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[emrau]

im Rahmen einer Diskussion WEG-Interessierter sind mehrere Personen auf folgendes Problem gestoßen, dass von allgemeinem Interesse zu sein scheint - persönliche Ansprüche auf Keller, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden.

Eine Eigentumsanlage besteht aus mehreren Häusern. Das Haus mit dem umstrittenen Keller hat z.B. insgesamt 8 WE, davon gehören z.B. 6 WE einem einzelnen Eigentümer und die anderen beiden Wohnungen weiteren Eigentümern ( Herr S. sowie Herr R. ).

Vorgeschichte:
Angenommen, Herr S. hat seine Wohnung vor Herrn R. gekauft und einen Keller, der sich im Gemeinschaftseigentum befindet zur Nutzung zur Verfügung gestellt bekommen, diesen aber nicht gesichert. Herr R. hat die letzte freie Wohnung im gleichen Haus gekauft und aufgrund eines fehlenden Kellers denselben Keller zur Verfügung gestellt bekommen. Da Herr R. seine Wohnung früher vermieten konnte, nutzte sein Mieter den Keller, der zwei Eigentümern gleichzeitig angeboten wurde.

Da der später einziehende Mieter des Herrn S. nunmehr keinen Keller mehr hat, wird ein weiterer Raum ( bisher Waschküche ) zum Keller ausgebaut und durch die ehemalige Haus-Verwalterin Herrn S. schriftlich übertragen. Dieser Keller ist jedoch keinem anderen Eigentümer oder Mieter bekannt.

Fall:
Der Keller des Herrn R. wurde im Rahmen einer Zwangsräumung der Wohnung nicht
geöffnet und war nunmehr verschlossen. Im Rahmen einer Neuvermietung seiner Wohnung hatte Herr R. durch Zufall den neu ausgebauten Keller entdeckt, da dieser nicht verschlossen war ( der Mieter des Herrn S. ist zwischenzeitlich ausgezogen ), wobei es keine Anhaltspunkte dafür gab, dass dieser Raum von irgendjemandem genutzt wurde. Daraufhin vermietete Herr R. diesen Keller an seinen neuen Mieter, jedoch nicht, ohne sich zuvor von der neuen Haus-Verwaltung eine Zusage über die Nutzung einzuholen.

Nach einigen Wochen wurde dieser Keller von Herrn S. aufgebrochen und mit einem neuen Schloss versehen. Herr S. fordert "seinen" Keller zurück.

Problem:
1. Die Keller gehören zum Gemeinschaftseigentum
2. Der Mieter des Herrn R. besteht auf diesen Keller und würde ansonsten die Wohnung nicht mehr weiter mieten.
3. Die Hausverwaltung weiß plötzlich von nichts mehr.
4. Der neu ausgebaute Keller ist schöner als der andere, da dieser Licht enthält und trocken ist, während der andere Keller eine feuchte Außenwand aufweist.
5. Herr S. interessiert sich nicht dafür, dass eigentlich ihm der Keller mit der feuchten Außenwand zugewiesen worden ist und er dann im Nachhinein den "besseren" Keller erzwungen hat.

Fragen:
1. Muss der Mieter von Herrn R. den Keller räumen auch wenn Herr R. dadurch seine Mieterin verliert?
2. Hat Herr S. einen durchsetzbaren Anspruch auf einen bestimmten Keller?
3. Darf eine Hausverwaltung eine verbindliche Verteilung der Keller vornehmen und damit billigend eine Benachteiligung eines Mehrheitseigners in Kauf nehmen?
4. Was sollte man im Rahmen der Pröblemlösung beachten.

Diese Frage erscheint sehr verzwickt zu sein, da in Deutschland zwar eine relativ klare Regelung zum Sonder- und Gemeinschafteigentum existiert, aber Sonderregelungen durch Verwalter getroffen werden könnten, die einer herrschaftlichen Entscheidung gleichkommen. Damit würde der Grundsatz der Gleichberechtigung im Gemeinschaftseigentum ad absurdum geführt werden.

Ich bin ja gespannt, was dem Forum dazu einfällt.

Gruß emrau

[ak]

Salut

dieser Beitrag wäre im "Immobilienrecht" gut aufgehoben. Zur Sache:

Nutzungsfestlegung im Gemeinschaftseigentum ist Vereinbarungssache der Eigentümer und nicht Aufgabe des Verwalters ( §15(1) WEG).

Die Bemerkung

[emrau]

halllo ak,

zunächst danke für die hinweise. wenn wir das alle richtig verstehen, kann herr s. durchaus eine herausgabe des kellers verlangen, da es auf keiner we-sitzung eine entsprechende konkrete gebrauchsregelung bzgl. der nutzung der keller gegeben hat.

so lange keine entsprechende regelung existiert, könnte dies allerdings auch bedeuten, dass jeder eigentümer zu jeder zeit die beendigung einer nutzung von gemeinschaftseigentum durch einspruch unterbinden und eine diesbezügliche regelung durch die weg verlangen kann.

das mag zwar für einen einzelnen eigentümer ärgerlich und insgesamt sehr wenig praktikabel sein, aber es zeigt auch wieder, wie wichtig es ist, die notwendigen entscheidungen zum gebrauch von gemeinschafteigentum möglichst frühzeitig zu regeln.

nochmals danke für die anregungen und wir hoffen, wir haben das richtig kapiert.

gruß emrau

[ak]

Salut

Danach

[emrau]

hallo ak,

nochmals vielen dank. wir werden das thema intern weiterdiskutieren und denken, jetzt gute anhaltspunkte erhalten zu haben, wie man sich in einem ggf. auftretenden fall verhalten könnte/müßte.

viele grüße emrau