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Verfasst am: 19.08.05, 18:45 Titel: Brauche dringend mal Hilfe - fristlose Kündigung - Was tun ?
Hallo liebe Forenteilnehmer,
nehmen wir mal an folgendes wäre passiert:
Der Mieter ( gewerblich ) teilt dem Vermieter mit, das die Mietsache seit längerem nicht dem Zustand des Pachtvertrages enspricht, da dieser in den letzten fünf Jahren, totz mehrer schriftlicher Aufforderungen nicht nachgekommen ist, und fordert diesen auf diese nun entgültig zu beheben.
Weiterhin sind in den letzten Monaten erhebliche Mängel dazugekommen. Diese Mängel sind entstanden durch ein undichtes Dach im Laufe der Zeit und führen dazu, dass sich im Innenraum Deckenbalken senken, da sie durch den Wassereinbruch am Dach verrottet sind. Der Putz fällt ab und die Balken senken sich.
Er fordert den Vermieter mehrmals schriftlich auf die Mängel zu beheben. Dies war im Mai. Der Mieter zahlt im Mai und Juni keine Miete in Höhe von 1400 Euro. Der Vermieter sagt mündlich die Behebung im Juli/Aug. zu. Der Mieter zahlt aufgrund der Zusagen im Juli teilweise Miete nach in Höhe von 2250 Euro und im August von 750 Euro. Er stellt dem Vermieter eine Frist bis Mitte August um die Mängel zu beseitigen, nachdem in den ganzen Monaten nichts passiert ist und der Vermieter einige ( 4-5) Zusagen und Treffen nicht eingehalten hat. Der Mieter bietet mehrmas eine Einigung an und schreibt dem Vermieter unmissverständlich, dass er sofort die Miete bezahlt wenn die Mängel behoben sind.
Mitte August fordert der Vermieter den Mieter auf die offene Miete innerhalb einer Woche komplett auszugleichen und droht diesem, falls dies nicht passiert mit fristloser Kündigung.
1) Kann der Vermieter dies tun ?
2) Aufgrund der erheblichen Mängel der Mietsache ( Sicherheitsrisiko ), sieht der Mieter seine Kürzung als gerechtfertigt an. Kann man das so sehen oder ist dem nicht so.
3) Was könnte dem Mieter passieren, wenn er auf die fristlose Kündigung nicht eingeht
4) Wie stehen die Aussichten für den Mieter, wenn der Vermieter Räumungsklage stellen würde ?
Es wäre klüger hier anstelle der Mieteinbehaltung eine Zurückhaltung der Miete zu machen. Das bedeutete das der fällige Mietzins auf ein separates Konto eingezahlt wird. Dem VM das mitteilen. Der sicherste Weg ist das über einen Anwalt zu installieren.
Faktisch die Miete geht auf ein Konto worauf Sie als Gewerbemieter keinen Zugriff haben, von einem Anwalt verwaltet . Die Mietzahlungen gehen erst bei Erfüllung des mietvertraglichen Zustandes an den VM. Somit kann der VM zumindest nicht fristlos kündigen. Die normalen Kündigungsfristen falls im Gewerbemietvertrag geregelt sollten Sie dort einsehen können. Ist dazu nichts vereinbart gilt die Gesetzliche, das heißt, die Kündigung zum 3 Werktag eines Kalendervirteljahres zum Ende des nächsten Virteljahres. Ich rate hier unbedingt einen Anwalt für Gewerberecht aufzusuchen der Ihren Mietvertrag und alle damit zusammenhängende Möglichkeiten kennt.
wenn der Zustand der Gewerberäume ein Sicherheitsrisiko darstellt, sollte das zuständige Bauaufsichtsamt davon Kenntnis erhalten.
Auf jeden Fall sollte der Mieter den Zustand der Räume ausführlich dokumentieren (Fotos oder Video) und für neutrale Zeugen sorgen, die im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Angaben des Mieters bezüglich der Mängel bezeugen können. Eventuell Protokoll erstellen und von den Zeugen unterzeichnen lassen.
Ich kenne mich zwar im Gewerbemietrecht nicht so gut aus, aber es ist anzunehmen, dass aufgrund der geschilderten Mängel eine Mietminderung in Betracht kommen könnte.
Die Mängel sind so, dass damit zu rechnen ist, das Ziegel herabfallen könnten, die Kehlbalken runterfallen, bereits Wassereinbruch am Dach, Schimmelbildung im Toilettenbereich. Die Versicherung hat angedroht aufgrund des desolaten Zustandes der Eingangstür und der Fenster die Prämie für die Gewerbeversicherung erheblich zu erhöhen oder den Versicherungsschutz einzustellen falls nicht ausgebessert wird. Sind das keine erheblichen Mängel ? In diesem inszinierten Fall sind ja nun noch keine zwei kompetten Monatsmieten im Rückstand und der Vermieter wurde ja nun über drei Monate darauf hingewiesen. Zwar wurden die ersten beiden Mieten komplett nicht bezahlt, diese wurden aber dann wieder ausgeglichen.
Könnte er trotzdem fristlos kündigen, ich meine was soll denn da noch zusammenkommen, was für den Mieter sprechen könnte. Nachfolgend bleibt hier anzumerken, dass der Mieter über sechs Jahre immer pünktlich bezahlt hat. Falls das mit ins Gewicht fällt.
Ach noch was:
Im Rahmen einer Nutzungsänderung für die Gewerberäume ( vor sechs Jahren) wurde von der Baubehörde, dieser Nutzung nur stattgegeben wenn gewisse Auflagen erfüllt werden. Dies war vor sechs Jahren !!! Auflage war, das z.b. alle Fenster in Ordung gebracht werden. Dies ist bis heute nicht geschehen, trotz einiger Aufforderungen des Mieters. Im Pachtvertrag steht eindeutig, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, das eventuelle behördliche Auflagen durch ihn erfüllt werden.
Im Grunde wird ein Gewerbebetrieb betrieben, in Räumen die nicht genehmigt sind aus Gründen die der Mieter nicht zu vertreten hat.
m.E. wird der VM wohl nicht kündigen, wenn er sein Geld hat, denn er kann sich wohl ausrechnen, dass er so bald keinen Mieter mehr für die desolaten Räume finden wird.
Der Mieter kann Widerspruch gegen eine fristlose Kündigung einlegen, so sie denn erfolgen sollte. Der VM muss dann bei Gericht Räumungsklage erheben. Das Gericht wird dann prüfen, ob unten den gegebenene Umständen überhaupt ein Mietrückstand vorliegt, der eine Kündigung rechtfertigt.
Dem Rat von Werner, einen RA zu konsultieren, schließe ich mich an. Dieser wird Ihnen sicherlich auch den Rat geben, die Baubehörde zu informieren, damit diese mal nach dem Rechten sieht, bevor etwas passiert und evtl. noch Personen zu Schaden kommen.
Sollte der Mieter im oben angeführten Fall, die Baubehörde einschalten um die Mängel dokumentieren lassen, was würde passieren, wenn diese sagt aufgrund der Mängel kann der Gewerbebetrieb nicht mehr aufrecht erhalten werden und würde veranlassen das der Gewerbegebiet eingestellt wird ?
Dann müsste der Mieter seinen Gewerbebetrieb einstellen, kann er Schadensersatz vom Vermieter verlangen ?
ich bin diesbezüglich kein Fachmann, aber m.E. wäre der VM - falls die Baubehörde die weitere Nutzung untersagt - dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Umfang und Höhe des Schadensersatzes würde durch ein Gericht zu bestimmen sein. Deshalb ist dem Mieter dringend zu empfehlen, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der ihm verbindlich sagen kann, wie seine Rechtsposition ist und welche weiteren Schritte zu unternehmen sind.
Es ist anzunehmen, dass der VM freiwillig keine Änderung des Zustandes der Räume herbeiführen wird, sondern - vielleicht - erst auf massiven Druck hin (Baubehörde). Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, dass der Mieter gewillt ist, den derzeitigen Zustand bei Zahlung der vollen Miete weiterhin hinzunehmen, bis ihm früher oder später mal das Dach auf den Kopf fällt.
Da gebe ich Dir völlig recht. Der M hat dies dem VM auch schon mehrmals schriftlich dargelegt. Dazu kommt, das die Existenz des M in diesem Geschäft, welches er seit sechs Jahren betreibt, hängt. Nur der VM hat wohl bisher alle Briefe ignoriert und einige ( 6-8 ) Termine und Zusagen nicht eingehalten. Jetzt setzt der VM dem M die Pistole auf die Brust und droht mit fristloser Kündigung. Geht er der nicht nach müsste er Räumungsklage beantragen, was widerum mit erheblichen Kosten verbunden ist. Es besteht nun auch, eine sicherlich berechtigte Angst, wie das ausgeht. Sollte aufgrund dieser Mängel die RK abgewiesen werden ist ja soweit alles in Butter. Mit meiner Darlegung versuche ich mal herauszufinden ob es gleiche Fälle gab und ob jemand eine Tendenz abschätzen kann. Dazu kommt, dass der M neben eigenen Nachteilen auch gegenüber seinen Kunden eine Verantwortung hat. Was ist denn, wenn jemandem ein Ziegel auf den Kopf fällt, ein Auto beschädigt oder es zu Unfällen kommt ?
Verfasst am: 22.08.05, 12:55 Titel: Re: Brauche dringend mal Hilfe - fristlose Kündigung - Was t
Michaela12 hat folgendes geschrieben::
Hallo liebe Forenteilnehmer,
nehmen wir mal an folgendes wäre passiert:
Der Mieter ( gewerblich ) teilt dem Vermieter mit, das die Mietsache seit längerem nicht dem Zustand des Pachtvertrages enspricht, da dieser in den letzten fünf Jahren, totz mehrer schriftlicher Aufforderungen nicht nachgekommen ist, und fordert diesen auf diese nun entgültig zu beheben.
Weiterhin sind in den letzten Monaten erhebliche Mängel dazugekommen. Diese Mängel sind entstanden durch ein undichtes Dach im Laufe der Zeit und führen dazu, dass sich im Innenraum Deckenbalken senken, da sie durch den Wassereinbruch am Dach verrottet sind. Der Putz fällt ab und die Balken senken sich.
Er fordert den Vermieter mehrmals schriftlich auf die Mängel zu beheben. Dies war im Mai. Der Mieter zahlt im Mai und Juni keine Miete in Höhe von 1400 Euro. Der Vermieter sagt mündlich die Behebung im Juli/Aug. zu. Der Mieter zahlt aufgrund der Zusagen im Juli teilweise Miete nach in Höhe von 2250 Euro und im August von 750 Euro. Er stellt dem Vermieter eine Frist bis Mitte August um die Mängel zu beseitigen, nachdem in den ganzen Monaten nichts passiert ist und der Vermieter einige ( 4-5) Zusagen und Treffen nicht eingehalten hat. Der Mieter bietet mehrmas eine Einigung an und schreibt dem Vermieter unmissverständlich, dass er sofort die Miete bezahlt wenn die Mängel behoben sind.
Mitte August fordert der Vermieter den Mieter auf die offene Miete innerhalb einer Woche komplett auszugleichen und droht diesem, falls dies nicht passiert mit fristloser Kündigung.
1) Kann der Vermieter dies tun ?
2) Aufgrund der erheblichen Mängel der Mietsache ( Sicherheitsrisiko ), sieht der Mieter seine Kürzung als gerechtfertigt an. Kann man das so sehen oder ist dem nicht so.
3) Was könnte dem Mieter passieren, wenn er auf die fristlose Kündigung nicht eingeht
4) Wie stehen die Aussichten für den Mieter, wenn der Vermieter Räumungsklage stellen würde ?
in unserem bekanntenkreis ist so was schon passiert....
mieter mahnt mehrmals - auch schriftlich- d#mietmängel an mit fristsetzung, nach verstrichener frist und keiner reaktion vom vermieter wird die miete als druckmittel einbehalten, nach drei monaten die miete gekürzt. es folgt kündigung ( trotz verschulden des vermieters), das gericht verfügt die zwangsräumung ......
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