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Verfasst am: 06.12.04, 13:31 Titel: Betrug des Bauträgers?
Angenommen, ein Ehepaar mit Kindern interessiert sich für ein Reihenhaus von einem Bauträger. Es schließt eine kostenpflichteige Reservierung für 14 Tage ab. Für dieses Reihenhaus gibt es ein Expose, welches eine Wohnfläche von 138 qm ausweißt.
10 Tage vor dem Notartermin bekommt es eine Kopie des Bauträgervertrages, welche jedoch keine Pläne für die einzelnen Stockwerke enthält; somit ist keine Überprüfung der Wohnfläche möglich.
Beim Notar wird der Kaufvertrag unterschrieben, sowie die Pläne, die beigeheftet sind., die die Vertragsgrundlage bilden. Im Vertrag ist zusätzlich eine Klausel, dass 14 Tage vorher dem Käufer eine Kopie des Bauträgervertrages vorgelegen hat. (was mit Außnahme der Pläne ja auch stimmte).
Das Ehepaar zahlt die vereinbarte Kaufpreissumme abzüglich 3,5 % und zieht in das fertige Haus ein.
Als der Bauträger nach über einem Jahr die restlichen 3,5 % verlangt, stellt das Ehepaar fest, dass die Wohnfläche aufgrund der Pläne nur 126 qm beträgt. Die Auflassung im Grundbuch erfolgte noch nicht, da ja die restliche Kaufpreiszahlung noch nicht erfolgte..
Fragen:
Hat das Ehepaar eine Möglichkeit dageben gerichtlich vorzugehen, obwohl es den Notartermin unterschrieben hat?
Handelt es sich in diesem Fall nicht um bewussten Betrug des Bauträgers/bzw. dessen Verkaufsteams?
Wie würde es sich verhalten, falls sich herausstellt, dass mehrere Nachbarn des Käufers genauso hinters Licht geführt wurden? Kann sich dann ein Rechsstreit für die Käufer lohnen?
Kann eine Wertminderung des Hauses geltend gemacht werden, da ja dadurch auch der Wiederverkaufswert wertgemindert ist ?
Als erstes stellt sich die Frage welche Richtlinien zur Wohnflächenberechnung wurden heangezogen?
Da es in Deutschland seit Jahren sehr unterschiedliche Wohnflächenberechnungen gibt weil Terassen und Balkone aber auch Dachschrägen ganz unterschiedlich zu werten sind und hier Freiräume bestehen , ist das zu erst zu klären.
Das nächste ist, was passiert wenn die restlichen 3,5% nicht gezahlt werden.
Sie werden nie Eigentümer.
Also müssen Sie entscheiden was Sie wollen:
Die Rückabwicklung oder das Haus weiter behalten.
Sie können natürlich ihren " Mangel den Sie nach 1 Jahr wohnen ausgerechnet haben"
sehr genau vortragen und unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung zahlen.
Damit ist sicher gestellt dass das Haus in Ihr Eigentum übergeht und Sie sich alles offen gehalten haben.
Ob Sie dann Ihr Recht einklagen und ob alles nur auf anderer Bemessung beruht können Sie dann jeder Zeit entscheiden.
Die Frage ist, ob es sich bei der Wohnfläche (138 m²) um eine zugesicherte Eigenschaft handelt. Falls ja, so können Sie den Kaufpreis um die "fehlenden, weil nicht gelieferten" m² anteilig kürzen - d.h. Kaufpreis wird um 9 % reduziert.
MfG
Lucky
Jedoch habe ich dazu noch Fragen:
Wie stelle ich z.B. fest, ob es sich um eine zugesicherte Eigenschaft handelt? Schriftlich exisitert ja zum einen ein Expose mit einer hohen Wohnfläche und die im Notarvertrag beigehefteten Pläne mit einer wesentlich geringeren Wohnfläche.
Unterschrieben worden ist dummerweise ja die westlich geringere Wohnfläche, da sie beim Notar nicht überprüft wurde, da sie in den Plänen für jedes Stockwerk einzeln angegeben wurde (oder hat hier jeder einen Taschenrechner dabei oder wird daraufhingewiesen, dass das zu überprüfen wäre??).
Das Angebot wurde aber ja eigentlich mit der höheren Wohnfläche erstellt aufgrund vom Expose. Die Berechnungsgrundlagen für die Wohnfläche sind exakt gleich, d.h. es wurde in meinen Augen bewusst eine fasche Wohnfläche im Expose angegeben, um einen höheren Wert des Hauses vorzutäuschen!
Falls eine Klage angestrebt werden sollte, kann hier auf Betrug geklagt werden und hätte eine Klage Aussicht auf Erfolg?
Die bei gelegten Pläne sind die Grundlage des Kaufvertrages.
Aus diesen Plänen haben Sie die Wohnfläche ermittelt.
Wenn das Expose sich auf verschiedene Wohnungen bezieht oder auch Balkon oder Terrassenflächen mit einbezieht und im Expose Zeichnungen mit den im Notariellen Kaufvertrag identischen Plänen enthält, gilt ganz sicher die Angabe im Kaufvertrag.
Es wird sehr schwierig bei Vorlage des Planes beim Kaufvertrag den Vertrag dahingehend anzufechten.
Denn der müßte ja angefochten werden.
Ich kann mir kaum vorstellen dass Sie da Chancen haben.
Die Pläne im Expose sind natürlich nicht genau identisch mit denen im Kaufvertrag.
Genau das ist ja der Punkt.
Der Bauträgervertrag mit Plänen lag uns ja nur beim Notar vor; ohne Pläne hatten wir den Vertrag 10 Tage vorher zur Einsicht Im Notarvertrag ist auch erwähnt, dass wir 14 Tgae die Möglichkeit hatten, den Bauträgervertrag zu prüfen (was mit Ausnahme der Pläne ja auch stimmte...).
Die unterschreibenen Pläne im Bauträgervertrag weichen exklatant vom Expose ab!
Gibt es da keine Möglichkeit trotzdem auf Rückabwicklung oder Minderung des Kaufpreises zu klagen wegen arglistiger Täuschung von Seiten des Bauträgers?
Als Zeugen sind ja auch ca. 7 andere Reihenhausbesitzer vorhanden, die noch gar nicht wissen, dass ihre Wohnfläche kleiner ist, als im Expose angegeben!
Wenn die vorgeschriebenen 2 Wochenfrist die die Notare einzuhalten haben mit unvollständigen Unterlagen vom eigentlichen Vertrag abweichen so kann eventuell der Notarvertrag angefochten werden.
Dies geht aber nicht gegen den Bauträger sondern gegen die Frisverletzung des Notars.
Vielleicht weiß hier einer mehr dazu.
Beim Bauträger wird da wohl nichts gehen.
Man kann ja das Thema mal beim Notar zur Sprache bringen und der wird sich zu wehren suchen und auch dem Bauträger da ans Bein pinkeln.
Wie komme ich da an Informationen, wie ich dann gegen den Notar vorgehen kann und ob es da reelle Chancen gibt, da doch der Vertrag abgeschlossen wurde. Müssen da bei Anfechtung gewisse Fristen eingehalten werden (Verjährung??).
Und sind Sie Rechtsanwalt, Herr Karl-Heinz?
Sie können bei der Notarkammer anfragen, ob die 14-Tage-Frist nur für den Vertrag oder den Vertrag mit Plänen betrifft. Im Prinzip gelten nur die Daten, die im Notarvertrag stehen, also nicht die Expose-Angaben. Andererseits gibt es auch eine Prospekthaftung. Sie müssen klarlegen, daß Sie ja nur aufgrund des Expose mit 138 m² gekauft haben. Hätten Sie gewusst, daß es nur ??? m² sind, hätten Sie auf keinen Fall gekauft. Sie argumentieren also, daß Sie knallhart um ?? m² Wohnfläche betrogen wurden. Das scheint mir Aussicht auf Erfolg zu haben, wobei der erfolög darin bestehen kann, vom Vertrag wegen Nichterfüllung zurück zu treten, oder aber den Kaufpreis anteilig (prozentual) um die fehlenden m² zu reduzieren.
MfG
Lucky
Als erstes stellt sich die Frage welche Richtlinien zur Wohnflächenberechnung wurden heangezogen?
Da es in Deutschland seit Jahren sehr unterschiedliche Wohnflächenberechnungen gibt weil Terassen und Balkone aber auch Dachschrägen ganz unterschiedlich zu werten sind und hier Freiräume bestehen , ist das zu erst zu klären.
Es ist so wie karlheinz schreibt!
Was sollen die ganzen Strategien denn bringen, wenn die Hütte letztendlich doch die 138 qm Wohnfläche hat? Statt hier rumzutrödeln sollte der Poster das mal verbindlich und fachmännisch klären lassen.
Es ist definitiv so, dass die Wohnfläche "nur" 126 qm beträgt. Das gibt ja sogar der Bauträger zu!
Aber der Tip, sich zunaächst mal an die Notarkammer zu halten, ist gut. Danke!
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