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Verfasst am: 27.07.05, 23:12 Titel: Einlassung a. vorzt. Kündig. durch VM, 1Mon. später Rücknahm
Nachdem zweimal die Kündigung per normalem Postbrief nicht beim VM angekommen war, brachte man sie persönlich dort vorbei. Das Schreiben war datiert 27.04.2005, der Eingang gestempelt am 27.06.2006. Am 30.6. erhielt der Mieter ein am 27.6. aufgesetztes und unterschriebenes Dokument, das den folgenden Satz enthielt:
"Ihre Kündigung vom 27.4.2005, bei uns eingegangen am 27.6.2005, bestätigen wir gemäß Mietvertrag zum 31.7.2005."
Das heißt, die VM, vertreten durch eine Sachbearbeiterin der Projektbetreuung, haben den verspäteten Eingang akzeptiert, über den seit April telefonisch kommuniziert worden war.
Nachmietinteressenten, die Ende Juni zur Verwaltung geschickt wurden, vergraulte man dort durch unkooperative Aussagen und Vorschlagen von anderen Wohnungen. Nach dieser Einlassung auf den Kündigungstermin haben die Mieter keine weiteren Nachmieter gesucht und für den Juli bezahlt. Am 22.7. wurde beim persönlichen Gespräch im Büro der VM ein Wohnungsabnahmetermin für den 28.7. gegeben, wobei der Mieter gefragt wurde, ob es jetzt einen Nachmieter gebe. Kurz darauf muss jemand aufgefallen sein, dass es für die VM ungünstig ist, ohne Nachmieter aus dem Vertragsverhältnis zu gehen und man setzte am selben Tag ein Schreiben auf mit der Aussage, dass bei der am 27.6. ausgestellten Betstätigung des Kündigungstermins 31.7.2005 ein Fehler unterlaufen sei und "selbstverständlich" das Mietverhältnis vertragsgemäß erst am 30.9.2005 ausläuft.
Was ist eine Unterschrift wert? Kann man sich auf die zuvor ausgestellte Einlassung auf den Kündigungstermin 31.7.2005 berufen?
Die Kündigung wurde schriftlich bestätigt zum 31.7. und daran würde ich mich halten - fertig.
Würd ich eigentlich auch so sehen, wenn, ja wenn es da nicht die §§ 119 - 121 BGB gäbe, wonach man Willenserklärungen wegen Irrrtums anfechten kann. Könnte also ein netter Rechtssteit werden. Eine Prognose über den Ausgang würde ich nicht wagen.
Die Kündigung wurde schriftlich bestätigt zum 31.7. und daran würde ich mich halten - fertig.
Aber dann bitte nicht wundern, wenn ein Gericht hier eine andere Entscheidung trifft.
Der Fall hat 2 Aspekte mit ungewissem Ausgang. Der erste Aspekt ist die Vertretungsbefugns des Sachbearbeiters. Es kann eigentlich auch für einen Mieter nicht überraschend sein, dass nicht jeder Mitarbeiter die Berechtigung hat, für ein Unternehmen Verpflichtungen einzugehen. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist ein Aufhebungsvertrag. Es wird also zu prüfen sein, ob der Mieter von einer ausreichenden Vollmacht des Sachbearbeiters zum Vertragsabschluss ausgehen konnte.
Der zweite Aspekt ist der Inhalt der Willenserklärung. Die Aussage "Ihre Kündigung vom 27.4.2005, bei uns eingegangen am 27.6.2005, bestätigen wir gemäß Mietvertrag zum 31.7.2005" ist erkennbar widersprüchlich und wird daher der Auslegung bedürfen. Das Ergebnis der Auslegung kann allerdings nicht von den zufälligen Interessen des Mieters abhängen. Gem. § 133 BGB ist der tatsächliche Wille des Erklärenden für die Auslegung maßgeblich und nicht der Wortlaut der Erklärung. Im konkreten Fall liegt eine Eingangsbestätigung mit korrektem Datum des Eingangs vor. Aus der Bestätigung könnte man weiter schließen, dass die vertraglichen Vereinbarungen gelten sollten. Abschließend folgt ein Datum, dass im Widerspruch zum Inhalt des Vertrags steht. Gibt es im weitern Text keinen Hinweis auf die Absicht des Vermieters zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses könnte man durchaus die Meinung vertreten, dass dieser Wille auf Vermieterseite nicht bestand.
Verfasst am: 28.07.05, 10:46 Titel: kein zufälliges Interesse
Es ist ja kein zufälliges Interesse des Mieters, dem es hier gerade in den Kram passt, sondern ein konkretes und bekannt gemachtes Interesse, der Verwaltung war bekannt, dass der Vermieter möglichst frühzeitig aus dem Vertrag kommen will.
Während der Ausstellung der Bestätigung, welche sogar noch die Adresse des Mieters vor seinem Einzug in die fragliche Wohnung trägt, und dem zusätzlich eingelegten Kurzbriefzellel mit der handschriftlich eingetragenen aktuellen Adresse der fraglichen Wohnung, datiert 30.6.2005, ein Zeitraum v. 3 bzw. 4 Tagen, liefen die Vorstellungen der Nachmieter bei der Verwaltung. Somit war davon auszugehen, dass der Verwaltung entweder ein Nachmieter zugesagt hatte, oder sie selbst einen Interessenten hatten, so dass es nun auch ihr Interesse wäre, das Verhältnis zum Juli-Termin zu kündigen.
Die Datumsdifferenz zwischen der Ausstellung der Bestätigung und dem beigelegten Kurzbriefzettel mit der geänderten Adresse zeigt, dass das Dokument wärend vier Tagen in Bearbeitung und überprüft worden war.
Wenn ein Sachbearbeiter zeichnungsberechtig ist "i.A.", dann sollte diese Unterschrift doch auch rechtsgültig sein, oder?
Die Kündigung wurde schriftlich bestätigt zum 31.7. und daran würde ich mich halten - fertig.
Aber dann bitte nicht wundern, wenn ein Gericht hier eine andere Entscheidung trifft.
Der Fall hat 2 Aspekte mit ungewissem Ausgang. Der erste Aspekt ist die Vertretungsbefugns des Sachbearbeiters. Es kann eigentlich auch für einen Mieter nicht überraschend sein, dass nicht jeder Mitarbeiter die Berechtigung hat, für ein Unternehmen Verpflichtungen einzugehen. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist ein Aufhebungsvertrag. Es wird also zu prüfen sein, ob der Mieter von einer ausreichenden Vollmacht des Sachbearbeiters zum Vertragsabschluss ausgehen konnte. .
Wenn hier ein Sachbearbeiter seine Kompetenzen überschritten haben sollte, kann dies nicht zu Lasten des Mieters gehen. Dies ist eine reine Organisationsentscheidung des Wohnungsunternehmens. Ein Mieter, dem das Vertragsende auf Unternehmenspapier schriftlich bestätigt wird, kann davon ausgehen, dass der Unterzeichnende auch dazu befugt war. Schadensersatzansprüche könnte der Vermieter hier gegen seinen Mitarbeiter geltend machen.
Zitat:
Der zweite Aspekt ist der Inhalt der Willenserklärung. Die Aussage "Ihre Kündigung vom 27.4.2005, bei uns eingegangen am 27.6.2005, bestätigen wir gemäß Mietvertrag zum 31.7.2005" ist erkennbar widersprüchlich und wird daher der Auslegung bedürfen. Das Ergebnis der Auslegung kann allerdings nicht von den zufälligen Interessen des Mieters abhängen. Gem. § 133 BGB ist der tatsächliche Wille des Erklärenden für die Auslegung maßgeblich und nicht der Wortlaut der Erklärung. Im konkreten Fall liegt eine Eingangsbestätigung mit korrektem Datum des Eingangs vor. Aus der Bestätigung könnte man weiter schließen, dass die vertraglichen Vereinbarungen gelten sollten. Abschließend folgt ein Datum, dass im Widerspruch zum Inhalt des Vertrags steht. Gibt es im weitern Text keinen Hinweis auf die Absicht des Vermieters zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses könnte man durchaus die Meinung vertreten, dass dieser Wille auf Vermieterseite nicht bestand.
§ 133 BGB: Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Der Erklärende muss sich an dem festhalten lassen, was der Empfänger vernünftigerweise verstehen konnte (Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont). Hierzu hat der BGH wiederholt entschieden, dass für die Auslegung der von den Parteien gewählte Wortlaut und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille maßgeblich seien. Lässt sich nicht feststellen, was die Parteien übereinstimmend gewollt haben, so ist nach den §§ 133, 157 der „objektive“ Sinn der Erklärung zu ermitteln. Es gilt die Erklärung so, wie sie zur Zeit ihres Wirksamwerdens (§ 130) nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte von denen verstanden werden musste, für die sie bestimmt war. Der Erklärende muss sich an dem festhalten lassen, was der Empfänger vernünftigerweise verstehen konnte (Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont).
Der "erkennbare Widerspruch" ist hier keineswegs so klar erkennbar. Der MIeter kann der Bestätigung auch entnehmen, dass sich das Unternehmen den verspäteten Erhalt des Kündigungsschreibens zurechnen läßt und den Mieter so stellt, als sei bereits das erste Bemühen des Mieters, zu kündigen, erfolgreich gewesen. In diesem Fall stimmen die Fristen. Schließlich ist es nicht ausgeschlossen, dass der Mieter im Gespräch den fristgemäßen Zugang der (ersten) Kündigung überzeugend dargelegt hat. In einem Unternehmen kann mal ein Schreiben verschlampt werden.
Ich würde mich zunächst auf die Bestätigung berufen und über das Ende der dort bestimmten Kündigungsfrist hinaus keine weiteren Mietzahlungen leisten. Im Falle eines Mahnbescheides unbedingt Widerspruch einlegen. Sollte der Vermieter angesicht der auch für ihn nicht eindeutigen Rechtslage klagen, kann auch der Mieter seine Einstellung nochmals überprüfen.
Wie sieht es aus mit dem Zugriff auf die Kaution, die auf einem Bankkonto mit dem Mieter als Inhaber deponiert ist?
Die wird er vermutlich freiwillig genauso wenig preisgeben, wie Ihrer Argumentation folgen. Wie schon weiter oben gesagt: wird vermutlich ein netter Rechtsstreit.
Außerdem hat der Vermieter zur Auskehrung einer Kaution eine "angemessene Prüfungsfrist", da können auch noch nicht abgerechnete Betriebskosten eine Rolle spielen.
aber wie kann man sich davor schützen, dass sich der vermieter während der ungeklärten situation ausstehende mieten aus dem kautionskonto holt?
Gar nicht. Genau dazu ist eine Kaution da, das der Vermieter ungehinderten Zugriff hat. Wer das Geld dann wiederhaben will und es nicht bekommt, muss klagen.
"Wenn der Mietvertrag noch läuft, darf der Vermieter die Kaution nur aufbrauchen, wenn und soweit seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist (LG Mannheim, WuM 1996/269)."
Die Forderung nach Miete ist in einem "laufenden Mietvertrag" ja wohl "offensichtlich begründet". _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
aber wie kann man sich davor schützen, dass sich der vermieter während der ungeklärten situation ausstehende mieten aus dem kautionskonto holt?
Da Ihr ja zum Monatsende ausziehen wollt, ist eine Wohnungübergabe und die Abfassung eines Übergabeprotokolls fällig. Bevor Ihr die Wohnung verlasst, sollte der Zustand fotografisch dokumentiert werden. Wenn seitens des Vermieters keine Wohnungsmängel im Übergabeprotokoll festgeschrieben worden sind, kann der Mieter die Herausgabe der Kaution verlangen. Wenn die Kaution innerhalb von vier Wochen nach Auszug noch nicht wieder bei Euch eingetroffen ist, sollte schriftlich (Einwurfeinschreiben) mit Fristsetzung angemahnt werden. Wenn sich der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht äußert, ist er in Verzug. So oder so wird es wohl auf einen Rechtsstreit hinauslaufen. Dann wirds wohl doch Zeit für einen Anwalt.
Je nach Gericht wird dem VM im Einzelfall eine Frist von bis zu 6 Monaten eingeräumt beim Zurückzahlen der Kaution. Und zwar nur für den Teil, der nicht für eine evtl. NK-Nachzahlung benötigt wird. Mit dem Anwalt würde ich deswegen etwas länger warten. _________________ An die vielen Fragesteller, die sich über Antworten von "questionable content" aufregen: qc schreibt nicht nur sehr viele, sondern auch durchgehend sehr gute Beiträge.
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