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ich bin sehr verunsichert und suche Rat zur folgenden Situation:
Mein Freund hat sich vor 2 Jahren eine eigene Doppelhaushälfte gekauft (finanziert). Seit dem 18.03.03 wohne ich nun mit in diesem Haus und habe meine Wohnung 60 km weit aufgegeben. Wir haben einen gemeinsamen Mietvertrag (Untermietvertrag) geschlossen. Als besondere Klausel ist dort eine Mietzeit von 5 Jahren vorhanden, bevor der Vertrag von beiden Seiten aus gekündigt werden kann.
Mein Freund möchte nun das Haus verkaufen da er sich ein neues bauen will. Ich selbst habe viel Geld im nachhinein mit reingesteckt und möchte allerdings nicht hier raus. Nun droht er mir mit Kündigung auf Eigenbedarf was schon eine ziemliche Sauerei von ihm ist. Ist das so einfach möglich, das er das machen kann, obwohl wir einen Vertrag auf 5 Jahre abgeschlossen haben?
Ich würde mich freuen wenn mir jemand helfen kann.
Sie haben (vermutlich wohl eher: "hatten") einen Freund in dessen Haus wohnen - und haben mit dem am Anfang einen Mietvertrag abgeschlossen??? Und dann noch 5 Jahre Kündigungsausschluss ??? Wie sollte das denn funktionieren, wenn man sich nicht mehr versteht oder der Freund eine neue Freundin hat (ich nehme mal an, dass nur eine Wohnung vorhanden ist) ???
Hier wäre der Wortlaut des Mietvertrags wichtig, was den Kündigungsverzicht angeht. Werden nur ordentliche Kündigungen ausgeschlossen - oder nur solche des Mieters ? _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
ja, wir haben von Anfang an, nachdem ich in das Haus mit eingezogen bin einen Untermietvertrag abgeschlossen. Was meinen Sie mit "einer Wohnung vorhanden"?. Es ist eine Doppelhaushälfte die ihm gehört und ich bin nach einem Jahr nachdem das Haus gebaut wurde mit eingezogen.
...der Satz zur Kündigung lautet:
"Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von fünf Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
Soviel ich weiss ist eine solche Klausel laut BGH Urteil nichtig.
Zitat:
Der BGH hat mit Urteil vom 06.04.2005 entschieden, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechft für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist.
Hallo Sabine,
finden Sie es nicht merkwürdig, dass jemand, dem das Haus gehört, seiner Freundin einen Mietvertrag gibt, damit diese mit ihm zusammenwohnen kann (die Beteiligung an Kosten regelt man doch normaler Weise in einer Partnerschaft anders)? Mit "in der einen Wohnung" wollte ich deutlich machen, was passieren könnte, wenn der Freund sich eine neue Freundin zulegt: dann müßten laut Mietvertrag ja alle 3 Personen hinter einer Wohnungs-/Haustür ZUSAMMEN wohnen (wenn einer nicht bereit ist einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen).
Bzgl. der von "jm" zitierten Quelle ist darauf zu achten, dass das nur für (vorgedruckte) "Formularklauseln" gilt. Wurde das individuell (z.B. handschriftlich) vereinbart, ist das Urteil nicht anwendbar. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Das ist in keinem Fall eine Formularklausel, da der Freund nicht gewerblich vermietet.
Das Spiel ist jetzt also völlig offen, da die BGH-Rechtsprechung nicht direkt gilt:
Aber Deine Chancen sind hervorragend:
1. Ich sehe keinen "Eigenbedarf" - der Freund will ja nicht wohnen, sondern verkaufen.
2. Der VM ist weniger schutzwürdig, er ist ja nicht - wie dies bei einem Mieter ist - faktisch gezwungen, so eine Klausel zu akzeptieren - dies spricht für die Gültigkeit der Klausel.
Ich würde die Angelegenheit gelassen auf mich zukommen lassen.
Das ist in keinem Fall eine Formularklausel, da der Freund nicht gewerblich vermietet.
Was hat das eine denn mit dem anderem zu tun???
Formulare sind doch frei im Handel erhältlich, bzw.: können an tausend Ecken im Internet runtergeladen werden.
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Hallo Sabine,
finden Sie es nicht merkwürdig, dass jemand, dem das Haus gehört, seiner Freundin einen Mietvertrag gibt, damit diese mit ihm zusammenwohnen kann (die Beteiligung an Kosten regelt man doch normaler Weise in einer Partnerschaft anders)? Mit "in der einen Wohnung" wollte ich deutlich machen, was passieren könnte, wenn der Freund sich eine neue Freundin zulegt: dann müßten laut Mietvertrag ja alle 3 Personen hinter einer Wohnungs-/Haustür ZUSAMMEN wohnen (wenn einer nicht bereit ist einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen).
Bzgl. der von "jm" zitierten Quelle ist darauf zu achten, dass das nur für (vorgedruckte) "Formularklauseln" gilt. Wurde das individuell (z.B. handschriftlich) vereinbart, ist das Urteil nicht anwendbar.
Hallo FOC,
ich muss etwas klarstellen. _ICH_ wollte den Mietvertrag mit dieser Klausel haben, nicht mehr Freund. Genau aus diesem Grund damit man mich nicht von heute auf morgen vor die Tür setzen kann wollte ich diese Absicherung haben.
So ganz steige ich jetzt nicht mehr durch. Die Klausel mit den 5 Jahren wurde von uns eingefügt. Es gab einen Vordruck im Vertrag dieser Klausel und wir haben nur noch die Zahl (5 Jahre eingetragen). Es blieb also jedem frei ob dort etwas eingetragen wird oder auch nicht. Hoffe ich habe jetzt nicht zu mehr Verwirrungen geführt.
Das ist in keinem Fall eine Formularklausel, da der Freund nicht gewerblich vermietet.
Das Spiel ist jetzt also völlig offen, da die BGH-Rechtsprechung nicht direkt gilt:
Aber Deine Chancen sind hervorragend:
1. Ich sehe keinen "Eigenbedarf" - der Freund will ja nicht wohnen, sondern verkaufen.
2. Der VM ist weniger schutzwürdig, er ist ja nicht - wie dies bei einem Mieter ist - faktisch gezwungen, so eine Klausel zu akzeptieren - dies spricht für die Gültigkeit der Klausel.
Ich würde die Angelegenheit gelassen auf mich zukommen lassen.
Hallo thdoerfler,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Genau so sehe ich Punkt 1 auch, denn Eigenbedarf ist eine Verkauf meines Erachtens auch nicht.
Zu Punkt 2) Wie geschrieben wurde diese Klausel handschriftlich einhefügt und von beiden unterschrieben...
Ein Kündigungsausschluss wurde vom BGH bereits bestätigt (u.a. BGH VIII ZR 379/03 vom 30.06.2004).
Letztlich hat sich der BGH in einem Urteil vom 6.April 2005- VII ZR 27/04- mit der Wirksamkeit eines beidseitigen Kündigungsverzichtes befasst. Weil seit dem Mietrechtsreformgesetz so genannte einfache Zeitmietverträge nicht mehr zulässig sind, wollten die Parteien dies im entschiedenen Fall durch folgende Vereinbarung zu mindest teilweise umgehen:
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von fünf Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig.
Später kündigte der Mieter vor Ablauf von fünf Jahren und forderte ein Kautionsguthaben zurück. Zu Recht, denn nach der genannten Entscheidung ist in einem Mietvertrag über Wohnraum ein – auch beidseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Zwar könne ein beidseitiger Kündigungsverzicht wirksam sein, ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter von Wohnraum in der Regel allerdings entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Ich würde mich hier thdoerfler anschließen:
Man darf eben nicht vergessen, dass es für die Ungültigkeit des Kündigungsausschlusses schon sehr darauf ankommt, WER im Verfahren den Antrag stellt: Der BGH hatte einen "Mieterschutz" im Auge, als er dieses Urteil beschlossen hat.
Ob ein Vermieter damit durchkämme, würde ich auch eher bezweifeln.
Trotzdem frage ich mich, WAS hier eigentlich gemietet wurde?
Ich würde mich hier thdoerfler anschließen:
Man darf eben nicht vergessen, dass es für die Ungültigkeit des Kündigungsausschlusses schon sehr darauf ankommt, WER im Verfahren den Antrag stellt: Der BGH hatte einen "Mieterschutz" im Auge, als er dieses Urteil beschlossen hat.
Ob ein Vermieter damit durchkämme, würde ich auch eher bezweifeln.
Trotzdem frage ich mich, WAS hier eigentlich gemietet wurde?
Hallo Karsten,
es wurde sozusagen das Haus gemietet, es wurde festgelegt das ich alle Räume nutzen kann, ich habe also kein spezielles Zimmer oder so, wir nutzen alle Wohnräume gemeinsam.
Ich würde mich hier thdoerfler anschließen:
Man darf eben nicht vergessen, dass es für die Ungültigkeit des Kündigungsausschlusses schon sehr darauf ankommt, WER im Verfahren den Antrag stellt: Der BGH hatte einen "Mieterschutz" im Auge, als er dieses Urteil beschlossen hat.
Ob ein Vermieter damit durchkämme, würde ich auch eher bezweifeln.
Trotzdem frage ich mich, WAS hier eigentlich gemietet wurde?
ME ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluß über vier Jahre unwirksam, egal wer den Antrag stellt, wobei eine Invidiualvereinbarung durchaus gültig sein kann.
Ich würde mich hier thdoerfler anschließen:
Man darf eben nicht vergessen, dass es für die Ungültigkeit des Kündigungsausschlusses schon sehr darauf ankommt, WER im Verfahren den Antrag stellt: Der BGH hatte einen "Mieterschutz" im Auge, als er dieses Urteil beschlossen hat.
Ob ein Vermieter damit durchkämme, würde ich auch eher bezweifeln.
Trotzdem frage ich mich, WAS hier eigentlich gemietet wurde?
ME ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluß über vier Jahre unwirksam, egal wer den Antrag stellt, wobei eine Invidiualvereinbarung durchaus gültig sein kann.
Lieber Werner,
genau es ist eine Invidiualvereinbarung. Man hatte im Formular die Möglichkeit diese Zeiten dort selber einzutragen.
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