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da ich mir einen Anwalt momentan einfach nicht leisten kann versuche ich auf diesem Weg Hilfe zu finden. Die Situation ist recht unüberschaubar und gute Quellen gibt es leider selten
Folgende Situation liegt vor:
Im November 2001 habe ich zusammen mit meiner Frau eine Wohnung angemietet.
Es kam ein mündlicher Vertrag zu stande mit der damaligen Vermieterin. Der Betrag der Miete wurde wie folgt festgelegt:
Daraus ergibt dich dann eine Gesamtzahlung von 970 DM
Im Zuge der Euro Umstellung wurde dann ein monatlicher Betrag von 496,50 € überwiesen.
Zu den Betriebskosten muss noch erwähnt werden, das mit der Vermieterin so verblieben wurde, das wenn es zu einer Erhöhung kommen sollte die Werte der vorhandenen Wasserzähler genutzt werden. Als einzige Wohnung im Haus verfügen wir nämlich über separate Wasserzähler.
Auf unserem Wunsch hin wurde dann aus dem mündlichen Vertrag ein schriftlicher. Es galt aber weiterhin die Tatsache, das im Zuge einer Betriebskostenerhöhung unsere Wasserzählerzähler zur Abrechnung genutzt werden sollten. Weiterhin wurde mündlich abgesprochen, das wir die Wohnung so verlassen könnten wie wir sie vorgefunden hatten. Das heißt mit Teppichboden und weißen Wänden.
Mitte 2002 verstarb dann unsere Vermieterin und ihr Sohn trat dann als Vermieter ein. Wir haben dann ein Schreiben erhalten in dem darum gebeten wurde die Miete zukünftig auf sein Konto zu überweisen. Es kam zu keinem Gespräch noch wurde in irgendeiner Form über Änderungen bezüglich des Mietvertrages gesprochen.
Alles lief bis dahin gut bis dann am 19.05.2005 ein Schreiben unseres Vermieters kam.
Inhalt:
Sehr geehrte Familie x,
anbei erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2003-2004.
Ich möchte Sie bitten den Betrag…….
Die Nebenkostenabrechnung 2001 und 2002 konnte ich nicht mehr nachvollziehen, da die Unterlagen meiner verstorbenen Mutter nicht vollständig waren und daher erlasse ich Ihnen den Betrag.
Gleichzeitig bitte ich Sie die Nebenkostenpauschale um 20 € zu erhöhen.
Wasser, Abwasser + Kanalgebühren 1405,08 EUR (dieser Betrag wird durch Personen geteilt) : 7 x 3 602,19
Bereits gezahlt 736,32 EUR
Noch zu zahlen 415,40 EUR
Die Abrechnung für 2003 sah gleich aus nur halt mit anderen Werten.
Wobei bei der 2003er Abrechnung Auffälig ist, das der Betrag für Wasser, Abwasser + Kanalgebühr 200 € kleiner ist.
Darauf habe ich folgenden Brief verfasst:
Sehr geehrter Xy,
Die von Ihnen geforderte Erhöhung der Nebenkostenpauschale wird ab der nächsten Zahlung automatisch berücksichtigt. Ich werde noch heute einen Betrag von 40€ auf Ihr Konto als rückwirkende Zahlung der Nebenkostenerhöhung der Monate Juni und Juli überweisen.
Die geforderten Nachzahlungen bezüglich der Nebenkosten aus den Jahren 2003 und 2004 habe ich prüfen lassen.
Bezüglich Ihrer Forderung für den Abrechnungszeitraum 1.1.2003 – 31.12.2003 muss ich Ihnen jedoch mitteilen, das eine Nebenkostenabrechnung und die damit eventuell verbundenen Nachzahlungen laut
§ 556 BGB innerhalb 12 Monate nach Abrechnungszeitraum geltend gemacht werden müssen.
Der somit noch offene Betrag von 415,40 für den Zeitraum 1.1.2004 – 31.12.2004 wird noch heute auf das von Ihnen gewünschte Konto überwiesen.
Weiterhin teile ich Ihnen mit, dass sich familiäre Änderungen ergeben haben die Sie bei der Erstellung nachfolgender Nebenkostenabrechnung berücksichtigen können. Am 2.6.2005 haben wir Nachwuchs bekommen und somit leben in unserem Haushalt 4 Personen.
Auch möchte ich Sie bitten die beigefügte Mietbescheinigung auszufüllen und mittels beigefügten Rückumschlags an mich zurückzusenden.
Mit freundlichen Grüßen,
Mike Czarnetzki
Am 04.07.2005 habe ich dann folgenden Schreiben als Antwort erhalten:
Nebenkostenabrechnungen 2003-2004
Sehr geehrter Herr Czarnetzki,
mit Bedauern habe ich Ihren Brief gelesen.
Rein formularjuristisch haben Sie recht, dass die Nebenkostenabrechnung nicht pünktlich erstellt wurde. Sie wissen ja selbst ganz genau, das die Kosten nur von Ihnen verursacht wurden und reine Verbrauchskosten sind.
Nach dem Tod meiner Mutter musste ich mich erst in die Unterlagen einarbeiten. Durch meine persönliche Situation hatte ich wenig Zeit, mich um die Nebenkosten zu kümmern. Ich dachte, dass man in einem kleinem Mietshaus verständige Mieter hat!
Ihnen wurde Ihnen wurde von mir vorab die Nachzahlung der Nebemkosten für das Jahr 2002 erlassen.
Wenn ich Mieter wäre, würde ich mich darüber freuen, zumal von miener Seite alles getan wird, damit Ihre Wohnung in guten Zustand ist (Türen etc.)
Ich weiss nun, wie ich weiter zu verfahren habe und stelle Ihnen anheim, sich um eine andere Wohnung zu kümmern.
Die seit dem 1.11.2001 unveränderte Miete muss infolge der allgemeinen Teuerung ab 1.8.2005 wie folgt erhöht werden:
Soweit zur Situation. Nun komme ich zu meinen Fragen:
Zum einen zu der Nebenkostenabrechnung stellt sich mir die Frage, ob diese in der Form richtig ist.
Des weiteren steht im Mietvertrag, das, bei vorhandenen Zähleinrichtungen die Messergebnisse zugrunde zu legen sind. Es war aber nie jemand hier und hat abgelesen.
Dann habe ich im Internet gelesen, das es nicht zulässig ist Nebenkosten auf Vermieter umzulegen es sei denn, das diese ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Bei uns steht nur drin, das der Vermieter schriftlich einen anderen Verteilerschlüssel festlegen kann. Aber wir haben nie etwas in der Art erhalten.
Das konnte ich so aus dem Mietvertrag rauslesen.
Die Nebenkosten sind auch nur gemacht worden, weil eine Mieterin danach verlangt hatte. (Das ist zumindest anzunehmen da die Mieterin ausdrücklich eine Abrechnung verlangt hatte und sich in dem Zeitraum davor ja nicht in der Richtung getan hat)
Wie meinem Antwortschreiben zu entnehmen ist, haben wir uns ja mit der Forderung einverstanden erklärt und den Betrag überwiesen. Hier vermute ich schon fast das das ei Fehler war aber das lässt sich jetzt wohl nicht mehr rückgängig machen.
Nun zur Miete
Soweit ich das verstanden habe ist es schon mal nicht rechtmäßig die Miete am 1.8. zu erhöhen da uns eine 2monatige Frist eingeräumt werden muss. Das ist ja hier nicht der Fall.
Des weiteren ist die Mieterhöhung nicht wirksam da nicht alle Mieter angesprochen werden. Auf dem Mietvertrag haben meine Frau und ich unterschrieben und hier werde nur ich angesprochen. Kann das jemand bestätigen?
Dann stellt sich mir weiterhin die Frag ob die Begründung so rechtens ist. Die allgemeine Teuerung ist soweit ich das recherchieren konnte nicht ausreichend um eine Mieterhöhung zu begründen. Aber auch hier weiß ich nicht ob das so richtig ist und wüsste gerne mehr darüber.
Für mich ist aus dem Brief ersichtlich, das der Vermieter sauer über unsere Nichtzahlung der geforderten Nebenkosten ist und auf Grund dessen die Miete erhöht.
Wobei ich der Meinung bin das er nicht anders gehandelt hätte.
(Um auf den Hinweis des Vermieters einzugehen)
In seinem Schreiben sagt der Vermieter er würde ja alles tun um unsere Wohnung in guten Zustand zu halten. Da wurden die Türen genannt. Der Vermieter hat die Türen leider nicht gesehen die hier vorher drin waren. Sie konnten nicht mehr richtig geschlossen werden und hatten Malereien die nicht so ohne weiters überstrichen werden konnten. Schlüssel waren auch nicht mehr vollständig vorhanden. Da habe ich es nur als Pflicht des Vermieters angesehen diese zu ersetzen.
Sonst kann ich nur sagen, das wir seid dem wir hier wohnen 5 Wasserschäden hatten die auf das miserable Dach zurückzuführen sind. Jedes Mal wenn ein kräftiger Regen war riecht es moderig und das Loch das sich momentan am Kamin befindet ist schon 2x von mir an die Verwalterin gemeldet worden aber da hat sich nichts getan.
So das ist glaube ich alles. Klar es gibt noch die Sache mit den Nachbarn die noch nie was von Mülltrennung gehört haben und die ehemalige Nachbarin dessen Hund ständig in die Wohnung gepinkelt hat so das man Zeitweise das Haus ohne Brechreiz nicht verlassen konnte und den Mülltonnen die keiner rausstellt außer wir. Und die Einfahrt die auch noch nie einer sauber gemacht hat. Aber das sind dann Sachen die mit den Nebenkosten und der Mieterhöhung an sich nichts zu tun haben.
Ich bedanke mich bei allen die versuchen mir bzw. uns zu helfen. Ich weis das ein Anwalt bestimmt sinnvoll wäre aber wie gesagt meine Situation lässt es zur Zeit einfach nicht zu.
Also ich bin ein absoluter Leie in dieser SAche, aber ich habe mal folgende Faustregel gehört, dass man den Mietpreis um 5 % erhöhen darf.. aber ich weiß es nicht mehr genau, also bitte auf die Antwort der Experten warten!
Zum anderen muss NK für das Jahr 2003 ist verjährt und er hat keinerlei Ansprüche darauf! Wenn eure Vermieterin Mitte 2002 starb, hatte der Sohn 2003 und auch 2004 noch Zeit die NK`s zu machen. Es ist nicht seine Kulanz das er die NK für 2002 euch erlässt, sondern er kann sie nicht mehr einfordern!
Wir hatten mal das Beispiel, wir haben eine NK mit Nachzahlung erhalten. Haben es total verschwitzt und als der Vermieter uns dann 3 Jahre später daraufhin wies, war es zu spät.
Ich persönlich würde mir eine neue Bleibe suchen, denn wenn ihr schon Probleme mit Wasser beim Regen habt, ist das nicht so toll für eure GEsundheit.. nur so ein kleiner Tipp am Rand...
Wasserzähler: wenn Ihr die einzige Wohnung im Haus mit Wasserzähler seid, dann kann nur nach Personen umgelegt werden, weil bei den anderen der Verbrauch ja nicht gemessen werden kann: es geht nur entweder-oder und nicht gemischt!
Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart???
Die Nebenkosten für 2002 wurden nicht erlassen, das sieht der VM falsch, er kann hier, wie auch für 2003 keine Forderungen mehr stellen!
Miete: das Mieterhöhungsbegehren des VM ist zustimmungspflichtig. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der VM ggf. darauf klagen. Allerdings wurde der Mieter im Schreiben nicht darauf hingewiesen, daher keine rechtskräftige Mieterhöhung.
Die Unterstellung des Mieters ist nachvollziehbar, daher kann auch nachvollzogen werden, warum der Mieter die Begründung der Erhöhung als nicht ausreichend ansieht.
"Sich eine andere Wohnung zu suchen" lt. Brief des VM könnte ggf. als Nötigung ausgelegt werden. Das Schreiben unbedingt aufbewahren! _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Zwischen zwei Mieterhöhungen bezw. ab Vertragsbeginn sagt das LG Görlitz WM 97, 378 soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten diese sind zwischenzeitlich zulässig)Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Bekommt er vorher eine neue Mieterhöhung, dann ist sie unwirksam ( BGH RE WM 93, 388). Der Vermieter muss also, wenn er die Miete anheben will, nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform begründen, d.h. er muss für seine Forderung maßgebliche Gründe mitteilen. Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt, bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss im Mieterhöhungsschreiben auch deutlich zum Ausdruck kommen, das der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Wenn das Schreiben den Eindruck erweckt, das der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann, ist die Erhöhung unwirksam.
Eine stillschweigende Zustimmung liegt vor, wenn der Vermieter auf Grund einer Einzugsermächtigung, die der Mieter für die alte Miete erteilt hatte, den erhöhten Mietzins abbuchen lässt und der Mieter erst nach 5 Monaten widerspricht.
Stimmt der Mieter innerhalb der Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung zu klagen.
Der Mieter sollte seine Zustimmung natürlich nicht von „Lust und Laune“ abhängig machen. Wenn die Mieterhöhung in Ordnung ist, hat der Vermieter einen gesetzlichen (und damit auch einen gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Wer seine Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen teueren Prozess. Jeder Mieter sollte daher, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt und seine Zustimmung daher angebracht ist prüfen können. Hierfür hat der Mieter 2 Monate Zeit (den Monat in dem der Brief kommt, sowie die beiden nächsten Monate) ob die neue Miete tatsächlich der üblichen Preise am Ort ist.
Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
– die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist.
– die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind und
Рdie Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erh̦ht.
der Vermieter hat das Recht die Miete um 20% zu erhöhen. Und zwar in einem Zeitraum von 3 Jahren. Da er die 20% nicht überschreitet liegt er, zumindest was die Höhe angeht im Rahmen. Diese Information konnte ich zumindest mehrmals Bestätigt auf diversen Seiten finde. Die Frage ist ob er dies auf einmal machen darf oder ob er sich an eine Staffelung halten muss. Da ich darüber aber nirgends etwas lesen konnte denke ich das das iO ist.
Was den Regen angeht da stimme ich auf jeden Fall zu. Im Schlafzimmer haben wir Wochenlang mit dem Kopf an einer Wand geschlafen die total Schimmlig war. Wir konnten den GEruch aber nie richtig zuordnen. Erst als sich nach einem heftigen Regenschauer die Tapete an einigen Stellen gelöst hatte war uns die Ursache bewusst.
Aber das scheint irgendwie keinen zu interessieren. Das das Dach nicht mehr zu retten ist und keinen Winter mehr aushält hat mal ein Dachdecker 2002 gesagt als eine kleine Ausbesserung durchgeführt wurde. Lächerlich und im Nachhinein hätte ich hier bestimmt die Möglichkeit gehabt die Miete zu kürzen um endliche eine vernünftige Reparatur zu erwirken.
Aber wie gesagt neue Wohnung haben wir nur müssen wir leider die 3 Monate einhalten die das Gesetz vorschreibt. Und ich denke nicht das der Vermieter uns noch einen Gefallen tun wird und diese Zeit verkürzt.
@ Susanne
Ja das stimmt wohl ich habe da ne Menge Fragen und es ist leider auch nicht leicht für mich als Laien da Antworten drauf zu finden. Aber ich bin sehr dankbar für die Zeit und Hilfe die für Antworten aufgewendet wird.
Also soweit ich das jetzt richtig verstanden habe ist die Umlegung rechtens trotz vorhandenem Wasserzähler. Na gut ich hab ja auch mehr oder weniger mit meinem Brief der Berechnung zugestimmt und denke das da nicht mehr viel dran zu machen sein wird.
Das ist in dem Mietvertrag etwas komisch dargestellt.
eine Seite weiter steht dann unter sonstige Betriebskosten das eine Betriebskostenvorauszahlung von 120 DM geleistet werden soll und dann darunter in einem Kasten eine Zusammenfassung der Mietzusammenstellung monatlich wo Grundmiete Stellplatz und Betriebskosten zusammengefasst werden.
Aber in einem Satz darunter steht, das über die Vorauszahlung jährlich abgerechnet wird.
Somit behaupte ich, das es sich bei den Zahlungen um eine Betriebskostenvorauszahlung handelt.
Wie sollte ich denn jetzt am besten verfahren um einigermaßen auf der Sicheren Seite zu bleiben.
Soll ich einen Brief schreiben um auf den Mangel hinzuweisen oder soll ich gar nichts machen? Ich möchte ja keinen Ärger provozieren aber ich sehe auch nicht ein das ich für die Fehler des Vermieters geradestehen soll. Ich kann ja nichts dafür das er auf Grund privater Probleme keine Zeit hatte und das er jetzt sauer ist und das in Form einer Mieterhöhung abwälzt sehe ich erst recht nicht ein.
Im Prinzip möchte ich nur noch die 3 Monate hier wohnen und das ohne die erhöhte Miete. Wenn ich jetzt einen Brief schreibe und der Vermieter dann eine rechtlich korrekte Erhöhung schreibt dann kommt die erst nach dem 19.07. bei mir an und somit würde es, soweit ich das aus den mir zur Verfügung stehenden Informationen rausfiltern konnte, mit den 3 Monaten passen und ich käme genau drum rum.
wenn du unbedingt ausziehen möchtest, geht das natürlich schneller. Abgesehen davon, dass das Mieterhöhungsverlangen Deines Vermieters "formaljuristisch" (wie Dein VM so schön gesagt hat) nicht korrekt ist und damit nicht wirksam, musst Du ja nicht wissen. (er hat Dich nämlich auch nicht auf Dein Sonderkündigungsrecht hingewiesen) - davon kannst Du jetzt allerdings Gebrauch machen, früher ausziehen und Du musst auch die Mieterhöhung nicht zahlen!
§ 561
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Also wenn ich das richtig verstehe kann ich anstatt nach 3 schon nach 2 Monaten ausziehen weil hier eine Mieterhöhung gefordert wird und ich nicht bereit bin diese Erhöhung zu bezahlen.
Mal ne Frage zu Anwaltskosten.
Was würde es mich grob übern Daumen kosten wenn ich mit den ganzen Schriftstücken und meinen jetzigen Informationen zu einem Anwalt gehen würde und das noch mal bestätigen lassen würde. Nur um sicherzugehen, das nichts übersehen wurde (Mietvertrag usw)
Zumal es ja noch das Problem gibt mit dem "Wie soll ich die Wohnung verlassen?" Es gab ja die mündliche Absprache mit der Vermieterin nur stellt sich die Frage ob diese Absprachen auch nach ihrem Tod weiter gelten oder ob ich dann nur an den schriftlichen Vertrag gebunden bin. Den wenn mich nicht alles täuscht hat ein Vertrag ja nur so lange bestand wie beide Vertragspartner vorhanden (wenn ich das mal so formulieren darf) sind
Als einzigen Zeugen für diese Absprache habe ich ja nur meine Frau und da bin ich mir nicht sicher ob das vor Gericht gilt.
An dieser Stelle noch mal ganz klar hervorgehoben mein Dank für diese tolle Hilfe.
Die mündlichen Nebenabreden sind zwar mit dem schriftlichen Vertrag nicht aufgehoben, allerdings nicht mehr beweisbar. Ist im schriftlichen Vertrag etwas zu den Schönheitsreparaturen vereinbart???
Weiterhin ist natürlich der Sohn als neuer Eigentümer und VM auch vertragspartner, er hat den Vertrag seiner Mutter übernommen.
Zu den Kosten eines RA's kann ich Dir leider nicht helfen. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Unter Umständen könnte man hier einen Aufhebungsvertrag produzieren, denn der VM hat im Schreiben vom 04.07.05 quasi ein Angebot zur Vertragsaufhebung unterbreitet:
Zitat:
Ich weiss nun, wie ich weiter zu verfahren habe und stelle Ihnen anheim, sich um eine andere Wohnung zu kümmern.
zumindest hat das dieses Amtsgericht mal so gesehen, in einer änlichen Situation:
Zitat:
Äußerung "Dann zieht doch endlich aus" ist Angebot zur Vertragsaufhebung
Die Äußerung des Vermieters: "Dann zieht doch endlich aus" kann der Mieter als Angebot zur Vertragsaufhebung konkludent annehmen.
Ich werde dem Vermieter auf jeden Fall anbieten das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Denn so wie es sich anhört legt er ja kein Wert darauf zulegen das wir weiter hier wohnen bleiben. Mir soll’s egal sein dann holt er sich halt noch eine Familie ins Haus die nichts machen. Die Mülleimer werden überquellen, die Einfahrt wird zuwuchern und der Hausflur wird nach und nach verdrecken.
Ich gehe nämlich davon aus, das alle unsere Beschwerden bezüglich der Nachbarn und der vielen Defekte von der Verwalterin nicht an den Vermieter weiter getragen wurden.
Ich habe mich übrigens jetzt erkundigt und man sagte mir, das eine einmalige Beratungsstunde ca 20€ kosten würde. Ich denke das Beste wird sein, wenn ich mit allen Schriftstücken und den bisher gesammelten Informationen einen Fachanwalt aufsuche und das dann noch einmal prüfen lasse. Immerhin geht es hier ja auch darum, das ich auf der sicheren Seite bin und im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung recht bekomme. Mein Vermieter hat genug Geld und ihm wird es egal sein ob er da Geld verliert. Das sieht bei mir schon etwas anders aus.
Ich werde auf jeden Fall nach dem Gespräch mit dem Anwalt das Ergebnis hier posten damit die Informationen anderen eine Hilfe sein können.
Hi,
bzgl. der letzten NK-Abrechnungen ist es doch zu einer Einigung gekommen, der beide Seiten zugestimmt haben. Da scheint doch nichts mehr unklar zu sein - ODER ???
Da der VM sein Mieterhöhungsverlangen nicht korrekt begründet hat (s.u.), kann man das ignorieren, wenn man will. Dazu kommt noch, dass er nicht erwähnt hat, dass dieses eine Vertragsänderung ist, die zustimmungspflichtig ist.
Da von dem M nicht verlangt werden kannm, dass er die Erhöhung als falsch erkennt, gibt es m.E. keinen Grund sich nicht auf das BGB §561 zu berufen.
Einfach mal folgendes lesen, das spart wohl den Gang zum Anwalt - und dass der nur 20 Euro nimmt, dürfte ein Wunschtraum sein.
[ § 558 Abs. 1 BGB ]
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
[ § 558 Abs. 2 BGB ]
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
§ 558 a BGB
Form und Begründung der Mieterhöhung
(1)Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2)Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
§ 558 b BGB
Zustimmung zur Mieterhöhung
(1)Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2)Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3)Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558 a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
§ 561 BGB
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
(1)Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2)Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
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