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Verfasst am: 15.08.05, 20:42 Titel: NK 02 kommt jetzt, obwohl NK 03 im Oktober 04 bezahlt wurde!
Hallo zusammen,
im Juni 2002 bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen. Da mir von anderen ehemaligen Mietern bekannt war, dass der Vermieter die Mietkaution grundsätzlich nicht zurückzahlt, habe ich für Mai/ Juni keine Kaltmiete mehr gezahlt. Das wurde vom Vermieter niemals beanstandet. Im Oktober 2004 erhielt ich dann eine NK-Abrechnung für 2003. die ich, obwohl viel zu hoch, anstandslos beglich.
Vor einer Woche bekam ich einen Brief des Vermieters, dass 'im Zuge von Revisionsarbeiten festgestellt wurde, dass eine Nachzahlungsverpflichtung von 188 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2002 noch nicht reguliert ist.' Ich habe allerdings nie eine NK-Abrechnung für 2002 bekommen, ausserdem waren dem Schreiben keinerlei Abrechnungen etc. beigefügt.
Ist solch eine Forderung nicht mittlerweile verjährt? - Zudem hatte ich die NK-Abrechnung 2003 bereits vor fast einem Jahr beglichen.
Warum ist noch eine NK-Abrechnung für 2003 fällig wenn schon in 2002 ausgezogen wurde???
NK-Abrg für 2002 muss spätesten am 31.12.2003 beim Mieter eingehen wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist. Da Sie aber nur eine Mahnung erhalten haben, den Vermieter erstmal auffordern die Abrechnung zuzusenden und er soll ihnen mitteilen, wenn diese angeblich zugesandt wurde.
Verjährt ist eine Vermieterforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2002 mit Sicherheit noch nicht. Auch der Ausgleich einer Forderung, die später entstanden ist, führt nicht automatisch zum Eintritt der Verjährung für alle älteren Ansprüche.
Die Nachforderung für 2002 könnte nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sein. Ob dies zutrifft, wird vom Zugang der Abrechnung abhängen. Sollte der Vermieter also den Zugang beweisen können, wird die Nachforderung zu zahlen sein. Einwände gegen die Abrechnung dürften bei der geschilderten Sachlage nicht mehr möglich sein.
Sorry, ich habe mich schlichtweg vertippt: Ich bin im Juni 2003 ausgezogen...
Im übrigen habe ich nie eine NK-Abrechnung 2002 bekommen; ich erhielt auch nie eine Mahnung etc - bis jetzt (die Abrechnung hätte ja auf dem Postwege verlorengegangen sein können, aber dann hätte sich der Vermieter wohl über kurz oder lang gemeldet).
Die Abrechnung für 2003 enthielt auch keinen Hinweis auf säumige NK für 2002. Der Abrechnungszeitraum war der 01.01.2003-30.06.2003 (Auszugsdatum).
Ergo kann mir der Vermieter nicht den Erhalt einer 02-Abrechnung nachweisen, da ich in der Tat nie etwas diesbezügliches bekommen habe - und damit sollte die Forderung verjährt sein - oder?
Im übrigen habe ich nie eine NK-Abrechnung 2002 bekommen; ich erhielt auch nie eine Mahnung etc - bis jetzt (die Abrechnung hätte ja auf dem Postwege verlorengegangen sein können, aber dann hätte sich der Vermieter wohl über kurz oder lang gemeldet).
Nun hat der Vermieter den offenen Betrag aus der Abrechnung 2002 aus welchen Gründen auch immer eben nicht angemahnt. Auch auf die Gefahr hin, dass ich mich wiederhole: Verjährung ist dadurch auf keine Fall eingetreten.
Zitat:
Die Abrechnung für 2003 enthielt auch keinen Hinweis auf säumige NK für 2002. Der Abrechnungszeitraum war der 01.01.2003-30.06.2003 (Auszugsdatum).
Der Einwand einer fehlenden Mahnung führt auch durch Wiederholung nicht zur Verjährung.
[/quote]
Ergo kann mir der Vermieter nicht den Erhalt einer 02-Abrechnung nachweisen, da ich in der Tat nie etwas diesbezügliches bekommen habe - und damit sollte die Forderung verjährt sein - oder?[/quote]
Ein Gerichtsverfahren um dieses Thema wird in groben Zügen so ablaufen, dass der Vermieter behauptet, die Abrechnung wäre zugegangen, der Mieter wird den Zugang bestreiten. Hat der Vermieter allerdings einen Zeugen, der den Zugang der Abrechnung bestätigt, ist der erforderliche Beweis erbracht. In diesem Fall wird das Bestreiten des Zugangs dem Mieter vermutlich auch nicht weiter helfen.
Und noch ein weiteres mal: die Forderung ist nicht verjährt. Die Nachforderung kann allenfalls nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sein. Obwohl das Ergebnis für den Mieter in beiden Fällen das Gleiche ist, ist der Nachforderungsausschluss etwas anderes als die Verjährung.
Danke für die Geduld mit einem Rechtslaien wie mir - ich habe verstanden...
Da NK-Abrechnungen per normaler Briefpost von Frankfurt an meine Kölner Adresse geschickt wurden/ werden, kann wohl kaum ein 'Zeuge' den Zugang bestätigen (es war wirklich nichts im Briefkasten).
Ich werde es zunächst einmal über die 'BGB-Geschichte' versuchen. Mal sehen. Zukünftig bleibt mir solch ein Stress wenigstens erspart, da ich mittlerweile selbst Hauseigentümer bin...
Im Zivilrecht beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre.
Dieser regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen grundsätzlich:
Vertragliche Erfüllungsansprüche (z. B. Zahlungsanspruch des Verkäufers, Lieferanspruch des Käufers, Mietzinsanspruch des Vermieters).
Schadenersatzansprüche (z. B. Schadenersatz wegen Pflichtverletzungen, Deliktsrechtliche Ansprüche)
andere schuldrechtliche Ansprüche (z. B. Ansprüche aus Bereicherung und Geschäftsführung ohne Auftrag).
Ist bis 31.12. des 3. Jahres kein amtlicher Mahnbescheid bei Ihnen eingegangen, ist die Forderung verjährt.
Ich habe ähnliches gehabt, da habe ich Anfang 2003 eine Mahnung von einer angeblich offenen Restzahlung aus dem Jahr 1999 erhalten, (versuchen kann man's ja) aber nach einem Widerspruch mit Hinweis auf die verjährungsfrist (in dem falle 31.12.2002) wurde mir von deren Rechtsabteilung mitgeteilt das die Forderung verjährt ist.
Stimmt so nicht (mehr). Zwischenzeitlich habe ich von einer Kollegin folgende Info bekommen:
Es gibt nämlich ein neues BGH-Urteil vom 09. März 2005 (VIII ZR 57/04). I.V. mit §556 (3) BGB und §4 (1) MHG ergibt sich folgende Rechtslage:
Die Nebenkostenabrechnung 2002 hätte mir bis zum 31.12.2003 zugehen müssen. Dies war nicht der Fall. Somit wurde nicht fristgerecht innerhalb des Abrechnungszeitraumes abgerechnet und der Vermieter hat keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.
Zudem leitet sich aus dem BGH-Urteil vielmehr meinerseits sogar ein Anspruch ab, die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen für 2002 vom Vermieter verlangen zu können (was ich bislang gar nicht vorhabe).
Stimmt so nicht (mehr). Zwischenzeitlich habe ich von einer Kollegin folgende Info bekommen:
Es gibt nämlich ein neues BGH-Urteil vom 09. März 2005 (VIII ZR 57/04). I.V. mit §556 (3) BGB und §4 (1) MHG ergibt sich folgende Rechtslage:
Die Nebenkostenabrechnung 2002 hätte mir bis zum 31.12.2003 zugehen müssen. Dies war nicht der Fall. Somit wurde nicht fristgerecht innerhalb des Abrechnungszeitraumes abgerechnet und der Vermieter hat keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.
Zudem leitet sich aus dem BGH-Urteil vielmehr meinerseits sogar ein Anspruch ab, die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen für 2002 vom Vermieter verlangen zu können (was ich bislang gar nicht vorhabe).
Mal schaun, wie er reagiert...
Das hier genannte BGH-Urteil hat die gültigen Verjährungsfristen nicht außer Kraft gesetzt und auch keine neue Rechtslage geschaffen.
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter bei fehlender Abrechnung nicht auf Abrechnungserteilung klagen muss, sondern die Vorauszahlungen zurückfordern kann. Lt. Sachverhalt verlangt der Vermieter die Nachzahlung aus einer BEtriebskostenabrechnung. Damit muss eine Abrechnung offensichtlich existieren. Es kann möglich sein, dass der Miter die Abrechnung nicht erhalten hat. Es kann möglich sein, dass die Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist. Nicht mehr möglich wird allerdings die Rückforderung der Vorauszahlungen sein, da der Vermieter dieser Forderung die Abrechnung entgegen hält und damit eine Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen ins Leere läuft. Kostenfragen sollen hier einfach mal unberücksichtigt bleiben.
Es existierte keine NK-Abrechnung 2002 - bis jetzt. Wenn nachträglich eine Abrechnung erstellt wurde: PECH für den Vermieter - diese hätte er bis 31.12.2003 zustellen müssen. Das war nicht der Fall und ist daher vom Vermieter nicht nachweisbar! Ergo: Rückforderung ausgeschlossen. Um mehr geht es gar nicht.
Was mein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen betrifft: Auch das sehe ich anders: Ich habe einen einklagbaren Anspruch - aber habe es im übrigens gar nicht vor - insofern egal.
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