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[Olpenitzz]

Ein Käufer eines Einfamilienhauses würde gerne einen Vorvertrag zum Hauskauf abschließen; diesen benötigt er zu Vorlage bei seinem Kredinstitut für seine Finanzierung.
Was ist bei Abshcluss eines solchen Vertrages zu beachten? Genügt die angabe des reinen Verkaufspreises für Haus und Grundstück oder müssen bereits Angaben über Übernahme der späteren Notarkosten, anstehende Straßenbauarbeiten (zB wenn die Straße im Folgejahr "saniert" wird) , Nutzung des Hauses durch den bisherigen Eigentümer bis zu 1 Monat nach igentumsübertragung, Übernahme Mobiliiar....enthalten sein.
Muss überhauzpt ein Vorvertrag geschlossen werden oder genügt die Bestätigung des Noch-Eigentümers über den anstehenden Verkauf und Angabe des Verkaufspreises?
Vielen Dank

[HugoBossi]

Hallo Olpenitzz,

das Gesetz schreibt einen Vorvertrag nicht vor. Da der Vertrag offensichtlich nur für das finanzierende Kreditinstitut benötigt wird sollte sich der Erwerber mit der Bank in Verbindung setzen und genau abklären welche Informationen die Bank benötigt. Auf jeden Fall sollte der Erwerber bestrebt sein den kostengünstigsten Weg zu beschreiten. Der könnte m.E. auch darin bestehen, dass die künftigen Vertragsparteien gemeinsam bei der Bank vorstellig werden und dem Sachbearbeiter die gewünschten Auskünfte erteilen.

Wenn die Bank tatsächlich auf einem Vorvertrag besteht findet § 313 BGB Anwendung. Das bedeutet - Notarbesuch. Der ist dann ohnehin kraft Amtes zur allumfassenden Aufklärung verpflichtet und wird den Formerfordernissen Genüge tun.

Gruß
HB

[Gast]

Es gibt Kaufverträge. Es gibt aber keine Vorverträge. Zumindest keine, die das Papier wert sind, auf dem Sie stehen. Ohne Anwesenheit eines Notars können in Deutschland keine rechtsverbindlichen Verträge über Immobilienerwerb geschlossen werden.
MfG
Lucky

[HugoBossi]

Hallo Gast (lucky),

es gibt Vorverträge! Schau mal nach im Palandt, BGB, 61. Auflage, § 313 Rn. 11.

Gruß
HB

[Gast]

und was sagt uns der § 313?
Ist eine als solche nicht beurkundungsbedürftige Vereinbarung von einem Grundstücksgeschäft abhängig, dieses aber nicht von ihr (einseitige Abhängigkeit), bleibt sie von dem Formgebot des § 313 BGB frei.

Ich verstehe das so, daß Verträge nur dann von der Beurkundungspflichtig befreit sind, solange sie k e i n (!) Grundstücksgeschäft darstellen. Sehe ich das falsch?
Oder anders gefragt: was taugt ein Vorvertrag ? (der nicht vor einem Notar geschlossen wurde)

Ein Beispiel: Lucky und Hans-Jürgen schliessen (ohne Notar) einen Vorvertrag, in dem sich Lucky verpflichtet, sein Haus zum Preis von 300.000,- € an Hans-Jürgen zu verkaufen. Ein paar Tage später will aber einer der beiden nicht mehr. Was kann dann der andere tun? Klagen? Wird wohl kaum Erfolg haben - oder?
MfG
Lucky

[HugoBossi]

Hi Lucky,

du hast das Problem richtig erkannt. Der - klausurtechnisch immer wieder gerne - am Biertisch (allerdings noch nüchtern) auf einem Bierdeckel geschlossene Vertrag ist, wenn nicht später doch noch eine formgültige Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgt, NICHTIG (§ 125 BGB). Da so ziemlich jeder weiß, dass an Grundstücksgeschäften irgendwie ein Notar beteiligt werden muss, glaube ich - ohne in eine weitere Prüfung einsteigen zu wollen - dass die beiden Schlaumeier wechselseitig keine Ansprüche herleiten können.

Im übrigen habe ich ja schon dargelegt, dass ich für den von Olpenitzz geschilderten Fall die Notwendigkeit eines formgültigen Vorvertrages auch nicht zu erkennen vermag. Was die Bank damit bezweckt ist nicht nachvollziehbar. Ggf. sollte daran gedacht werden ein anderes Institut zur Finanzierung zu wählen.

Gruß
HB

[Reinhard]

Hallo zusammen,
ale bisherigen Beiträge zum formerfordernis waren zutreffend (§ 313 BGB heißt jetzt aber § 311b).
Ein Vorvertrag (beurkundungspflichtig) macht z.B dann einen Sinn, wenn noch nicht alle Voraussetzungen für den eigentlichen Vertrag vorliegen (z.B. Eigentum beim Verkäufer) und die Beteiligten aus diesem Grunde noch keinen wirksamen Vetrag abschließen wollen. Ein Vorvertrag kann als Option oder in Form eines Vetragsangebotes formuliert sein.
Eine Bank möchte i.d.R aber keinen Vorvertrag in diesem Sinne haben sondern benötigt für die Kreditsachbearbeitung normalerweise einen Vertragsentwurf, aus dem sich sämtliche wesentlichen Angaben ersichtlich sind.
Zu beachten ist aber, dass bereits die Erstellung eines Entwurfes Koasten verursacht, die allerdings auf die Beurkundungskosten angerechnet werden, wenn bei dem den Entwurf erstellenden Notar beurkundet wird.
Gruß Reinhard

[hichkaas]

hallo alle,

WOW, so viele Juristen auf einmal
und nun mein Laienhafte Beitrag zu Beantwortung der eigentliche Frage, ohne mit §§ spielen zu können/müssen, lol

hallo Olpennitzz,
so wie ich als (Laie) mitbekommen habe, brauchst Du zuerst einen KreditZUSAGEKeine Bank in Deutschland wird von Dir ein Kaufvorvertrag verlangen um nur Deine persönliche Bonität und Gebäudebonität zu prüfen um anschließend entscheiden zu können ob Du bei denen ein Kredit bekommst oder nicht.
Um eine Kreditzusage für die Finanzierung zu bekommen, brauchst Du folgende sachen:
1. wie Du schon selbst gedacht hast - erste Gedanke ist fast immer die richtige, lol - eine schriftliche Angebot des Verkäufers für das Gebäude samt Grundstück und Immobiliar die von Dir zu übernehmen sind (z.B. Küche, antenenanlage, Holzschupen.. etc.)
2. Schlage selbst Pauschal 3,5 % auf die Summe zu 1 (ohne bewegliche Gegenstände, also nur auf Gebäude und Grundstück) - Dieser Betrag wirst Du später für Notarkosten brauchen
3. rechne dann als Soko 1,5 % zu 1 (sonstige Kosten, wie z.b. einen Monat entgagene Gewinn bzw. Nutzung der Eigentümers für die Einen Monat und spätere Straßenerschließung etc.)
summiere auf ein sauberes Blatt dir Posten zu 1 bis 3.
Dies ist die zu finanzierende Mittel, welche die Bank benötigt um Dir eine Kredit zu gewähren, Die Bank wird um Gebäudebonität prüfen zu können die Grundrisse und weitere Unterlagen anforden, und um Deine persönliche Bonität wird er auch nach Deinem Gehalt und weitere übliche Papieren fragen.

Nach der Überprüfung Deiner persönliche Bonität, Wenn Du in Augen der Bank "Bonitätsstark bzw. solvent" bist, bekommst Du sogar Kreditzusagen ohne dass die Bank überhaupt das Gebäude bonitätsmäßig geprüft hat. - wie z.B. vorherige Kreditzusagen beim Ersteigern in Zwangsversteigerungen - .
Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Bank eine notarielle Kaufvorvetrag abverlangt um Kreditzusagen zu erteilen. (extremen Beispiel: bei immobilienversteigerungen)

ohh, im Übrigens bei der Objektvorstellung in der Bank, Vergiß nicht glatt rasiert zu sein und Anzug und Krawate bitte auch nicht vergessen

alles Gute, Ciao

ps. lieber Juristen, so sorry dass ich mich mit meiner Laienhafte Beitrag eurem Fachgespäch mit §§ gestört habe, bitte weiter so, lol ,, Ich mag Eure Beiträge, insbesondere die die Hand und Fuß haben, diese Forum gefält mir wirklich sehr gut, da es mit sehr hohe Niveau und sehr viele gute Fachläute besucht wird, Bravous an alle , opps ok ok ich werde nicht mehr persönlich
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Gruß
Hichkaas