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Verfasst am: 10.04.06, 09:47 Titel: An unsere spezialisten
hallo
habe mal wieder folgenden fiktiven fall
kunde hat eine immobilie mit 11 wohneinheiten unterschiedlicher grösse.
also zb xxx str 189 3 wohneinheiten a 110qm
und xxxstr 187 8 wohneinheiten insgesamt 330 qm.
da er überlegt einen teil seinem sohn zu verkaufen, hat er die beiden haüser die als ganzes vorher galten und wofür auch nur ein darlehen (rest 320000) bestand,offiziell teilen lassen.
so das auch 2 grundbücher entstehen werden.
darf der kunde ohne weiteres das haus mit der nr 189 an seinen sohn verkaufen?
was für ein minimum preis müsste er verlangen damit die bank ruhig hält.?
wird mit der teilung der beiden häüser auch das darlehen geteilt.und auf beide gleichmässig verteilt??
Eine grundbuchliche Teilung führt dazu, dass die bestehenden Grundschulden in beiden Grundbüchern eingetragen sind. Die Bank hat dadurch keinen Nachteil und auch kein Mitspracherecht.
Es haften weiter beide Objekte.
Schritt 2: Verkauf eines Objektes
Der Kunde kann verkaufen, wie er will. Ein Mitspracherecht der Bank besteht nicht. Aber: Das Objekt haftet dinglich weiter für den Kredit. Der Käufer wird daher nur kaufen, wenn die Grundschuld gelöscht wird. Dies kann nur die Bank und diese wird dies nur machen, wenn der Kredit zurückgeführt oder die Sicherheit nicht mehr benötigt wird.
wird die gesamte grundschuld jeweils auf beide grundbücher eingetragen,oder wird die grundschuld geteilt und die bücher jeweils mit der hälfte belastet?
was ist wenn eine hälfte des hauses und seine mieteinahmen ,zumbedienen des kredites reichen.kann man dann die ien hälfte theoretisch unter absprache mit der bank belastungsfrei stellen.
zb gesamtschuld 320 000 eur
teilung pro buch eingetragen 160 000 eur 160 000 eur
verkauf an den sohn 100 000 eur 160 000 eur
rest 60 000 eur 160 000 eur
übertrag damit eine hälfte schuldenfrei ist 00 eur 220000 eur
ist sowas theoretisch machbar??????????????????????
wie beschrieben, haftet zunächst einmal die Grundschuld des Gesamtobjekts nach der Teilung auf beiden Objekten in voller Höhe. Also im Beispiel ist auf jedem der beiden Blätter die Grundschuld in Höhe von 320 k€ eingetragen.
Wenn die Bank dem zustimmt, kann die Grundschuld auf dem einen Objekt gelöscht werden, so dass es lastenfrei verkauft werden kann. Grundsätzlich kann die Bank auch Teillöschungsbewilligungen erteilen (also z.B. Reduzierung der GS von 320 auf 220 k€). Hiermit maximiert man aber leicht die Notar- und Grundbuchkosten...
Wie gesagt: Wenn die Bank mitspielt!
Jetzt ist es aber im geschilderten Beispiel so (so habe ich es verstanden), dass der Wert des einen Objektes (nach Abzug der banküblichen Sicherheitsabschläge) ausreichen würde, den Gesamtkreditbetrag bankenüblich abzusichern.
In diesem Fall wäre die Bank übersichert. Wenn die Bank mit mehr als 10 % übersichert ist, so hat der Kunde einen Anspruch auf Freigabe der überschüssigen Sicherheiten (wobei die Bank sich aussuchen kann, welche Sicherheiten bei ihr verbleiben).
Daher sollte es im Beispiel eine gute Basis geben, sich mit der Bank zu einigen.
eine teillöschungsbewilligung bring dem kunden glaube ich nicht viel,da die eine seite ja verkauft werden soll,und wie gesagt keiner ein haus kaufen wird das noch eine alte grundschuld trägt,vor allem wenn der käufer auch finanzieren lassen möchte ,wird sich seine bank bestimmt nicht mit dem 2. rangzufrieden geben.
der 2 punkt könnte hinkommen,aber wie gesagt werde ich das mal mit der bank durchrechnen,hoffe die lassen sich da ein.
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