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Verfasst am: 20.08.05, 08:58 Titel: Heizungskosten bei Vermietung???
Hallo zusammen,
ich muß aus finanziellen Gründen die Einliegerwohnung im Keller meines EFH vermieten. Leider habe ich keine Ahnung, wie ich die Heizungskostenpauschale/Monat für meinen zukünftigen Mieter ermitteln soll.
Ich habe gelesen, dass eine genaue Messung am Heizkörper selber sehr kostenintensiv ist und sich für 1WE nicht rechnet. Noch dazu müßte ich ja meine Wohnung auch noch damit ausrüsten..
Meine Fragen:
Gibt es da direkt an der Heizung irgendeine kostengünstigere Möglichkeit, den genauen Verbrauch zu ermitteln??? Ist eine genaue Messung lt. irgendwelchen Verordnungen überhaupt vorgeschrieben?? Gibt es eine Formel für die Berechnung einer Monatspauschale???
"Ich habe gelesen, dass eine genaue Messung am Heizkörper selber sehr kostenintensiv ist und sich für 1WE nicht rechnet."
Ist ja für 1 WE nicht notwendig. Aber demnach wohl für 2 WE !?
Sie wollen aus finanziellen Gründen vermieten, dann müssen Sie auch investieren. Miete kassieren Sie ja dann auch.
Ich vermiete nicht gerne, sondern MUß es, weil ich sonst mein Haus verkaufen muß. Nach Trennung und Scheidung darf ich selbst für die gesamten Kredite aufkommen und als Alleinerziehender ist es nicht leicht, jeden Monat das Geld zusammen zu bekommen.
Deswegen kann ich auch nicht investieren, sondern muß mit den Mieteinnahmen hauptsächlich meine hohen Kredite tilgen..
Verfasst am: 20.08.05, 13:02 Titel: Re: Heizungskosten bei Vermietung???
regas hat folgendes geschrieben::
Ich habe gelesen, dass eine genaue Messung am Heizkörper selber sehr kostenintensiv ist und sich für 1WE nicht rechnet. Noch dazu müßte ich ja meine Wohnung auch noch damit ausrüsten..
hätte ich diese Meßgeräte anbringen lassen, hätte ich mir jede Menge Ärger Sparen können, Ich kann nur Raten sich dsbzgl. bestens zu informieren.
Eine Pauschalabrechnung ist keine gute Lösung, weder zu Wasser/Kanalgebühren noch bei Heizkostenabrechnung. Manche Mieter wissen deren Lücken auszunutzen.
Ich habe nicht wieder reingeschaut, aber ohne Erfassung, kann der Mieter die Heizkosten um 15% mindern, wenn ich mich richtig erinnere. Für 2-Fam.-Häuser oder nach Baujahr könnte es Ausnahmereglungen geben. Ferner wird der Mieter ohne Erfassung - wenn Sie Pech haben - im Winter den ganzen Tag 25°C einstellen und die Fenster auf "Kipp" stellen. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Ich habe nicht wieder reingeschaut, aber ohne Erfassung, kann der Mieter die Heizkosten um 15% mindern, wenn ich mich richtig erinnere. Für 2-Fam.-Häuser oder nach Baujahr könnte es Ausnahmereglungen geben. Ferner wird der Mieter ohne Erfassung - wenn Sie Pech haben - im Winter den ganzen Tag 25°C einstellen und die Fenster auf "Kipp" stellen.
Dann schauen wir doch einfach mal rein...
Heizkostenverordnung § 12 Abs. 1 Satz 1 Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.
Das Kürzungsrecht gilt also nur, wenn durch dei Verordnung verbrauchsabhänige Abrechnung vorgeschrieben ist.
In § 2 Heizkostenverordnung legt den Vorrang der Verordnung vor Vereinbarungen der Parteien fest und lässt bei einem Zweifamileinhaus, in dem der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, ausdrücklich abweichende Vereinbarungen zu.
Damit ist eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, kein Verstoß gegen die Verordnung. M.E. sind also die Voraussetzung für das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung nicht erfüllt.
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Eine anderes Thema ist die Abwägung von Kosten und Nutzen. Selbstverständlich könnte ein Mieter ständig bei angekippten Fenstern 25° heizen und dadurch beträchtliche Kosten verursachen. Allerdings wird auch dieser Mieter irgendwann erkennen, dass er beträchtliche Heizkosten zu zahlen hat. Auch Pauschalen sind nicht für alle Ewigkeit festgeschrieben. Im übrigen kann bei der hier in Rede stehenden Konstellation - entsprechende Vereinbarung vorausgesetz - nach Wohnfläche abgerechnet werden. Dies würde zu einer unmittelbaren Kostenbelastung des Vielverbrauchsmieters führen. Verbrauchserfassung ist mit Kosten verbunden, die auch den Vermieter treffen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung kann nur für alle versorgten Wohnungen erfolgen. Die Verbrauchserfassung kann nicht auf die Mietwohnung beschränkt werden.
Ich kann den Vorschreibern nur beipflichten. Eine pauschale Abrechnung KANN die bessere Lösung sein, wenn Sie einen guten und fairen Mieter haben der mit dieser Abrechnungsart zufrieden ist. Dann spielt es auch keine Rolle ob diese Abrechnungsform rechtlich zulässig ist oder nicht, denn wo kein Kläger da kein Richter.
In allen anderen Fällen aber gibt das nur Ärger, den gerade bei der aktuellen Preissituation kommt der Mieter dann möglicherweise plötzlich auf den Gedanken das er ja alleinstehend ist und den ganzen Tag arbeitet - und somit auch nur abends heitzt - Während bei Ihnen den ganzen Tag jemand zu Hause ist .... Der gefrustete Mieter lässt dann halt den ganzen Tag die Heizung auf Maximalstellung laufen und regelt beim Heimkommen die Raumtemperatur durch Lüften (kost' ja nix). Dann sind Sie der Verlierer.
Ich würde da auch sehr die verbrauchsabhängige Messung bevorzugen - zumal die Kosten die für die Abrechnung der Mieterwohnung anfallen sowieso voll umlagefähig sind. Und - das ist jetzt reine Spekulation - ich würde behaupten da gibt es mit den Abrechnugsfirmen auch Vertragsmodelle bei denen für den VM auch die komplette restliche Nebenkostenabrechnung 'for free' noch dabei ist.
"for free" gibt es auf dieser Welt nichts mehr.
Jeder VM sollte bedenken, dass er zwar hohe Nebenkosten (Abrechnungsfirma) auf den Mieter (mit-)umlegen kann ABER den Mieter interessiert die Gesamtmiete, d.h. hohe NK führen dazu, dass der VM bei der Kaltmiete nicht so hoch gehen kann. Hohe NK schaden also dem VM. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Mal einige Info @ regas
Grundsätzlich sind solche Meßhilfsverfahren statthaft. Unzulässig sind sie nur bei bestimmten Heizungstypen die die Erfassung mit Wärmezählern notwendig machen und bei modernen Heizungsanlagen, die mit niedrigen Auslegungsvorlauftemperaturen arbeiten. Hier können elektronische Heizkostenverteiler eingesetzt werden.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mieträume mit Erfassungssysteme auszustatten. Er kann sich nicht darauf berufen die Verpflichtung verstoße gegen das Grundgesetz. BVerfG WM 86, 267 ; LG Düsseldorf WM 86, 266
Diese Verpflichtung zur Nachrüstung bei Räume, die nach dem 1. Juli 1981 bzw. in Ostdeutschland nach dem 1. Januar 1991 bezugsfertig geworden sind.
(Ausgenommen der Verpflichtung bei 2 Fam.-Häuser ,wenn der VM eine Wohnung selbst bewohnt.)
Der Vermieter kann ein Erfassungssystem kaufen, er kann diese auch mieten. Kauft er die Geräte, kann er anschließend die Miete erhöhen, bei freifinanzierten Wohnungen kann er 11% der Gerätekosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
Will der Vermieter die Geräte mieten, muss er sie Mieter hiervon vorher informieren. Er muss die Kosten mitteilen die hierdurch entstehen und zwar schriftlich. Ein Aushang der Heizkostenverteilerfirma z.b. im Hausflur reicht nicht aus AG Neuss WM 95, 46
Sind den Mietern die Kosten zu hoch, können Sie innerhalb eines Monats widersprechen. Wiedersprechen mehr als die Hälfte aller Mieter im Haus, darf der Vermieter die Geräte nicht mieten, er muss sie kaufen.
Hat der Vermieter die Mieter vorab nicht schriftlich über die geplante Anmietung unterrichtet, kann er die Leasing- oder Mietkosten nicht auf die Mieter umlegen.
LG Berlin MM 2000, 278 ; LG Köln WM 90, 562
Hat der Vermieter das vorgeschriebene Verfahren eingehalten, können die Anmietkosten über die Heizkostenabrechnung (§ 7 Abs 2 Heizkostenverordnung) auf den Mieter umgelegt werden. Aber der Vermieter muss auch die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachten. Das AG Hamburg WM 94, 695 meint, Mietkosten für Erfassungssysteme, die 25% der Energiekosten ausmachen, seien unverhältnismäßig.
Im übrigen gibt es keine zwingenden Verteilungsschlüssel. Insbesondere die Verteilung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Abfallentsorgung) durch den Vermieter nach qm-Wohnfläche ist grundsätzlich zulässig (OLG Hamm, DWW 1983/278 Gemäß § 556a BGB ist dann, wenn kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, nach Wohnfläche abzurechnen. Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muss der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.
Verfasst am: 23.08.05, 12:33 Titel: Das ist bei Dir nicht so schwer...
Du bist ein einem Haus mit zwei Wohnungen, von denen Du eine selbst bewohnst, nicht zur Messung des genauen Verbrauchs verpflichtet.
Du kannst einfach die gesamten Kosten nach qm auf Dich und den Mieter verteilen (mußt dann jährlich abrechnen) oder Du vereinbarst eine Pauschale. Die solltest Du hoch genug bemessen, dass die Kostensteigerung der nächsten Jahre inklusive ist, da die Erhöhung einer Pauschale rechtlich sehr kompliziert ist.
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