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Verfasst am: 03.07.05, 12:52 Titel: Mietzahlungen eingestellt-wie soll man sich verhalten?
Folgender Sachverhalt:
Vermieter eines EFH hat aufgrund von Eigenbedarf ordentlich gekündigt. Mieter stellt daraufhin die Zahlung des Mietzinses ein und ist mit zwei kompletten Mieten im Rückstand. Mieter wurde bereits mehrfach angemahnt und auch unter Androhung der fristlosen Kündigung abgemahnt.
Bei den Mietern handelt es sich um eine Familie, er: Hartz 4 - Empfänger, sie: Halbtagskraft und 3 gemeinsame Kinder im 1. Bildungsweg.
Fristlose Kündigung wurde über Anwalt zugestellt. Nun wird ein Teil der angemahnten Miete bezahlt (ca. die Hälfte). Jedoch ist zu erwarten daß die nächste Miete (fällig in 3 Tagen) wiederum offen bleibt.
Der Vermieter hat aber ebenfalls Zahlungsverpflichtungen und es laufen auch seinerseits Überziehungszinsen auf. Kann man auch diese beim Mieter geltend machen und wenn ja wie? In welcher Höhe kann man Schuldzinsen einfordern?
Die Frist zum Auszug ist verstrichen, nun steht die Räumungsklage an. Ist diese zulässig, hat sie Aussicht auf Erfolg? Kann man parallel auch einen Mahnbescheid beantragen?
Vielen Dank bereits im Voraus!
Den Mahnbescheid hätte ich schon am 3. Tag des Ausbleibens der ersten Miete beantragt. Da würde ich auch gar nicht lange mit Mahnungen und teuren Anwaltsbriefen fackeln. Sowas kostet immer Zeit und in einer Mietsache geht Zeit immer zu Lasten des Vermieters. Auch bei einem Widerspruch ist das der sicherste Weg schnell einen Titel zu bekommen. Dass man bei zwei aufeinander folgenden Mieten fristlos kündigen kann ist eine ganz andere Sache. Auch da würde ich nicht lange fackeln.
In den Meisten Mietverträgen steht so was drin wie: Wenn der Mieter die Benutzung nach Kündigung fortsetzt, muss er auch weiter Miete Zahlen, die Kündigung bleibt deswegen wirksam. Und für jede auch dieser Mieten würde ich einen Mahnbescheid nach dem anderen raushauen und zwar pünktlich nach dem 3 Tag des Vertraglich festgelegen Verzuges.
Durch Zahlung von 1/2 des Rückstands ist die erste fristlose Kündigung noch nicht unwirksam. Sobald die Miete für Juli offen bleibt, erneute fristlose Kündigung.
Die Räumungsklage ist eine ganz nette Sache, aber der Weg ist verdamm steinig. Ich habe schon von Richtern gehört, die gesagt haben: „Zahlungsunfähiger Mieter darf bleiben, weil er ja sonst obdachlos würde“ Der Richter wies dann wohl auf Vater Staat hin, der ja die Miete zahlen könnte/würde. Wie er verhindert hat, dass der Mieter die Kohle vom Staat für Schokolade statt für Miete ausgibt, weiß ich aber nicht.
In einem anderen Fall musste der Vermieter erst mal für einen Möbelspediteur in Vorlage treten, bevor geräumt werden konnte. Da der Mieter unauffindbar war und der Vermieter die Möbel als fremdes Eigentum ja nicht einfach wegwerfen durfte, hat er dann noch für Einlagerung kräftig löhnen dürfen…
Die Räumungsklage ist eine ganz nette Sache, aber der Weg ist verdamm steinig. Ich habe schon von Richtern gehört, die gesagt haben: „Zahlungsunfähiger Mieter darf bleiben, weil er ja sonst obdachlos würde“ Der Richter wies dann wohl auf Vater Staat hin, der ja die Miete zahlen könnte/würde. Wie er verhindert hat, dass der Mieter die Kohle vom Staat für Schokolade statt für Miete ausgibt, weiß ich aber nicht.
Hier in Köln ist das leider üblich.
Der Räumungsklage wird stattgegeben und gleichzeitig mit dem Gerichtsvollzieher steht ein Beamter der Stadt vor der Tür, der die Wohnung für 13 Wochen beschlagnahmen kann, damit der arme Mieter nicht obdachlos wird. Dies kann er 3 Mal machen, also 3 x 13 Wochen.
Die laufende Miete wird dann auch von der Stadt gezahlt, auf seinen Rückstände plus Kosten für Gericht, Anwalt, Gerichtsvollzieher, bleibt man sitzen
Erst einmal vielen Dank für die schnellen Antworten!
Die Räumungsklage ist nun in Auftrag gegeben, mal sehen was passiert...
Wenn ich mir so manche Beiträge hier im Forum durchlese habe ich eigentlich ja noch Glück im Unglück. Hat man denn als Vermieter überhaupt keine Rechte mehr? Nach unserer Rechtsprechung wird man als Vermieter gleich doppelt zur Kasse gebeten wenn beim Mieter nichts zu holen ist. Erst muß man wenn man Pech hat für mehrere Monate sein Eigentum zur Verfügung stellen und dann darf man noch für die Zwangsräumung aufkommen... Wie der Vermieter seine Rechnungen bezahlen soll scheint einigen Richtern wohl vollkommen egal zu sein!
Das Problem liegt allein in der praktischen Durchsetzung.
Ich meine, es ist absolut richtig, dass man einen unliebsamen Mieter nicht selbst gewaltsam auf die Straße setzen darf, sondern dass es eines Urteils (z.B. Räumungstitel) bedarf, dass dann mit staatlicher Hilfe durchzusetzen ist.
Das Problem liegt einzig und allein in der Zeit, die dieses rechtsstaatliche Verfahren benötigt. An dieem Punkt kommen einem als Vermieter (und Vermieteranwalt) wirklich manchmal die Tränen.
Solange die Gerichte jedoch so überlastet sind wie derzeit und an dieser Stelle weiter finanziell gekürzt wird, sehe ich keine Besserung.
Einen allgemeinen bzw pauschalen Vorwurf kann man den Richtern aber meines Erachtens nicht machen. (Natürlich gibt es Einzelfälle, in denen die Ermessensnormen zu Gunsten der Mieter zu weit ausgelegt werden.)
Die leeren Haushaltskassen mögen sicherlich auch in diesem Bereich ein großes Problem darstellen, nur wenn ich mir so manche Urteile zu diesem Thema ansehe scheint es eine Menge solcher "Einzelfälle" zu geben. Natürlich ist gerade ein Richter an die Gesetzgebung gebunden, dennoch sollte er sich meiner Meinung nach vor seiner Entscheidung einmal kurz in die Situation des Betroffenen Vermieters versetzen.
Nicht jeder hat in dieser Lage unbegrenzte finanzielle Reserven um seine eigenen Rechnungen zu begleichen.
Bitte nicht falsch verstehen, auch ich bin kein Unmensch und der allerletzte der seine Mieter nach jahrelang brav bezahlter Miete einfach so aus dem Haus klagt. Diese Entscheidung habe ich mir wirklich nicht leicht gemacht, doch alles Reden half nichts und somit war dies das letzte Mittel.
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