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Ich hab ein großes Problem. Mein Vermieter will schon wieder auf den 1.September die Miete erhöhen. Im März hat er das erstemal die Nebenkosten erhöht. Nun erhöht er ab 1.September die Kaltmiete. Und er hat mir jetz eine Woche vor dem 1.September mitgeteilt das er schon wieder die Nebenkosten erhöhen will. Ist das eigentlich rechtens? Ich hoffe mir kann jemand helfen.
Geht es um eine Vorauszahlung oder Pauschale?
Die Nebenkostenvorauszahlungen werden aufgrund der aktuellen Abrechnung, also z.Zt. aus 2004, nach Bedarf erhöht oder gemindert.
siehe §560 Abs. 4 BGB
http://dejure.org/gesetze/BGB/560.html
Zwischen einer Mietherhöhung und einer Erhöhung der Vorauszahlung für NK ist natürlich zu unterscheiden. Wann war die letzte Mieterhöhung? _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Die Höhe der Vorauszahlung muss angemessen sein. Sie muss sich nach den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten richten. Die Vorauszahlungen sollen keinen kostengünstigen Kredit für den Vermieter darstellen. Ergibt sich also bei der Nebenkostenabrechnung eine hohe Rückzahlung, sind die monatlichen Vorauszahlungen zu hoch, müssen diese angemessen gesenkt werden. Nach Vorlage der Abrechnung kann der Mieter den Vorauszahlungsbetrag auf eine angemessene Höhe herabsetzen. Der Vermieter darf ebenfalls den Vorauszahlungsbetrag anpassen. Einen zu niedrigen Betrag kann er erhöhen. Dieses Recht steht ihm aber nur zu, nachdem er über die Betriebskosten abgerechnet hat. Bevor die Anpassung des Vorauszahlungsbetrages vorgenommen werden darf, müssen Vermieter oder Mieter der anderen Mietpartei dies in Textform mitteilen. Textform heißt, das die Mitteilung nicht persönlich unterschrieben sein muss, sondern die Übermittlung per Telefax oder eMail geschehen kann.
Zwischen zwei Mieterhöhungen bezw. ab Vertragsbeginn sagt das LG Görlitz WM 97, 378 soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten diese sind zwischenzeitlich zulässig)Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Bekommt er vorher eine neue Mieterhöhung, dann ist sie unwirksam ( BGH RE WM 93, 388). Der Vermieter muss also, wenn er die Miete anheben will, nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform begründen, d.h. er muss für seine Forderung maßgebliche Gründe mitteilen. Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt, bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss im Mieterhöhungsschreiben auch deutlich zum Ausdruck kommen, das der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Wenn das Schreiben den Eindruck erweckt, das der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann, ist die Erhöhung unwirksam.
Eine stillschweigende Zustimmung liegt vor, wenn der Vermieter auf Grund einer Einzugsermächtigung, die der Mieter für die alte Miete erteilt hatte, den erhöhten Mietzins abbuchen lässt und der Mieter erst nach 5 Monaten widerspricht.
Stimmt der Mieter innerhalb der Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung zu klagen.
Der Mieter sollte seine Zustimmung natürlich nicht von „Lust und Laune“ abhängig machen. Wenn die Mieterhöhung in Ordnung ist, hat der Vermieter einen gesetzlichen (und damit auch einen gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Wer seine Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen teueren Prozess. Jeder Mieter sollte daher, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt und seine Zustimmung daher angebracht ist prüfen können. Hierfür hat der Mieter 2 Monate Zeit (den Monat in dem der Brief kommt, sowie die beiden nächsten Monate) ob die neue Miete tatsächlich der üblichen Preise am Ort ist.
Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
– die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist.
– die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind und
– die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht.
Nicht ärgern.. Der Vermieter hat keine Chance so vorzugehen... er kann zwar jederzeit die Nebenkosten, wenn er eine Nachrechnung gemacht hat erhöhen, bzw. senken, aber erst dann, wenn er die Berechnung klar und verständlich dem Mieter vorgelegt hat.
MEIN RAT, EINFACH AUSZIEHEN UND NICHT ÄRGERN... _________________ Lasse dich nicht ärgern, ärgere lieber den anderen
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