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Folgender Fall: Jemand besitzt seit 1997 eine vermietete Wohnung in Ostdeutschland. Diese wird voll finanziert. Wie bei vielen Ostimmobilien liegt die ursprüngliche Kaufsumme über dem aktuellen Wert der Wohnung. Die Tilgung läuft über einen Bausparvertrag, der mit ca. 1% der Kaufsumme angespart wird. Zwei Jahre vor Auslauf des Darlehens erkundigt sich der DArlehensnehmer nach einem Forward Darlehen. Die Bank teilte unmissverständlich mit, dass die Tilgungssumme sofort (!) mindestens verdoppeln werden solle. Würde dies nicht geschehen, wurden Konsequenzen angedroht in Form von weit höheren Zinsen regelrecht angedroht (Kommentar: "Bis zum Wucher ist es ein weiter Weg." ) Dafür wurde ab 2008 ein Zinsatz von 6,4% für die weiteren 10 Jahre in Aussicht gestellt. Der Wohnungseigentümer soll sich binnen vier Wochen entscheiden. -
Allgemeine Fragen, die sich aufdrängen::
a) wie kann man sich allgemein in solchen Dingen ggü der Bankverhalten?
b) sollte man sich das Gespräch von der Bank noch einmal schriftich bestätigen lassen?
c) gibt es eine optimale Strategie im Umgang mit Immobilien in Ostdeutschland und
d) kennt jemand allgemeine Adressen, die einem weiterhelfen können?
Vielen Dank im Voraus!!
Zuletzt bearbeitet von HEJ am 15.10.06, 12:07, insgesamt 1-mal bearbeitet
Bitte mit edit umformulieren, dann können wir auch über Rechtsfragen diskutieren.
Wobei wir hier primär nicht über rechtliche, sondern über ökonomische Sachverhalte sprechen.
Die Bank sieht das so:
Sie hat eine Sicherheit (die Grundschuld auf die Wohnung), die (durch den Immobilienpreisverfall in Ostdeutschland) an Wert verloren hat. Auf der anderen Seite hat sich im Bausparvertrag ein Guthaben von ca. 8 % des Kredites angesammelt, was die Sicherheitenlage verbessert.
Spätestens wenn die Prolongation in 2 Jahren ansteht, wird die Bank die Sicherheiten neu bewerten und zu dem Ergebniss kommen, dass ihr Kreditrisiko gewachsen ist, wenn der Wertverlust der Wohnung die angesparte Tilgung übersteigt.
Auf ein gesteigertes Risiko kann die Bank auf 3 Methoden reagieren:
- sie fordert zusätzliche Sicherheiten
- sie führt das Darlehen gar nicht mehr weiter oder
- sie gibt das erhöhte Risiko in Form höherer Zinsen an den Kunden weiter.
Der "Wunsch" nach höheren Raten zielt in die erste Richtung. Eine Erhöhung der Einzahlung in den BSV erhöht die Sicherheit der Bank.
Die "angedrohten" höheren Zinsen wären der dritte Weg. Über die zweite Alternative scheint die Bank nicht nachzudenken (was natürlich ein gutes Zeichen ist).
Das Angebot der Bank für ein Forward Darlehen beeinhaltet ja den Zinssatz für ein Darlehen mit hohem beleihungsauslauf plus einem Forward Aufschlag. Von Wucher ist das wirklich noch weit entfernt.
Dennoch würde ich
a) Alternativangebote bei anderen Banken einholen
b) Mit der Bank sprechen, welche Konditionen sie bei Zusatzsicherheiten bieten kann und
c) Auschlüsseln lassen, welcher Anteil des angebotenenen Zinses auf die Forward-Prämie entfällt. Ich bin mir nicht sicher, ob man nicht besser noch die 2 Jahre wartet.
...ja und dann solltest du das guthaben aus dem bausparvertrag herauslösen und zur tilgung verwenden (teilung und auflösung des einen teils)...und dann normale tilgungsraten an die bank zahlen _________________ -die Wahrheit ist ein scharfes Schwert -
- Würde die Bank einer Änderung der Tilgung zustimmen?
- Bei vermieteten Objekten ist die Tilgungsaussetzung meist steuerlich günstiger als die Tilgung
- Wie ist der Zuteilungsstatus des BSV. Es wäre doch blöd, auf das Bauspardarlehen zu verzichten.
Was aber auf jeden Fall eine gute Idee ist, ist zu prüfen, ob der BSV nicht geteilt werden kann (damit ein kleinerer Teil des BSV kurzfristig zuteilungsreif wird). Der Teil, den dann durch die Bausparkasse finanziert wird reduziert ja das Risiko der jetzt finanzierenden Bank.
hallo Karsten,
es ist nicht unbedingt blöd, auf ein Bauspardarlehen zu verzichten, denn die Hypothekenzinsen sind ja noch immer sehr niedrig
zum zweiten läuft ja noch die Zinsbindungsfrist, so dass momentan noch gar nichts zu verändern wäre, das Forward ist ja kein Muss
und zum dritten hat doch das Bausparguthaben momentan keinen grossen Sinn, es wird niedrig verzinst und könnte doch nach Auslaufen der Zinsbindung zu einer Sondertilgung des Hypothekendarlehens verwendet werden, was meiner Meinung nach mehr Sinn macht
und zum vierten, steuerlich hin oder her, jeder nicht gezahlte Euro ist ein guter Euro: _________________ -die Wahrheit ist ein scharfes Schwert -
dazu kann man so nichts sagen, da müsste man den einzelfall und die steuerlichen details des steuerpflichtigen kennen..aber perse mit dem argument, das ist steuerlich günstig, zu argumentieren, halte ich für falsch...
im übrigen kann der kunde nach der sondertilgung wieder eine tilgungsausetzung mit der bank vereinbaren, wenn er es denn für sinnvoll hält aus steuerlichen gründen _________________ -die Wahrheit ist ein scharfes Schwert -
Der Wohnungseigentümer hat jedoch von dem Bankberater unmissverständlich mitgeteilt bekommen, sich binnen vier Wochen zu entscheiden. Generell stellt sich hier die Frage, wie hoch der Risikoaufschlag ggü einem "regulären" Zinsatz überhaupt sein darf. Die Bank scheint es sich hier relativ einfach zu machen, da sie davon ausgeht, dass es kaum Alternativangebote anderer Banken geben dürfte.
grundsätzlich würde man bei der Frage nach Wucher davon ausgehen, dass ein Zinssatz dann sittenwidrig ist, wenn er mehr als 50 % über dem marktüblichen liegt.
Da Zinsen aber in Abhängigkeit vom Risiko (hier: dem Beleihungsauslauf) steigen, ist es schwer, das marktübliche zu definieren. Ich habe einmal bei einem Internet-Discount-Anbieter nach einem Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit, einem Kreditvolumen von 110.000 € und einem Beleihungsauslauf von 110 % (Also: Objektwert 100.000, Kredit 110.000 €) geforscht. Ergebnis: 5 %.
Da dies ein billiger Anbieter ist, würde ich noch einmal ein halbes % (Bauchschätzung) draufschlagen, um zu einem mittleren Zinssatz zu kommen. Dann bin ich bei 5,5 %. Hinzu kommt noch ein Forward-Darlehen-Aufschlag, weil das Darlehen ja erst in 2 Jahren benötigt wird. Der dürfte so bei 0,4 % liegen.
Ein marktübliches Angebot wäre daher so im Bereich 5,9 %. 50 % darauf macht ca. 9 %. Solange die Bank darunter bleibt, hat sie kein Problem mit Sittenwidrigkeit. Würde sie das Risiko so hoch einschätzen, dass sie mehr als 9 % nehmen müsste, würde sie wahrscheinlich das Darlehen ganz ablehenen.
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