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Verfasst am: 12.07.05, 16:49 Titel: Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Hallo zusammen,
in einem Mietvertrag ist für die "kalten" Nebenkosten (also alles außer Heizung und Warumwasser) eine Pauschale vereinbart.
Der Vermieter hat nun trotzdem eine Nachzahlung gefordert und dies mit einer Nebenkostenabrechnung belegt. Eine Nachzahlung für die Vergangenheit ist aber bei vereinbarter Pauschale nicht rechtmäßig, was dem Vermieter bereits mitgeteilt wurde und vom Vermieter wohl auch akzeptiert wird.
Nun aber die Fragen, da aufgrund der tatsächlichen Betriebskosten der Vermieter vermutlich die Pauschale erhöhen wird.
- Darf das schon für das laufende Jahr erfolgen (Abrechnung Jan-Dez, Erhöhung z.B. im Juli)?
- Wie hoch darf die Erhöhung der Pauschale sein? Bis zum Betrag der aktuellen Abrechnung der entsprechenden Kosten? Was ist, wenn das nur eine Ausreißer nach oben war?
- Oder ist eine neue Pauschale vielleicht einfach Verhandlungssache? Was passiert, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen?
Verfasst am: 12.07.05, 18:17 Titel: Re: Erhöhung der Betriebskostenpauschale
StefanK hat folgendes geschrieben::
Nun aber die Fragen, da aufgrund der tatsächlichen Betriebskosten der Vermieter vermutlich die Pauschale erhöhen wird.
- Darf das schon für das laufende Jahr erfolgen (Abrechnung Jan-Dez, Erhöhung z.B. im Juli)?
- Wie hoch darf die Erhöhung der Pauschale sein? Bis zum Betrag der aktuellen Abrechnung der entsprechenden Kosten? Was ist, wenn das nur eine Ausreißer nach oben war?
- Oder ist eine neue Pauschale vielleicht einfach Verhandlungssache? Was passiert, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen?
Danke und Grüße,
Stefan.
Nach § 560 Abs. 1 BGB ist ein Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag Voraussetzung für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale. Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen. Die Erhöhung muss ausreichend erläutert werden.
Fällig wird die erhöhte Pauschale nach § 560 Abs. 2 BGB "mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats" Das wäre bei einer Erklärung im Juli als der 01.09. In gewissen Grenzen sind auch rückwirkende Erhöhungen möglich. Dies dürfte aber eher ein Ausnahmefall sein.
Die Höhe der Pauschale hängt nicht von den tatsächlichen Kosten ab, sondern von der Veränderung aller oder einzelner Kostenpositionen. Folgender Fall ist denkbar:
Die Betriebskosten belaufen sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf 100 €. Im Mietvertrag wir eine Pauschale von 150 € vereinbart. Zu einem beliebigen Zeitpunkt steigen die Betriebskosten des Vermieters auf 120 €. Der Vermieter gibt eine ausreichend begründete Erhöhungserklärung ab und verlangt ab Beginn des übernächsten Monats mit 180 € eine im gleichen prozentualen Verhältnis wie die Kosten erhöhte Pauschale. Man mag sich noch darüber streiten, ob die volle prozentuale Kostenerhöhung auf die Pauschale aufgeschlagen werden kann oder nur der absolute Betrag der Kostensteigerung, was zu einer neuen Pauschale von 170 € führen würde.
Ermäßigen sich die Betriebskosten des Vermieters, ist die Pauschale ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung zu reduzieren. Der Mieter muss also keineswegs bis zum Beginn des übernächten Monats warten.
Selbstverständlich kann man immer über alles verhandeln. Gibt es eine Einigung, sind alle Beteiligten zufrieden. Gibt es keine Einigung, wird das zuständige Gericht möglicherweise zu entscheiden haben. Die Kostenfestsetzung ergibt sich regelmäßig aus der Entscheidung. Verlierer zahlt...
Ich fasse nochmal zusammen, wie ich es verstanden habe:
(1) Ist im Mietvertrag kein Erhöhungsvorbehalt vereinbart, so kann die Nebenkostenpauschale nicht (nie?) erhöht werden.
(2) Ist ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart, so kann die Pauschale jederzeit relativ zeitnah in alle Richtungen angepasst werden (natürlich abhängig von den tatsächlichen Kosten).
zu (1): Ist das wirklich so? Auf immer und ewig an einen in der Vergangenheit vereinbarte Pauschale gebunden? Zumindest inflationsbedingter Ausgleich o.ä. sollte doch möglich sein, oder?
zu (2): Bei Pauschalen wird ja in der Regel keine Abrechnung der tatsächlichen Kosten erstellt. Welche Möglichkeiten hat der Mieter dann, eine Verringerung der Pauschale aufgrund gesunkener tatsächlicher Kosten zu erreichen?
Inflationsausgleich ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eventuell wird man dem Vermieter bei langlaufenden Mietverhältissen nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Zustimmung zu einer angemessenen Anpassung zugestehen müssen. Eventuell könnte man nach Treu und Glauben die Vereinbarung uminterpetieren in eine Inklusivmiete, die dann nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden könnte.
Aber Vorsicht, ich habe nicht geringste Vorstellung davon, wie weit diese beiden Ansätze realistisch sind.
Zur Reduzierung der Betriebskosten ergibt sich für den Mieter aus § 560 Abs. 3 BGB ein einklagbarer Anspruch.
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