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Verfasst am: 24.06.05, 09:52 Titel: Klausurfall Mietkündigungszeit,Renovierungsarbeiten Bad usw
Hallo,
habe heute nen Klausurfall abgegeben in diesem wurde folgender Sachverhalt geschildert.
Mieter A will ausziehen. Er hat noch einen 9 Jahre alten Mietvertrag mit den damals üblichen Kündigungszeiten. 9 Monate Kündigungsfrist.
Er kündigt Anfang des Jahres zum 30.11.2005, da er den Annahme ist, dass er die 9 monatige Kündigungsfrist einzuhalten hat.
Nun bekommt er einen Hinweis dass ab dem 01.06.2005 eine neue Verordnung gibt und er die Möglichkeit hat die 3 monatige Kündigungsfrist zu nutzen. Er schreibt daraufhin den Vermiter an und teilt diesem mit, dass er eben zum 31.08.2005 kündigt. Der Vermieter erhält die Kündigung am 30.05.2005. Nun erklärt der Vermieter, dass zu diesem Zeitpunkt die Verordnung gar nicht gegolten hätte und er diese nicht akzeptiert. Kündigung würde weiterhin erst zum 30.11.2005 gültig werden.
Vermieter verlangt weiterhin den freien Zugang (den Schlüssel) damit er dort folgende Dinge erledigen kann. Basanierung, neue Fliessen auf dem Balkon, Renovierung der Wohnung und Vorzeigen der Wohnung an mögliche Nachmieter.
FALLLÖSUNG:
Zu der Frage mit den Schlüsseln war mir klar dass ich in dem Fall reinschreiben darf dass er die Schlüssel nicht erhalten muß weil der Mieter A ja noch Besitzer der Wohnung ist und dies nur durch Übergabe des Schlüssels und eines Übernahmeprotokolls dann als entgültige Abnahme gelten würde und damit der Mietvertrag sogar kurzfristig abgegolten wäre. Zu den Renovierungsarbeiten Bad, Fliessen auf dem Balkon und Renovierung der Wohnung (Wohnung wird laut Fallschilderung im unrenovierten Zustand lt. Mietvertrag übergeben) und Besichtigungsbesuchesuch der möglichen Nachmieter habe ich in dem Fall geschrieben dass der Mieter A sehr wohl die Zugangsmöglichekit gewähren muß, allerdings mit einer fristvereinbarung die 2 Wochen nicht unterschreiten sollte.
Nun meine Fragen: Habe ich zumindest in der Sache mit den Schlüsseln usw richtig geantwortet?
Und leider fand ich keine geeignete Antwort auf den Kündigungstermin. Da war ich mal bös überfragt. So rein vom Gefühl her habe ich den Fall beantwortet mit der Erklärung dass die Kündigung sehr wohl zum 31.08.2005 gültig ist.
Natürlich kann er zum 31.08. kündigen, dem Argument des VM wäre hier entgegenzustellen, dass ein Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag im Juni hätte erfolgen können-ein späterer Zugang aber durchaus nichts daran ändert!
Weiterhin braucht der Mieter dem VM nicht vor Ablauf des MV Zugang zur Wohnung zu gewähren, der VM hat kein Recht auf Aushändigung eines Schlüssels. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Natürlich kann er zum 31.08. kündigen, dem Argument des VM wäre hier entgegenzustellen, dass ein Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag im Juni hätte erfolgen können-ein späterer Zugang aber durchaus nichts daran ändert!
Weiterhin braucht der Mieter dem VM nicht vor Ablauf des MV Zugang zur Wohnung zu gewähren, der VM hat kein Recht auf Aushändigung eines Schlüssels.
Naja Zugang zur Wohnung muß er doch für Renovierungsarbeiten gewähren? Oder bin ich da fehlinformiert?
Und er Zugang der Kündigung gilt dennoch obwohl das Gesetz an sich? Kenne es aber auch nicht erst ab 01.06. gültig ist? Ich hoffe dass ich wenigstens mit 8 Punkten davon komme die 15 werde ich wohl nie erreichen
Renovierungsarbeiten kann man auch unter Instandsetzungen laufen lassen und die muss der Mieter im Grundsatz dulden. Der Mieter kann nicht verlangen das diese erst nach seinen Auszug erledigt werden. Neue Fliessen sind für mich erstmal eine Instandsetzung und keine Schönheitsreparatur genauso wie die Badsanierung.
So gesehen ist hier doch eindeutig von Instandsetzungsmassnahmen die Rede und die muss der Mieter dulden.
@Strider: Bitte mal die Fallstellung im Eingansposting lesen. Der VM kann weder den Schlüssel noch freien Zugang verlangen!!!
Zugang mit Interessenten nur unter Voranmeldung und die Renovierung kann auch erst nach Auszug durchgeführt werden! _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Renovierungsarbeiten kann man auch unter Instandsetzungen laufen lassen und die muss der Mieter im Grundsatz dulden. Der Mieter kann nicht verlangen das diese erst nach seinen Auszug erledigt werden. Neue Fliessen sind für mich erstmal eine Instandsetzung und keine Schönheitsreparatur genauso wie die Badsanierung.
So gesehen ist hier doch eindeutig von Instandsetzungsmassnahmen die Rede und die muss der Mieter dulden.
Hm in dem Fall wird eigentlich weder von Renovierung des Bades oder von einzelnen Kacheln gesprochen sondern davon dass der vermieter dass Bad komplett neu machen will.
Ebenso will er Fenster austauschen. Und eben die Tapeten von einem Maler machen lassen.
So Tapeten sind Renovierung ok. Dass kann er ihm verbieten. Soweit so gut.
Fenster? Modernisierung ist vorher anzuzeigen und darf aber wenn Kündigung vorliegt nicht vor Ablauf der Kündigung gemacht werden.
Und Bad gehört wohl auch zur Modernisierung?
Mann ich glaub da hab ich noch nciht mal 4 Punkte erhalten in der Klausur
Dass der Vermieter während der Mietzeit nicht die Herausgabe von Schlüsseln verlangen kann, sollte keiner weiteren Erläuterung bedürfen. Die Bemerkungen zu Übergabeprotokoll und Abnahme unter "Falllösung" im Ursprungsposting scheinen mir allerdings etwa wirr zu sein.
Dass der Vermieter keinen Schlüssel verlangen kann bedeutet nicht, dass er keinen Anspruch auf Zugang zur Wohnung hätte. Gem. § 554 Abs. 1 hat der Mieter Instandsetzungen zu dulden. Eine Einschränkung dahingehend, dass Instandsetzungen während der Kündigungsfrist nicht ausgeführt werden dürften, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Fensteraustausch ist nur dann ankündigungspflichtige Modenisierung, wenn der Vermieter die Kosten umlegen will. Verzichtet der Vermieter auf die Kostenumlage, ist der Austausch eines Fensters nicht anders zu sehen, als andere Instandsetzungen auch. Dem Vermieter wird man einen weiten Ermessenspielraum darüber zugestehen müssen, ob eine Maßnahme erforderlich ist. Die Erneuerung eines Bades ist übrigens nur in den Fällen eine Modernisierung, in denen eine grundsätzliche Verbesserung erfolgt. Soweit also vor und nach der Maßnahme die gleichen Einrichtungen vorhanden sind, liegt soweit keine Modernisierung, sondern Instandsetzung vor.
Auch Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, die vom Mieter nach § 554 Abs. 1 zu dulden sind. Der hier bereits mehrfach geäußerten Ansicht, dass die Renovierung erst nach Ende des Mietverhältnisses erfolgen dürfte, möchte ich daher nicht zustimmen. Im konkreten Fall darf man nicht übersehen, dass es sich nicht um turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen handelt, sondern möglicherweise um die Beseitigung von Schäden, die durch die weitern Baumaßnahmen entstanden sind.
Selbstverständlich hat der Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen ein Minderungsrecht nach § 536 BGB.
Da die Wohnung offensichtlich nicht mehr bewohnt wird, würde ich versuchen, den VM dahin gehend überreden, dass
1) Kündigung zu 8/2005 rechtens
2) Mietminderung bei Badumbau vermutlich 100%
3) VM Wohnung schneller wieder vermieten kann, wenn er JETZT die Umbauten macht.
Fazit (wenn Wohnung jetzt unbewohnt / nicht mehr gebraucht): Agreement, dass man bis 8/2005 voll zahlt, den VM jetzt aber die Abnahme machen läßt und ihn jetzt damit VOLL in die Wohnung läßt. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
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