Navigationspfad: Home » Foren
Foren
recht.de :: Thema anzeigen - Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung
Forum Deutsches Recht
Foren-Archiv von www.recht.de
Achtung: Keine Schreibmglichkeiten! Zu den aktiven Foren whlen Sie oben im Men "Foren aus!
 
 SuchenSuchen 

Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung

 
Neuen Beitrag schreiben   Auf Beitrag antworten    recht.de Foren-bersicht -> Mietrecht
Vorheriges Thema anzeigen :: Nchstes Thema anzeigen  
Autor Nachricht
Volker Kles
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.09.2008
Beitrge: 580

BeitragVerfasst am: 25.03.09, 15:03    Titel: Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung Antworten mit Zitat

Hallo,

der Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu beschftigen, ob eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam ist, wenn der Vermieter zwar nicht umlagefhige Kosten (Gewerbeanteil) vorweg abzieht, diesen Vorwegabzug jedoch nicht im Einzelnen aufschlsselt und nachvollziehbar gestaltet. Der BGH hat die Frage mit Ja beantwortet (BGH, Urteil vom 14.02.2007 zum AZ VIII ZR 1/06), denn eine formell ordnungsgeme Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefhig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Hhe nicht umlagefhige Kosten vorab abgesetzt wurden. Zieht sich der Fehler durchgngig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt formell unwirksam. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Anstze unterbleibt, bleibt die Abrechnung im brigen unberhrt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer heraus gerechnet werden knnen.

Das Gesagte gilt nicht nur fr gemischt genutzte Gebude (Gewerbe und Wohnen), sondern z.B. auch bei Heizungs- und Wasserkostenabrechnungen, z.B. wenn Zhler- und Abwassergrundgebhren oder Wartungskosten in den Kubikmeterpreis eingerechnet werden (Mischpreis). Auch das wre nicht nachvollziehbar und macht die Abrechnung insoweit formell unwirksam.

Nun zu meiner Frage:

Wird eine Korrektur nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen, gilt die Abrechnung insoweit als nicht erteilt. Was hat das fr Folgen? Angenommen die Position "Wasser" sein formell unwirksam. Braucht der Mieter dann mangels Abrechnung berhaupt keine Wasserkosten zu bezahlen oder braucht er nur die Nachforderung nicht zu entrichten?
_________________
Gru
V.K.
____________________________________________
Jeder hat in seinem Leben auf sich selber achtzugeben


Zuletzt bearbeitet von Volker Kles am 25.03.09, 16:26, insgesamt 1-mal bearbeitet
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
juggernaut
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.03.2009
Beitrge: 1479
Wohnort: derzeit: Thringen

BeitragVerfasst am: 25.03.09, 15:12    Titel: Re: Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung Antworten mit Zitat

die antwort steht doch schon drin (was das urteil im brigen als inkonsequent kennzeichnet und deshalb juristisch durchaus fragwrdig ist, denn der BGH hat damit die "teilweise formal unzulssige abrechnung" erfunden):
Volker Kles hat folgendes geschrieben::
Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Anstze unterbleibt, bleibt die Abrechnung im brigen unberhrt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer heraus gerechnet werden knnen.

das lt sich unschwer auch auf andere positionen bertragen.

die frage am ende ist miverstndlich gestellt. der ausschlu wegen fristversumnis bezieht sich so oder so nur auf nachforderungen, also auf den abrechnungssaldo, falls er negativ ist (also zu lasten des mieters). die frage, ob wegen nicht erfolgter abrechnung auch vorauszahlungen zurckverlangt werden knnen, ist eine andere baustelle (da gibt es dann auch andere anforderungen an die abrechnung).

Ironie Smiley
falls gemeint ist, wie sich die abrechnung nun endgltig "durchrechnet", wenn nur die position "wasserkosten" formal unzulssig ist und damit "herausfllt", kann ihnen keiner beantworten, denn schlielich hat der BGH die "teilweise formal unwirksame abrechnung" gerade erst erfunden.

grundstzlich wrde ich davon ausgehen, dass die abrechnung neu - aber ohne die formal unzulssige position - berechnet wird. sollte sich immer noch eine nachforderung ergeben, schuldet der mieter diese, falls nicht, dann nicht. wrde sozusagen bedeuten, dass der mieter die wasserkosten nur insoweit bezahlt, als er darauf vorauszahlungen geleistet hat.
_________________
.
juggernaut

wahllos in meine beitrge hineingestreute zahlen sind meistens paragraphen des BGB.
backpulver schnffeln soll ne stobilisierende wirkung ham, auffn piephohn (dittsche)
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
Volker Kles
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.09.2008
Beitrge: 580

BeitragVerfasst am: 25.03.09, 15:35    Titel: Antworten mit Zitat

Okay,

ich blicke net mehr durch, ehrlich. Ist z.B. die Position "Wasserkosten" formal unwirksam, entfllt sie, so als ob die Abrechnung hierfr nicht erstellt wurde. Dadurch knnte sich die Abrechnung um sagen wir 50 cbm x 10,--, also um 500,-- vermindern, so dass sich eine zustzliche Erstattung um 500,-- ergbe. Oder sehe ich das falsch??
_________________
Gru
V.K.
____________________________________________
Jeder hat in seinem Leben auf sich selber achtzugeben
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
juggernaut
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.03.2009
Beitrge: 1479
Wohnort: derzeit: Thringen

BeitragVerfasst am: 25.03.09, 15:50    Titel: Antworten mit Zitat

wei ich offen gestanden nicht.

die frage ist doch, was mit dem saldo passiert, denn nur auf den ("nachforderungen") bezieht sich der ausschlu. nehmen wir an, nur die wasserkosten in hhe von 500,00 als anteil des mieters seien formal unzulssig abgerechnet, die sonstigen positionen seien einwandfrei. dann sind folgende konstellationen denkbar:

1. der saldo betrug insgesamt -1.000,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben -500,00 "nachforderung", die formal korrekt abgerechnet worden sind und die der mieter also wird bezahlen mssen.

2. der saldo betrug insgesamt -500,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben 0 "nachforderung". prima.

3. der saldo betrug insgesamt -100,00. davon ab die wasserkosten, es verbleiben +400,00. also gibt es keine nachforderungen. die +400,00 stellen nun aber nicht ein "guthaben" des mieters dar, wie denn, der vermieter will ja -100,00 haben. also bekommt der mieter diese +400,00 auch nicht einfach so zurck (denn der vermieter knnte ja auch die wasserkosten noch formal zulssig abrechnen). fr den anspruch des mieters auf rckzahlung zuviel bezahlter vorauszahlungen gelten eben, wie gesagt, andere grundstze fr die abrechnung, die durch den fehlenden vorwegabzug noch nicht erfllt sind.

m.a.w.: sollte die abrechnung eh ein guthaben ausweisen, wird der mieter aus der formal unzulssigen position wasserkosten jedenfalls ber 556 III BGB keinen honig saugen knnen. dass der BGH alles wieder mal komplizierter gemacht hat als es war und sein mte, steht auf einem anderen blatt (das macht er ja hufiger). wie es sich jetzt mit der flligkeit verhlt, steht wieder auf einem ganz anderen blatt, denn bekanntlich lst nur eine formal wirksame abrechnung die flligkeit aus. bisher war es so, dass die einzelnen positionen der abrechnung nicht etwa einzelne forderungen, sondern nur verrechnungsposten eines ansonsten einheitlichen anspruchs waren, der entweder fllig sein konnte oder nicht. jetzt haben wir also eine "teilweise formal unwirksame abrechnung", bei der - konsequent weitergedacht - die einzelnen positionen entweder formal korrekt oder eben nicht formal korrekt abgerechnet wurden - also mten die positionen auch einzeln fllig werden ... und was mache ich mit den vorauszahlungen? "buche" ich die auf die formal korrekten oder die formal nicht korrekten positionen (wre dem vermieter ja zu empfehlen) mit der folge, dass es mir wurscht sein kann, ob die position formal korrekt ist oder nicht, sie ist je "bezahlt"? bei den vorauszahlungen war (frher) eben klar, dass auch sie unselbstndige verrechnungspositionen des einheitlichen abrechnungsanspruchs darstellten - jetzt knnte ich gar eine einzelne position einklagen, sagen wir nur die heizkosten? fragen ber fragen ...

und wenn ich glck habe und der mieter hat zwischendurch auch noch zu recht gemindert, dann waren ja auch die vorauszahlungen von der minderung betroffen, wie der BGH durch ein noch schlechteres urteil bekanntlich ebenfalls entschieden hat. noch besser wirds, wenn die vorauszahlungen auch noch eingeklagt sind, aber noch nicht drber entschieden wurde. ergebnis: DIE abrechnung macht keiner mehr, der vermieter leuchtet in weiglut, der anwalt in rot, und der richter hat berhaupt keinen schimmer mehr, was das mit jura zu tun haben soll. der mieter lehnt sich grinsend zurck und schaut zu, wie er den abrechnungsbetrag insgesamt los wird, obwohl ggf nur ber +/- 10,00 falsch abgerechnet wurde. aber sorry, ich schweife ab.


vllt kann ja noch wer was dazu sagen, denn das problem ist interessant und wird uns (leider) in zukunft hufiger ber den weg laufen.
schelte fr meine urteilsschelte nehme ich ebenfalls gerne entgegen Smilie

und bevor jemand fragt: ich htte entschieden, dass die gesamte abrechnung formal unwirksam ist, aber im hinblick auf die korrekt abgerechneten positionen die frist gewahrt ist. ergebnis: die abrechnung ist nicht fllig, mu und kann (!) aber nochmal gemacht werden.

PS: und ganz ungefragt gebe ich noch meinen senf dazu ab, dass meiner ansicht nach 556 III BGB das reine armutszeugnis derjenigen juristen ist, die die vorschrift verbrochen haben - wirklich ganz schlechtes handwerk, wenn man die dadurch verursachten probleme betrachtet.
_________________
.
juggernaut

wahllos in meine beitrge hineingestreute zahlen sind meistens paragraphen des BGB.
backpulver schnffeln soll ne stobilisierende wirkung ham, auffn piephohn (dittsche)
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
Volker Kles
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.09.2008
Beitrge: 580

BeitragVerfasst am: 25.03.09, 16:23    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

herzlichen Dank fr die sehr ausfhrliche Auskunft. Na dann wrfeln wir mal. Schnen Abend noch.
_________________
Gru
V.K.
____________________________________________
Jeder hat in seinem Leben auf sich selber achtzugeben
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
juggernaut
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 10.03.2009
Beitrge: 1479
Wohnort: derzeit: Thringen

BeitragVerfasst am: 26.03.09, 17:13    Titel: Antworten mit Zitat

was, schon ende in diesem sehr interessanten fred?
kein widerspruch? keine zustimmung? schade ... Traurig
_________________
.
juggernaut

wahllos in meine beitrge hineingestreute zahlen sind meistens paragraphen des BGB.
backpulver schnffeln soll ne stobilisierende wirkung ham, auffn piephohn (dittsche)
Nach oben
Benutzer-Profile anzeigen Private Nachricht senden
Beitrge vom vorherigen Thema anzeigen:   
Neuen Beitrag schreiben   Auf Beitrag antworten    recht.de Foren-bersicht -> Mietrecht Alle Zeiten sind GMT + 1 Stunde
Seite 1 von 1

 
Gehen Sie zu:  
Sie knnen keine Beitrge in dieses Forum schreiben.
Sie knnen auf Beitrge in diesem Forum nicht antworten.
Sie knnen Ihre Beitrge in diesem Forum nicht bearbeiten.
Sie knnen Ihre Beitrge in diesem Forum nicht lschen.
Sie knnen an Umfragen in diesem Forum nicht mitmachen.


Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
©  Forum Deutsches Recht 1995-2019. Anbieter: Medizin Forum AG, Hochwaldstraße 18 , D-61231 Bad Nauheim , RB 2159, Amtsgericht Friedberg/Hessen, Tel. 03212 1129675, Fax. 03212 1129675, Mail info[at]recht.de.