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[Celines_Mama]

Hallo,

hier mal eine grundsätzliche Frage.

Herr X möchte gerne eine Immobilie (Grundstück inklusive renovierungsbedürftigen Haus, Baujahr 1939, teilweise Sanierung 2000) aus einer Zwangsversteigerung erwerben. Herr X möchte anschliessend diese Immobilie renovieren und selbst nutzen.
Herr X hat allerdings nur Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten, so dass er einen Kredit in Höhe von beispielsweise 20.000,00 Euro zusätzlich für die Modernisierung zum Kaufpreis benötigt. Das Gutachten ergibt einen Verkehrswert von 60.000,00 Euro. Ersteigern würde er das Haus für maximal 30.000,00 Euro.

Wie ermittelt die Bank nun den Beleihungswert? Aus dem Kaufpreis/Ersteigerungspreis oder aus dem Verkehrswert?

Sofern die Bank den Ersteigerungspreis nimmt, wäre ein zusätzlicher Kredit aus beleihungstechnischen Gründen, da dann Auslauf bei über 100 % ja nicht möglich.

Vielen Dank für Eure Hilfe!!!
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Liebe Grüsse
Celines_Mama

[ZetPeO]

Hallo,

Der Beleihungswert richtet sich in aller Regel am möglichen
Marktwert (zu erwartender Erlös) mit entsprechendem
Risikoabschlag.
Eine Renovierung birgt aber oft erhebliche, vorher nicht feststellbare
Risiken.
Offensichtlich will X die Immobilie in Eigenleistung renovieren.
Eine Bank wird im Zweifel einen eigenen Gutachter bestellen.
Hier werden dann auch die voraussichtlichen Renovierungskosten
erfasst.( hier nur Materialwert? )
Diese sind den 20Teuro dann zuzuschlagen.
Dies ergibt den gesamten Kreditbedarf.
Die Bank wird dann versuchen zu ermitteln, wie der Marktwert der
renovierten Immobilie voraussichtlich sein wird.
Die Beleihungsgrenze liegt grob zwischen 50 und 80 %..

Hinzu kommt, dass der tatsächliche Ersteigerungspreis ja noch nicht
feststeht.
Also hier hilft nur, dringend dies mit der Bank vorher abklären,
und sich einen Bereitstellungskredit geben lassen.
(schriftlich!)
Im schlimmsten Fall muss X dann nur Bereitstellungszinsen zahlen.


Gr.

ZetPeO
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Manche Menschen haben einen Gesichtskreis vom Radius Null und nennen ihn ihren Standpunkt
David Hilbert
Wenn die Sonne der Weisheit tief steht, werfen auch geistige Zwerge lange Schatten.

[Celines_Mama]

hallo,

erstmal vielen dank für deine antwort.

herr x würde bei der zwangsversteigerung definitiv nur bis 30000 euro mitgehen.

die renovierungskosten in höhe von 20000 euro sind grosszügig geschätzt, da herr x fast alles in eigenleistung erbringen wird und sich im bekanntenkreis facharbeiter für sämtliche gewerke befinden.

in dieser konstellation würde der gesamtfinanzierungsbedarf 50000 euro betragen und der verkehrswert laut vorliegendem gutachten beim amtsgericht 60000 euro ohne modernisierung. ich meine, dass sich der verkehrswert durch die modernisierung erhöhen müsste???
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Liebe Grüsse
Celines_Mama

[Karsten11]

Hallo,

zunächst: Bevor man bei der Versteigerung bietet, muss die Finanzierung mit der Bank (incl. Sanierung) undwiderruflich stehen!!!

Also: Kunde und Bank sind sich einig; die Bank legt einen Vertrag unterschrieben vor und gibt dem Kunden eine Frist (14 Tage) zur Annahme. Klappt die Versteigerung, nimmt er den Vertrag an, sonst nicht.

Benötigt wird eine Finanzierung über:

- den Kaufpreis
- Nebenkosten
- Sanierung
- Zinsen während der Sanierungszeit (Bauzeitzinsen)
- Reserve für unvorhergesehenes!!!

Die Bank richtet sich üblicherweise bei der Beleihungswertermittlung ehe an den tatsächlich gezahlten Preis als an irgendwelche Gutachten. Die Bank wird also bei einem Objekt mit Gutachtenwert 60.000, einem Kaufpreis von 30.000 plus 20.000 wertsteigerenden Investitionen von einem Objektwert nach Sanierung von 50.000 ausgehen. Ist doch auch logisch: Die Tatsache, dass das Objekt bei der Versteigerung nur 30 gebracht hat, ist der Beweis, dass auch eine folgende Versteigerung (weil der Kunde die Raten nicht zahlt) keinen höheren Preis erziehlen wird.