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[Walter P.]

Hallo,

Folgendes Problem:
Der Mietvertrag einer Wohnung (2-Familienhaus, in der 2. Wohnung wohnt ein Mitglied der Vermieterfamilie) wurde wegen nachweislichem Eigenbedarf fristgerecht mit der Frist von 6 Monaten gekündigt. Mieter ist eine Familie mit 2 kleinen Kindern.

Der wartende, ebenfalls der Vermieterfamilie angehörige Nachmieter (ein unverh. Paar) hat ebenfalls fristgerecht, mit einem Monat Spielraum seine Mietwohnung gekündigt für die auch bereits ein Nachmieter feststeht.

Der Mieter hat für sich beschlossen keine weitere Wohnung mieten zu wollen, sondern Eigentum zu erwerben, hat in 4 Monaten aber trotz guter Wohnungs- und Immobilienverfügbarkeit "nichts passendes" gefunden und 10 Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Mietvertragsverlängerung beantragt (also fristgerechten Einspruch der Kündigung).
Aufgeführte Gründe sind die notwendige Bauzeit einer geplanten Aufstockung eines Hauses der Mieterfamilie und ein Krankheitsfall und damit verbundene, unzumutbare Härte im Falle zweier Umzüge in relativ kurzer Zeit.
Der Nachweis ob eine Aufstockung baurechtlich überhaupt möglich ist wurde nicht erbracht.

Wie ist in so einem Fall die Rechtslage wenn der Mieter fristgerecht gekündigt wurde und wegen des kurzfristigen Entschlusses ein Eigenheim zu bauen nicht ausziehen will und damit der Eigenbedarf anmeldende Nachmieter gezwungen wird für kurze Zeit eine neue Wohnung zu mieten?
Das Interesse des Vermieters ist ganz klar die Wohnung fristgerecht übernehmen zu können um sie innerhalb der eigenen Familie nutzen zu können

Ich hoffe das die Zusammenhänge einigermassen klar sind, wenn sie denn überhaupt von Belang sind...

Vielen Dank schon mal und viele Grüsse

[Strider]

Tja der nicht ausziehende Mieter muss aus der Wohnung geklagt werden, was aber wohl erfolgreich ist wenn der Eigenbedarf nachweislich vorliegt. Das hätte dann zur Folge der nicht ausziehende Mieter sämtliche Kosten tragen muss, sprich Gerichts- und Anwaltskosten (auch die des Eigentümers) und Gerichtsvollzieher. Darüber hinaus hat dann der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz, weil er ja nicht in die Wohnung konnte und seine Möbel einlagern musste und ein Hotel bezogen hat. Diese Kosten wird der Eigetümer dann von nicht ausziehenden Mieter einklagen und wohl auch bekommen was zur Folge hat das der ausziehende Mieter nochmal Gerichts- und Anwaltskosten sowie den Schadensersatz bezahlen muss.
Somit ist das ein ziemlich teurer Spass, natürlich sieht die Sache anders aus wenn der Mieter die Räumungsklage gewinnt.

[flo2]

So etwas ist immer eine Einzelfallentscheidung, die meist schwer zu beurteilen sind. Es dürfte aber eine große Rolle spielen, wie der "Krankheitsfall" genau ausschaut...

[Walter P.]

Hallo und Danke schonmal für die schnelle Antwort...

Ich vermute der Krankheitsfall wird dann vermutlich nach dem Papier zugunsten des Mieters ausgehen da es eines der Kinder betrifft... Es bestünde aber wie in jeder halbwegs intakten Familie auch hier die Möglichkeit die betroffene Person für die Dauer des Umzuges in der Familie unterzubringen... Falls das die Sache beeinflusst...?

Liegt die Sache also unterm Strich wohl so das es auf jeden Fall eine längerfristige, gerichtliche Entscheidung mit nicht vorhersehbarem Ausgang wäre?!
Spielt die Unwilligkeit / Untätigkeit des Mieters und späte Entscheidung zulasten des Vermieters trotz gerechtfertigter, fristgerechter Kündigung dabei keine Rolle?

Da verliert man dann doch den Glauben an die Rechtssprechung wenn letztendlich mit entsprechendem Geschick jeder machen kann was er will.

[FOC]

Bei (moralisch, nicht juristisch) rechtzeitiger Anmeldung von Problemen gegenüber dem Vermieter, hätte die Situation dadurch sicher entschärft werden können, dass der Neueinziehende seine jetzige Wohnung noch nicht gekündigt hätte.
Dann hätten die Chancen für den Mieter deutlich besser ausgesehen.
Ob dem Neueinziehenden ein Strick daraus gedreht werden kann, dass er ohne die Einspruchsfrist abzuwarten, gekündigt hat, ist schwer zu beurteilen.

Es sieht nach einer Einzelfallentscheidung aus, wo man im voraus kaum sagen kann, was der Richter sagen wird.

Es gilt:
Beachten Sie, dass der Mieter nur bei vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen ausziehen muss, wenn wegen Eigenbedarfs gekündigt wird. Sofern ich mich erinnere, werden NUR die Gründe anerkannt, die im Kündigungsschreiben stehen UND im Einspruch. Diese Gründe werden vor Gericht aufgewogen. Stehen in der Kündigung keinerlei Gründe, wohl aber gute Gründe im Einspruch, sieht es für den Mieter gut aus. Kündigungsgründe dürfen nach § 573 Abs. 3 BGB nicht nachgeschoben werden (WM 1996, S. 3.

Nur den Wunsch, die eigene Wohnung einem Familienangehörigen zu überlassen (BGH RE, WM 1988, S. 47) allein reicht noch nicht.
Was vernünftig und nachvollziehbar ist, kann jedoch nur für den Einzelfall entschieden werden.

Provoziert man Eigenbedarf (hier z.B. evtl. durch die vorzeitige Kündigung gegeben) ist Eigenbedarf deshalb nicht gegeben (AG Nürnberg-Fürth, WM 1991, S. 40).
Wieso kann der Neue ansonsten nicht noch 6 Monate da wohnen bleiben, wo er war?

Offensichtlich wurde NICHT vom Sonderkündigungsrecht wegen 2-Fam.-Haus Gebrauch gemacht. Wieso nicht?
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Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

[Walter P.]

Da die Wohnung um die es es geht die erste, einzige und mit Sicherheit auch letzte vermietete Wohnung des Vermieters ist ist die gesamte Vorgehensweise von der Hoffnung auf gutes Miteinander geprägt gewesen, was in 5 Jahren bisher auch gut funktionierte.
Es waren bisher auch keinerlei Anzeichen zu sehen das das Verhältnis sich so entwickeln würde.
Die Sonderkündigungsrechte in Bezug auf 2-Familienhäuser waren dem Vermieter gar nicht bekannt. Wie sehen diese denn genau aus? Und ist eine solche Kündigung evtl nachzureichen, wäre eine neue Kündigung nötig und würde diese die bestehende in jedem Fall aufheben?

Danke schonmal... das ganze ist zumindest schon einmal sehr aufschluss- und hilfreich.

[FOC]

Wenn der VM das Sonderkündigungsrecht in der Kündigung nicht genannt hat, kann er sich darauf auch nicht berufen.
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Herzliche Grüße
FOC

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[Strider]

Der VM könnte aber jetzt erneut mit einer wirksamen Kündigung nach §573a BGB kommen, wenn der VM neben dem Mieter in dem 2 Familienhaus wohnt. Wichtig ist das die Kündigungsfrist sich dann um 3 Monate verlängert. Besteht regulär 6 Monate Kündigungsfrist für den VM dann sind es dann 9 Monate. Nachteil bei der Sache die Kündigungsfrist fängt erst im Juli an zu laufen. Dementsprechend muss der Mieter dann erst nächstes Jahr raus.
Wobei diese Lösung das Problem ja nichtmal im Ansatz löst. Weil der Mieter ja nicht in 4 Wochen raus ist. Es gibt nun die Möglichkeit eine Räumungsklage einzureichen wenn der Mieter nicht in 4 Wochen auszieht oder aber nochmal zu kündigen, dann kann der Mieter nicht wirklich widersprechen und hätte vor Gericht kaum eine Chance.

Der Eigentümer sollte sich dringend einen Anwalt für Mietrecht suchen und mit ihm die Sache besprechen, grade bei Eigenbedarfskündigungen werden viele, für den Eigentümer, teure Fehler gemacht.

[Walter P.]

OK... kurz nachrecherchiert.
Die Situation war wegen eines Wechselns der Arbeitsstätte des Nachfolgemieters zeitlich begrenzt. Daher war das Sonderkündigungsrecht mit den zusätzlichen 3 Monaten unattraktiv... und die Einspruchsmöglichkeit wegen Krankheit wäre diesselbe gewesen.

Ist also unterm Strich in so einem Fall ein anwaltliches Schreiben nach in der ersten Antwort genannten Gründen und unter Abwarten wie der Krankheitsfall eingestuft werden wird, mit erneuter Fristsetzung zum alten Kündigungstermin und Androhung einer Räumungsklage der rechtlich richtige Weg?!

[Walter P.]

Jetzt sind sie mit Ihrem Antworten schneller als ich mit meinen Fragen... Nicht schlecht...

Also nochmal Kündigen?! Mit Bezug auf das Sonderkündigungsrecht?
Würde aber dann die Kündigungsfrist auf 0 und damit weitere 9 Monate setzen, oder wie meinten Sie das genau?

[Strider]

Ja dann würden der Mieter quasi nochmal 9 Monate zusätzlich bekommen um sich ne neue Wohnung zu mieten/bauen oder sonstwas. Weil ja komplett neu gekündigt wird beginnt auch die Kündigungsfrist von neuen an zu laufen. Wenn der Mieter in 4 Wochen raus sein soll, keine Lösungsmöglichkeit.

Klageandrohung kann was bringen, kann aber auch sein das der Mieter einfach abwartet ob es wirklich zu einer Klage kommt.
Der Eigentümer könnte einen Brief schreiben in dem er darauf hinweist das die angegebenen Gründe nicht zutreffend sind und an der Kündigung festgehalten wird und wenn dann die Wohnung nicht übergeben wird eine Räumungsklage eingereicht wird. Besser ist es natürlich wenn dies ein Anwalt schreibt, kann sein das der Mieter sich dadurch bluffen lässt und auszieht.

[FOC]

Welche Begründung wurde in der Kündigung GENAU angegeben? Wenn dort nicht genug stand, wohl aber im Einspruch ist der VM chancenlos.
In diesem Fall müßte sich der Nachmieter um eine andere Wohnung bemühen. Der VM sollte dann erneut kündigen, unter Nennung des § für 2Fam-Häuser. Die Frist läuft dann von vorne und zusätzlich 3 Monate länger. Das wäre der korrekte Weg. Evtl. wird dann die Wohnung auch gar nicht mehr gebraucht. Evtl. spart das auch späteren Ärger, denn Verwandte in einem Haus geht nicht immer gut.
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Herzliche Grüße
FOC

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[Walter P.]

Angegebener Kündigungsgrund war Eigenbedarf aufgrund eines kurzfristig ergebenen Arbeitsgeberwechsels aus Baden-Württemberg zurück in den Raum Ffm, den bisherigen "Lebensmittelpunkt". Zudem wurde der Wunsch mit dem Partner eine Familie zu gründen angegeben, was in dessen bisheriger Wohnung aus Platzgründen nicht möglich ist. In dieser eigentlich ausdrücklich nur an eine Person vermietete Wohnung und nur mit gutmütiger Zustimmung des dortigen Vermieters können Beide zusammen solange wohnen bis die Eigentumswohnung frei ist. Theoretisch geplant also nur für etwa 3 Monate.
Es wurde dem Mieter in der Kündigung auch in Aussicht gestellt bei vorzeitigem Auszug auf die vertraglich abgesprochene Renovierung bei Auszug verzichten zu können.

Widerspruchsgründe waren der Krankheitsfall eines der Kinder(den ich hier aber ungern näher nennen will, schlimm genug das die Eltern das für ihren Zweck vorschieben), das jedoch weitestgehend ein altergemäß normales Leben führt und eben die Angabe keine passendes Immobilie für den Kauf gefunden zu haben...
Die Suchkriterien des Mieters sind aber entsprechend der Marktsituation unrealistisch und sehr eng gesteckt.
Nach einer neuen Mietwohnung oder Wohnung zum Kauf wurde gar nicht gesucht... eine solche Wohnung wäre sogar direkt auf der anderen Straßenseite die letzten 4 Wochen verfügbar gewesen.

[FOC]

Für mich scheinen folgende Aussagen nicht ganz identisch zu sein (spielt hier aber auch keine Rolle):
1)
Der wartende, ebenfalls der Vermieterfamilie angehörige Nachmieter (ein unverh. Paar) hat ebenfalls fristgerecht, mit einem Monat Spielraum seine Mietwohnung gekündigt für die auch bereits ein Nachmieter feststeht.
2)
In dieser eigentlich ausdrücklich nur mit gutmütiger Zustimmung des dortigen Vermieters können Beide solange wohnen bis die Eigentumswohnung frei ist.

Der Richter wird entscheiden müssen, welche Gründe wie schwer wiegen. Ein Zwischenumzug der Mieter muss nicht hinnehmbar sein, wenn die Neumieter es durch spätere Kündigung hätten erreichen können, 3 Monate später umzuziehen.
Wenn das Bauvorhaben der Mieter schon begonnen wurde, sieht es nicht gut für den VM aus; ist dieses aber nur angedacht und nicht konkret, steht die Argumentation der Mieter sehr schwach da, denn dann hätten sie auf Dauer in eine andere (Miet-)Wohnung ziehen können.
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Herzliche Grüße
FOC

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[Walter P.]

Also Konkreter:
Der Partner des Nachmieters wohnt alleine in einer Wohnung die auch nur für eine Person gedacht/vermietet war. Durch den unerwarteten Rückzug des Nachmieters hat der dortige Vermieter zugestimmt das beide in dieser Wohnung "übergangsweise" zusammen wohnen können... Netter Zug da dort ein sehr gutes Verhältnis herrscht.
Da aber auch ein baldiger Auszug beider in Aussicht stand hat der dortige Vermieter um eine Kündigung, bzw einen konkreten Auszugstermin gebeten um sich entsprechend um Nachmieter kümmern zu können.

Und wie gesagt: Für den Nachmieter war der Ablauf bisher im Prinzip klar und er war daher auch nicht im Zugzwang etwas unternehmen zu müssen. Daher hat er mit aus seiner Sicht bequemen 4 Wochen Sielraum kalkuliert und ist nun entsprechend vor den Kopf gestossen...
Kommentar des Mieters war zu diesem Punkt "das ist nicht mein Problem"...
Die zu erwartenden Spannungen in betreffenden Objekt zwischen Mieter und dem dort ebenfalls wohnenden Vermieterfamilienmitglied sind Grund genug die Wohnung schnellstmöglich frei zu bekommen.

Das Bauvorhaben ist definitiv nicht konkret... und es ist stark anzuzweifeln das es wegen im B-Plan angegebener Geschossigkeit im entspr. Wohngebiet baurechtlich überhaupt (sinnvoll) durchfürbar ist.
Zuimndest wurde wie gesagt weder dieser Nachweis, geschweige denn eine konkrete Baugenehmigung vorgelegt. Nach Aussage des Mieters stehen selbst erste Gespräche mit einem Architekten noch aus.
Stände dort ein Fertigstellungstermin bereits fest wäre die Sache vermutlich weniger kritisch. Jedoch ist der Entschluss zu bauen wohl erst kurz vor Ablauf der Einspruchsfrist getroffen worden.

Genauso wie es für den Nachmieter theoretisch (hätter er gewusst was kommt) möglich gewesen wäre 3 Monate später zu kündigen hatte der Mieter die durch die Kündigung klar gemachte Pflicht sich entsprechend dieser Frist um eine Lösung zu kümmern... Der Unterschied liegt nur darin das der Mieter wusste was auf ihn zukommt... der Nachmieter jedoch nicht.

Ich bedanke mich aber schonmal für die sehr informative und unerwartet schnelle Hilfe... alles weitere wird verbindlich wohl nur ein Gespräch mit einem spezialisierten Anwalt ergeben...