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[betelgeuse]

Hallo, für folgenden Fall brauche ich einen Rat:

A kauft vom Bauträger Y einen schlüsselfertigen Neubau incl. Grundstück.
Nach dem Einzug stellt A fest, dass ein Teil des Grundstücks auf der Gemeindestraße liegt und deshalb von A nicht frei nutzbar ist.
Bauträger Y hatte A darüber nicht informiert.

1) Hätte dieser Sachverhalt im Kaufvertrag erwähnt werden müssen ?
2) Welche Ansprüche kann A gegenüber Y geltend machen ?
3) Handelt es sich hierbei um eine Baulast oder wie lautet der Fachterminus ?

[Rolf22]

Hallo Betelgeuse,

willkommen im Forum! Frage vorab: Sind Sie auch Hobbyastronom, der Name kommt doch nicht von ungefähr - oder?

Jetzt zur Sache: Offenbar verfügt die Gemeinde über ein Wegerecht. Das muß aber eingetragen sein und hätte im Kaufvertrag auch erwähnt werden müssen, da es sich um eine Belastung handelt, die selbstständlich auch den Wert eines Grundstücks schmälert. Ich würde an Ihrer Stelle noch einmal den Notar aufsuchen, der den Vertrag beurkundet hat und ihn diesbezüglich zur Rede stellen. Wenn er ahnungslos war, wird er Ihnen vielleicht einen Tipp geben, wie Sie am besten verfahren. Sollte er von dem Wegerecht Kenntnis gehabt haben - was ich nicht hoffe - dann hat er gegen das Gebot der Neutralität verstoßen, was ihm, sollten Sie den Fall an die Anwaltskammer weiterleiten, erhebliche Probleme bereiten könnte. Sprechen Sie aber erst einmal in Ruhe mit ihm, das kostet in dem Falle nichts.

[DMuck]

[Stadtplaner]

Hallöchen,
es kommt in Gemeinden häufig vor, dass Straßen im Laufe der Zeit verbreitert wurden
und nun auf einem privaten Grundstück liegen. Dies sollte eigentich bei Erteilung des gemeindlichen Einvernehmes durch die Gemeinde bemerkt worden sein.
Sollte die Grundstücksfläche für die Straße erforderlich sein Kaufen in der Regel die Gemeinden die Fläche ab. Nun die Frage des Preises: Besteht für das Grundstück ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan der für diesen Bereich Straßenverkehsfläche festsetzt ist der Preis relativ gering. Ist kein Bebauungsplan vorhanden dann ist des der übliche Grundstückswert. Und nebenbei Notarkosten und Grunderwerbsteuer sollten zu Lasten der Gemeinde gehen.

Gemeinden können Straßen als öffentliche Verkehrsfläche, nach Landesrecht widmen, d.h. der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen, hierzu gehört allerdins auch die Zustimmung des Eigentümers bzw. ein Widmungsverfahren.
Hier sollte im gemeindlichen Kataster nachgeforscht werden ob und wann die Straße gewidmet wurde und ob ein Lageplan vorhanden ist.
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So long
A+S

[RechtsamWald]

Es liegt dort irgendwo die Baufluchtlinie vor die nicht gebaut werden darf. Die Kommune kann das Grundstück vor dieser Baufluchtline nutzen für die Verbreiterung von Straßen, Kabeltrassen oder ähnliches!

[Stadtplaner]

Baufluchtlinie:
Weder eine durch Bebauungsplan festgesetze Baulinie/-grenze noch eine faktische Baulinie/-grenze bestimmen eine Grunddienstbarkeit bzw. ein transitorischer Eigentumsübertrag!
Kommune kann das Grundsück nutzen:
Auf welcher Rechtsgrundlage? StVO, faktischer öffentlicher Verkehrsraum?
_________________
So long
A+S

[betelgeuse]

Vielen Dank für die Antworten - leider habe ich als Neuling nicht alles verstanden.

Zusätzlich kommt zum im Eingangsposting beschriebenen Sachverhalt kommt noch hinzu, dass die Einfahrt zu A's Garage so steil ist (weil dort der 1 Meter, der auf der Gemeindestraße liegt, fehlt), dass sie nicht mit allen PKWs (z.B. einem normalen Opel Corsa) befahrbar ist.
Hat A diesbezüglich Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Bauträger ? Und wie hoch wäre der Schaden, wie kann man das berechnen ?

@ Rolf 22: Ich bin kein Hobbyastronom - mein Nick habe ich von einem gleichnamigen Comic...

Zur Sache:
Der Notar war laut seiner Aussage ahnungslos und bezüglich des weiteren Verfahrens wenig hilfreich - er meinte nur, A solle seine Ansprüche direkt gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Sollte A eigentlich den Notar bitten, den Sachverhalt zu prüfen und den Kaufvertrag nachträglich entsprechend zu korrigieren ? - Oder ist das für die Geltendmachung der Ansprüche unerheblich ?

@ DMuck: Ist der Einblick in das amtliche Liegenschaftskataster erforderlich, um festzustellen, dass ein Teil des Grundstücks von A auf der Gemeindestraße liegt (und somit kleiner ist als vertraglich festgelegt)?
Wenn der Vermesser den Grenzpunkt von A's Grundstück 1 Meter in die Gemeindestraße hineinsetzt, ist das doch auch amtlich, oder ?

Sollte hier ein Anwalt eingeschaltet werden oder kann A die Angelegenheit auch direkt mit dem Bauträger regeln ?
Welche Kosten kämen bei Einschaltung eines Anwalts auf A zu ?
Was sind die "mehreren Möglichkeiten", die Sie erwähnen ?