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Verfasst am: 22.08.05, 17:33 Titel: Inanspruchnahme Mietkaution ohne Belege
Hallo liebe Forenteilnehmer,
zu folgender hypothetischer Situation hätte ich gerne Ihre Meinung gehört:
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses sind sich Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe darüber einig, daß eine gerade aktuelle Nebenkostenabrechnung (rechnerisch und inhaltlich ok) sowie die anteiligen Kosten für das Streichen der Fensterrahmen (Betrag gemeinsam und schriftlich festgelegt) von der Kaution des Mieters abgezogen wird. Die Kaution des Mieters ist als verpfändetes Sparbuch hinterlegt. Dieser Weg wurde gewählt, da der Vermieter das Kautionssparbuch erst nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das laufende Kalenderjahr komplett freigeben wollte (was einem Zeitraum von 12 Monaten nach Auszug entsprochen hätte) und sich auch rechtlicher Diskussion und Grundlagen hierzu nicht annehmen wollte. Die Höhe der Kaution deckt die Nebenkosten, eine evtl. Nachzahlung für das laufende Jahr sowie die Malerkosten mehr als genügend ab.
Jetzt bekommt der Mieter von seiner Bank einen Brief, daß der Vermieter einen um 250 Euro höheren Betrag zur Auszahlung anmeldet. Dem Mieter hat über diese Differenz keinerlei Kenntnis oder Nachweise durch seinen Vermieter erhalten. Die Bank wird den gefordeten Betrag an den Vermieter nach einer Frist von vier Wochen auszahlen, etwaige Widersprüche können nur gegen den Vermieter geltend gemacht werden. Der Mieter ist hiermit nicht einverstanden.
Der Vermieter hatte schon häufiger in der Vergangenheit Anfälle von Amnesie gehabt, wenn es für ihn opportun war (deswegen nur schriftliche Fixierungen und keine mündlichen Klärungen), sowie immer nur auf stärkere Nachfrage die Gesamtaufstellung der Nebenkostenabrechnungen sowie Abrechnungsnachweise (Heizkosten) dem Mieter geliefert ("Wenn Sie mir nicht vertrauen...").
Nach Auffassung des Mieters muß der Vermieter bei einer Verwendung der Mietkaution für seine Forderungen gegen den Mieter diese Forderungen auch belegen und begründen können. Bei evtl. verdeckten Mängeln, die nicht im Übergabeprotokoll verzeichnet sind, muß der Vermieter dem Mieter auch eine Nachbesserung erlauben (die Wohnung ist dank einer Großbaustelle direkt gegenüber noch nicht vermietet) respektive bei Ersatz das Alter des zu ersetzenden Gegenstands berücksichtigen, Ausnahme Kleinreparaturklausel. Bei verdecktem Mangel muß der Vermieter nachweisen, das dieser Mangel bei Auszug vorgelegen hat.
Der Mieter will dem Vermieter schriftlich eine Frist setzen, die notwendigen Nachweise für den strittigen Betrag zu erbringen, bei Verstreichen dieser Frist wird mit gleichem Brief Widerspruch gegen die Forderung eingelegt (das Widerspruchsrecht bei nach Erhalt der Nachweise bleibt unberührt) sowie im Falles des Widerspruchs bei Einzug des strittigen Betrages vom Kautionskonto rechtliche Schritte angekündigt. Die Härte deswegen, da der Vermieter schon mehrfach versucht hat, Vorteil zu nehmen.
Ist die rechtliche Sicht des Mieters sowie dessen Vorgehen aus Ihrer Sicht korrekt? Gibt es noch andere Ansätze, wie der Mieter hier vorgehen könnte?
So mit der Bank korrespondieren, dass der VM den höheren Betrag (strittig) nicht abheben kann.
Geld, dass der VM erst mal hat, muss später mühevoll gerichtlich erstritten werden.... _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
in dem Vorduck für die Verpfändungserklärung der Bank steht, daß
- die Bank nicht prüft, ob der Anspruch des Vermieters berechtigt ist
- der Kontoinhaber (Mieter) (zivilrechtliche) Ansprüche nur gegen den Vermieter geltend machen kann
- die Bank 4 Wochen nach Benachrichtigung des Kontoinhabers den geforderten Betrag an den Vermieter auszahlt.
Nach Rücksprache mit der Bank wird dieses auch so gemacht. Wenn der Vermieter seine Ansprüche nicht revidiert, kommt es zur Auszahlung des geforderten Betrags. Inwieweit das juristisch ok ist, wage ich nicht zu beurteilen.
Hier sehe ich wenig Möglichkeiten, die Bank von einer Nicht-Auszahlung zu überzeugen.
Der VM muß dem M bei Schäden KEINE Nachbesserungsfrist gewähren, nur bei Schönheitsreparaturen.
Der M hat ggü. dem VM einen Anspruch auf Abrechnung über die Kaution. Rechnet der VM nicht ab, sollte der M dies mahnen, und nach Fristablauf klagen.
Zur Minimierung des Kostenrisikos empfielt sich eine sog. Stufenklage. Dh., in der Klage wird deutlich gemacht, dass zuerst auf Auskunft geklagt wird, und erst in zweiter Linie auf Rückzahlung des erhöhten Einbehaltes
Der VM muß dem M bei Schäden KEINE Nachbesserungsfrist gewähren, nur bei Schönheitsreparaturen.
Wo steht das? IMHO muss der Vermieter den Mieter auffordern, die Schäden fachmännisch zu beseitigen. Erst, wenn der Mieter das nicht tut, kann der VM den Schaden beseitigen und die Kosten vom M einfordern. Aber ich weiß auch nicht, wo das steht - ich weiß es nur von meinem Anwalt, da ich grade einen ähnlichen Fall habe.
In jedem Fall gilt aber eine 6-monatige Verjährungsfrist - danach bleibt der VM auf seinen Kosten sitzen.
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