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Folgendes:
Vor fast 4 Jahren ist der Mieter in der Wohnung eingezogen und hat jetzt festgestellt,
dass die Wohnfläche ca. 18% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. (laut BGH Urteil ist in solchen Fällen ja erlaubt die Miete zu kürzen und auch rückwirkend zurückzufordern)
Dies wurde dem Vermieter mitgeteilt, jedoch kam keinerlei Stellungnahme oder eine andere Reaktion.
Der Mieter ist leider auf sich allein gestellt - und der Mieterbund hilft ja IMO erst nach 3 Monaten - und weiß nicht wie er jetzt weiter vorgehen soll.
Kann man irgendeinen Gutachter beauftragen, oder muß man sich direkt an einen Anwalt wenden, der dann im Auftrag des mandanten einen Gutachter beauftragt?
Wie ist hier die richtige Vorgehensweise???
Hat er denn auch richtig gemessen und alle anrechenbaren Flächen berechnet?
Ansonsten würde ich Ihnen empfehlen, erst noch mal durch einen Fachmann nachmessen zu lassen, bevor Sie sich evtl. ZU weit aus dem Fenster lehnen.
In erster Linie ist die Wohnfläche bei einer Mieterhöhung und bei der Abrechnung von Nebenkosten von Bedeutung nicht aber für die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Weicht nämlich die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so gilt:
Ist die tatsächliche Wohnungsgröße erheblich kleiner als im Mietvertrag angegeben, so ist der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt.(OLG Hamburg RE WM 2000)Ausgenommen die Wohnungsgröße war zugesichert. Eine solche Zusicherung kann u.U. in der Vereinbarung eines m²-Preises liegen. Bei einer Mieterhöhung und bei der Umlage von Nebenkosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Hat der Vermieter seiner Mieterhöhung Schuldhafterweise eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, kann der Mieter einen deshalb zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % kann der Mieter auch ohne Verschulden des Vermieters verlangen, das der Mietzins nach der tatsächlichen Wohnfläche ermittelt wird. Soweit der Mieter in der Vergangenheit schon zu viel gezahlt hat, steht im ein Anspruch auf Rückzahlung zu.
Für die Berechnung der Wohnfläche stehen dem Bauherrn verschiedene Wahlmöglichkeiten zur Verfügung (§45 II.BV). An die von Ihm gewählte Berechnungsmethode ist der Bauherr, dann aber auch für alle späteren Berechnungen gebunden.(BVerwG WM 81, 166)
Dagegen gibt es für Altbauwohnungen und frei finanzierte Wohnungen keine gesetzliche Vorschriften zur Berechnung der Wohnfläche.
Bei der Berechnung der Wohnfläche dieser Wohnungen hat man sich häufig des Normblattes DIN 283 bedient. Diese Norm ist vom Deutschen Institut für Normung im Aug 1983 ersatzlos zurückgezogen worden. Es kann jedoch weiterhin vereinbart werden das diese Norm für die Berechnung vereinbart werden kann.
Danach ist die Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Die Grundfläche von Wohnungen sind aus den Fertigmaßen (lichte Maße zwischen den Wänden) zu ermitteln und für jeden Raum einzeln. Bei der Ermittlung der Wohnfläche nach DIN 283 sind die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, von mehr als 1 Meter(weniger als 2 M)und nicht ausreichend beheizbare Räume(z.b. Wintergarten je zur Hälfte anzurechnen, unter 1 Meter zählt überhaupt nicht.
Bei der Berechnung ist die Fläche von Zubehörräumen (Keller, Waschküche, Trockenraum)nicht zu berücksichtigen, Hobbyräume zu 50 % (BVerwG NJW-RR 88, 718)
Wenn nun die Wohnfläche berechnet wird in wie weit Balkone zur Wohnfläche berechnet wird, bei Sozialwohnungen wird er nach § 44 Abs.2 II. BV zur Hälfte der Wohnfläche hinzugezählt. Das gleiche gilt auch für eine Loggia (BVerwG WM 81, 166)
Beim Wohnungseigentum wird 1/4 der Fläche berücksichtigt.(BayOblG RE WM 96, 294)
bei frei finanzierten Wohnungen darf die Flächenberechnung weder nach der II.BV noch nach DIN vorgenommen werden.(BayOblG RE WM 83, 254)Entscheidend ist vielmehr welchen Wohnwert ein Balkon oder Loggia eine Terrasse hat. usw. Es gibt Balkone, die praktisch überhaupt keinen Wohnwert haben, weil sie z.b. an einer verkehrsreichen Strasse gelegen sind. Andererseits gibt es Dachterrassen die einen hohen Wohnwert aufweisen.
Dem Wohnwert entsprechend können Balkonflächen deshalb entweder überhaupt nicht oder in guten Lagen bis zu 1/4 und in Ausnahmefällen bis zur Hälfte (als Höchstmass) angerechnet werden.(BayOlG RE WM 83, 254) Im Normalfall ist die Balkonfläche zu einem Viertel anzurechnen (LG Köln WM 86, 121)
Siehe auch :
http://www.steuernetz.de/homepages/vv/pt/PT204.html http://www.haus-und-grund-sh.de/Haus_und_Grund/Dienstleistungen/infoblaetter_wohnflaechenberechnung.htm
dmb) „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes sollten Mieter jetzt ihre tatsächliche Wohnungsgröße überprüfen lassen“, rät Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Es geht um Rückforderungsansprüche in Millionenhöhe.“
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 133/03) hat entschieden, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete zu kürzen, auch rückwirkend. In dem zu entscheidenden Fall hieß es im Mietvertrag: „Wohnfläche ca. 96 m²“, tatsächlich war die Wohnung nur 85,91 Quadratmeter groß. Für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 forderten die Mieter anteilig Miete zurück, insgesamt 2.040,24 Euro.
Zu Recht, wie der BGH jetzt entschied. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete kürzen. Zu berücksichtigen ist lediglich eine so genannte Erheblichkeitsgrenze von 10 Prozent. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz hält der BGH nicht für not-wendig. Liegt die Flächenabweichung unter dieser Erheblichkeitsgrenze, handelt es sich um eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnung. Größere Differenzen dagegen stellen eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit dar. Die zu viel gezahlte Miete – im vorliegenden Fall von 42,08 Euro pro Monat (4,17 Euro mal 10,09 Quadratmeter) – kann der Mieter zurückfordern.
Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips erklärte, dass die Fläche der Mietwohnung exakt berechnet werden kann. „Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen nicht mit. Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest 2 Meter hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählen in der Regel zu einem Viertel mit.“
dmb) „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes sollten Mieter jetzt ihre tatsächliche Wohnungsgröße überprüfen lassen“, rät Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Es geht um Rückforderungsansprüche in Millionenhöhe.“
Wenn nicht sogar in Milliardenhöhe.
Ich könnte mir sogar vorstellen, daß es mit Deutschland endlich wieder aufwärts geht, wenn jeder Mieter seine Wohnungsgröße überprüfen lässt.
Das ist so niedlich diese Aussage...typisch Mieterbund.
Aber im Ernst:
Vom Grundsatz her ist das schon korrekt. Ich würde nur, wie gesagt, einen Fachmann messen lassen oder noch mal überprüfen, ob wirklich alles korrekt berechnet wurde beim selbermessen.
Deshalb hatte der Mieter ja auch den Vermietern die Sache geschildert und ihnen freigestellt, dies nochmals überprüfen zu lassen, denn es ist ja auch in deren Sinn - sie haben ja schließlich auch beim Kaufpreis von XXXX€/m² zuviel gezahlt!!!
Nur scheint es diese nicht zu interessieren - also die Frage nach der richtigen Vorgehensweise, ob man selber einen Gutachter beauftragen kann oder erst zu einem Anwalt muß... (siehe 1. posting)
Wer den Gutachter beauftragt zahlt diesen erst mal.
Falls sich tatsächlich eine größere Abweichung der m² ergeben sollte, bleibt wahrscheinlich nur der Klageweg ???
Also dann könnte hier der Mieter doch gleich einen Fachanwalt aufsuchen, der das Nötige veranlasst ?
Also hat der Mieter jetzt die A....-Karte gezogen, weil er gutgläubig - oder völlig naiv und dämlich, laut der ganzen aussagen - den Angaben im Mietvertrag gelaubt hat???
Arme Rechtsprechung...
Wenn Sie im Recht sind, bekommen Sie vermutlich auch Recht zugesprochen (in diesem Fall sogar ziemlich sicher), von daher kann ich Ihre Aussage "arme Rechtssprechung" nicht wirklich nachvollziehen.
Sie müssen lediglich die Ihnen gegebenen Ratschläge befolgen und entweder einen Gutachter oder einen Anwalt oder beide beauftragen. Von selbst wird kein Richter bei Ihnen klingeln und Ihnen ein rechtsgültiges Urteil zu Ihren Gunsten aussprechen.
Das ist aber nicht nur im Mietrecht so, sondern überall.
Also hat der Mieter jetzt die A....-Karte gezogen, weil er gutgläubig - oder völlig naiv und dämlich, laut der ganzen aussagen - den Angaben im Mietvertrag gelaubt hat???
Nein, nicht unbedingt. Der Mieter sollte sich halt nur recht genau erkundigen, bevor er sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einlässt.
M.E. wäre es am Besten, wenn der Mieter einen im Mietrecht versierten Rechtsanwalt zu einem Beratungsgespräch aufsuchen würde. Dieser kann nach Einsicht in den Mietvertrag beurteilen, ob der Mieter eine Chance hat oder ob er besser die Finger von der Sache lässt. Ein Anwalt kann auch raten, worauf beim Ausmessen einer Wohnung zu achten ist.
Ein solches Beratungsgespräch kostet nicht so viel. Der Mieter kann sich ja vorab über die voraussichtliche Höhe des Anwaltshonorars informieren. Ohne anwaltlichen Beistand wäre mir die Durchführung der Mietminderung und Rückforderung zu riskant, weil man da viele teure Fehler machen kann.
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