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Wasser im Keller+Folgen, Möglichkeiten des Mieters?

 
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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 20.08.05, 11:32    Titel: Wasser im Keller+Folgen, Möglichkeiten des Mieters? Antworten mit Zitat

Guten Tag,

im folgenden Fall frage ich, welche Möglichkeiten der Mieter und Pflichten der Vermieter theoretisch hätte.

Also: Mieter mußte umgesetzt werden, da die bisherige Wohnung nicht mehr bewohnbar war. Eine vergleichbare Ersatzwohnung wurde angeboten und auch angenommen, Umzugskosten zwischen Mieter und Vermietgesellschaft geteilt.
In der Ersatzwohnung zeigten sich leider erst drei Monate nach Einzug mehrere Mängel:
- Zur neuen Wohnung gehören zwei Keller. Keller eins ist, wie leider erst verspätet festgestellt, komplett unbenutzbar. Darin steht in einer Art langgezogenes Loch am Rande Wasser (Herkunft: Unbekannt und auch nicht ersichtlich). Alle Gegenstände rundherum waren verschimmelt. Solange das Wasser dort steht (auch der umgebende Boden und die Wand ist naß), ist nicht damit zu rechnen, daß andere Gegenstände nicht verschimmeln.
- In Keller zwei zeigt sich an einigen Holzteilen ebenfalls erster Schimmel. In jenem Keller steht und fließt kein Wasser herein. Allerdings ist die Luftfeuchtigkeit außerordentlich hoch, da es (neben dem kleinen See im ersten Keller des Mieters) in diverse andere Keller hereinregnet, Grund sind unter anderem marode Fenster in den anderen Kellern. Damit nicht der ganze Keller überflutet wird, haben andere Mieter bereits kleine Kanäle gelegt.
- Laut Aussage eines anderen Mieters wurde die Vermietgesellschaft bereits über die Zustände im restlichen Keller informiert, ohne etwas dagegen zu unternehmen. Tatsächlich benannten es die Zuständigen, laut Aussage des anderen Mieters, als "normal". An dieser Stelle ist vielleicht zu sagen, daß es sich um einen, sagen wir mal etwa 70 Jahre alten Altbau handelt, ebenso wie die vorige Wohnung des oben zuerst genannten Mieters. Der Mieter wurde auf die Zustände im Keller nicht hingewiesen. Noch waren sie für ihn erkennbar, da er in einer Trockenzeit einzog, in der kein Wasser im Keller stand.
- Eine Lüftungsmöglichkeit, oder sonstige Handlungsmöglichkeiten existieren für den Mieter nicht. Keller 1 hat kein Fenster, Keller 2 hat ein dauerhaft offenes Fenster (Grund: Gastherme darin), in diesen Keller hat es jedoch nicht hereinregnet, davor ist er geschützt.
- Die relative Luftfeuchtigkeit in der Erdgeschoßwohnung des Mieters liegt bei 20-21°C im Durchschnitt zwischen 70-80% (trotz regelmäßiger Stoßlüftung und jedem durchführbaren Dampfvermeidungsverhalten). Darauf zuvor angesprochen, hat der Vermieter die Ursache im damals schwülen Außenwetter gesucht (tatsächlich lag die rL außerhalb in der damaligen Zeit bei um die 80%). Bisher ist kein Schimmel in der Wohnung aufgetreten, wird allerdings vom Mieter für die kalte Jahreszeit befürchtet.

Welche Handlungsmöglichkeiten bieten sich dem Mieter theoretisch? Handelt es sich, sofern aus der Kurzbeschreibung ersichtlich, um Baumängel, die vom Vermieter behoben werden müssen? Wenn ja, wie könnte der Mieter am besten seine Interessen (benutzbare Keller + niedrigere relative Luftfeuchtigkeit in der Wohnung) vertreten? Lohnt sich ein Gang zu einem Anwalt, sollte sich die Vermietgesellschaft erneut querstellen? Oder hätte das kaum Aussicht auf Erfolg?
PS: Wegen des bereits kürzlich geschehenen Umzugs läßt die finanzielle und berufliche Lage des Mieters leider keinen zweiten Umzug zu.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn
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Meiner-einer
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Anmeldungsdatum: 11.01.2005
Beiträge: 1481
Wohnort: Ostzone

BeitragVerfasst am: 20.08.05, 13:55    Titel: Antworten mit Zitat

Da wird praktisch betrachtet nicht viel zu machen sein. Der Mieter könnte eventuell seine Miete um einen, sehr geringen Betrag, kürzen, nachdem er den Vermieter in Verzug gesetzt hat. Jedoch wird der Vermieter vermutlich nicht wegen dieser wenigen Euronen gewillt sein zig- oder gar hunderttausende in eine totale Kellersanierung zu investieren. Außerdem würde ich als Vermieter agumentieren, das der Mieter die Keller in feuchtem Zustand angemietet hat und somit nachträglich kein Mangel geltend machen kann.
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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 20.08.05, 15:00    Titel: Antworten mit Zitat

Danke für die Antwort!

Es geht dem Mieter nicht alleine um den Keller - notfalls kann man irgendwie ohne Keller zurechtkommen, sondern auch um die Wohnung. Die liegt - dummerweise, da Erdgeschoß, direkt ÜBER fraglichem Keller. Und dort ist die Luftfeuchtigkeit konstant sehr hoch. Zusammenhang möglich...

Die Frage ist, ob eine minimale Mietminderung das einzige ist, was der Mieter machen kann. Er wurde von der Vermietgesellschaft in diese Wohnung umgesetzt, da die alte durch eine Verantwortlichkeit des Vermieters unbewohnbar wurde. Könnte er z.B., im Falle, daß sich gutachtlich bestätigter gesundheitsgefährdender Schimmel in der Wohnung ausbreitet, eine weitere Umsetzung auf Kosten des Vermieters verlangen? Auf Mängelbeseitigung klagen? Im Falle der Nichtmängelbeseitigung in der Wohnung fristlos kündigen, und seine daraus resultierenden Auslagen vom Vermieter erstattet bekommen?
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FOC
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Anmeldungsdatum: 12.06.2005
Beiträge: 671

BeitragVerfasst am: 20.08.05, 17:53    Titel: Antworten mit Zitat

Es ist auch denkbar, dass die Wohnung nicht durch den Keller feucht wird sondern durch unzureichendes Lüften. Die Wände und Tapeten wirken als Speicher für ausgeatmetes Wasser. Nach Stoßlüften, können die Wände/Tapeten dieses Wasser wieder in den Raum abgeben, so das sdie rL wieder auf 80% ansteigt. Es sollte an warmen ganz trockenen Tagen mal mehrere Stunden "Durchzug" gemacht werden, um dies ausschließen zu können.

Ansonsten bleibt: Mängel schriftlich und nachweisbar melden, Vermieter in Verzug setzen, Miete mindern, fristlos kündigen (oder gekündigt werden).
Wenn für Sie klar ist, dass es im Winter Schimmel geben wird, macht es keinen Sinn, zu bleiben, denn dann wird man versuchen, Ihnen hinterher eine Mitschuld zu geben.

Das Argument, dass die Wohnung bei Anmietung so war wie jetzt und deshalb die Miete nicht gemindert werden kann, zieht nicht, da in der Trockenzeit der Mangel nicht feststellbar war.
_________________
Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 20.08.05, 21:58    Titel: Antworten mit Zitat

FOC hat folgendes geschrieben::
Es sollte an warmen ganz trockenen Tagen mal mehrere Stunden "Durchzug" gemacht werden, um dies ausschließen zu können.
Wurde in wärmeren Zeiten oft von jenem Mieter praktiziert, brachte eine Verbesserung von nicht mal -5% (also von 80 auf 76% rL, zum Beispiel), die zudem nur sehr geringe Zeit (meist keine Stunde) anhielt. Aus dem Grund kann, meinem Verständnis nach, der Mieter von einer externen Ursache der sehr hohen Luftfeuchtigkeit ausgehen, oder?

Zitat:
Ansonsten bleibt: Mängel schriftlich und nachweisbar melden, Vermieter in Verzug setzen, Miete mindern, fristlos kündigen (oder gekündigt werden).
Wenn für Sie klar ist, dass es im Winter Schimmel geben wird, macht es keinen Sinn, zu bleiben, denn dann wird man versuchen, Ihnen hinterher eine Mitschuld zu geben.
Das Problem des Mieters ist, daß er weder finanzielle noch zeitliche Ressourcen für einen zweiten Umzug hat - sonst hätte er von dieser Alternative, meiner Einschätzung nach, schon längst in mehr als nur rein hypothetische Erwägung gezogen. Deshalb ist für den Mieter die Kosten -und Zeitfrage wichtig - im Falle einer begründeten fristlosen Kündigung, welche Möglichkeiten hätte er theoretisch, jene auf ihn zukommenden Kosten auf den Mängelverursacher zurückfallen zu lassen?


Um den Fall für die allgemeine Diskussion mit Fleisch zu füllen: Jener Mieter lebte jahrzehntelang in einer anderen Altbauwohnung. Diese wurden durch ein Ereignis, das vollkommen in den Verantwortungsbereich der Vermietgesellschaft fällt, schlagartig unbewohnbar. Die jetzige Wohnung wurde als Ersatz dafür zur Verfügung gestellt und beim Umzug von Vermieterseite geholfen. Bereits die erste Umsetzung wäre für den Mieter alleine nahezu unmöglich zu verkraften gewesen.

Zitat:
Das Argument, dass die Wohnung bei Anmietung so war wie jetzt und deshalb die Miete nicht gemindert werden kann, zieht nicht, da in der Trockenzeit der Mangel nicht feststellbar war.
Der Mangel war nicht nur für den Mieter nicht zu erkennen, er war auch, den Aussagen der Nachbarn nach, dem Vermieter mehr als wohlbekannt. Welcher den Mieter darüber nicht informierte. Jetzt hat der Mieter einen verschimmelnden Keller, und muß Schimmel in der Wohnung befürchten. Und sucht Möglichkeiten, aus dieser Falle herauszukommen.
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FOC
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Anmeldungsdatum: 12.06.2005
Beiträge: 671

BeitragVerfasst am: 21.08.05, 10:47    Titel: Antworten mit Zitat

¿Björn? hat folgendes geschrieben::
FOC hat folgendes geschrieben::
Es sollte an warmen ganz trockenen Tagen mal mehrere Stunden "Durchzug" gemacht werden, um dies ausschließen zu können.
Wurde in wärmeren Zeiten oft von jenem Mieter praktiziert, brachte eine Verbesserung von nicht mal -5% (also von 80 auf 76% rL, zum Beispiel), die zudem nur sehr geringe Zeit (meist keine Stunde) anhielt.


Ist das Messgerät zur Bestimmung der rL zuverlässig ? Während und nach "Durchzug" wird die Wohnung ja mit (trockener) Außenluft gefüllt. Das geht viel schneller als das Verdunsten von feuchten Wänden. Insofern würde es für einen Gutachter sicherlich verwunderlich klingen, dass die rL während des Lüftens nicht auf 50% zurückging. Das Messgerät sollte ferner in die Mitte des Zimmers gehängt werden, damit tatsächlich die Feuchte der Raumluft (und nicht Luft zwischen Messgerät und Wand) gemessen wird.

Falls o.g. Dinge OK waren, sollte man wohl (nachdem man den VM nachweisbar informiert hat, ihm eine Frist gesetzt hat und dieser nichts unternommen hat) zum Anwalt.
_________________
Herzliche Grüße
FOC

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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 21.08.05, 14:38    Titel: Antworten mit Zitat

FOC hat folgendes geschrieben::
¿Björn? hat folgendes geschrieben::
FOC hat folgendes geschrieben::
Es sollte an warmen ganz trockenen Tagen mal mehrere Stunden "Durchzug" gemacht werden, um dies ausschließen zu können.
Wurde in wärmeren Zeiten oft von jenem Mieter praktiziert, brachte eine Verbesserung von nicht mal -5% (also von 80 auf 76% rL, zum Beispiel), die zudem nur sehr geringe Zeit (meist keine Stunde) anhielt.


Ist das Messgerät zur Bestimmung der rL zuverlässig ?
Es ist nicht ein Meßgerät, es sind genau genommen vier (unterschiedliche Preisklassen, sowohl mechanische als auch digitale). Sie zeigen zwar alle dieselben Werte am selben wie auch an unterschiedlichen Stellen in der Wohnung an, hängen allerdings an den Wänden. Dies würde erklären, sofern die Wände feucht sind (sind feuchte Wände nicht auch ein Baumangel?), weswegen sie konstant hohe Werte anzeigen. Allerdings in anderen, offeneren Raumpositionen geben sie ebenfalls Werte von deutlich über 70% rL an. Ob noch mehr Lüftung (derzeit 3-5 Stunden über den Tag verteilt, sonst über 80% inmitten der Räume und an den Wänden) diesen Wert auf 50% senken würde, ist jedoch wetterbedingt vom Mieter in dieser Jahreszeit nicht testbar, da entsprechend trockene Außenluft gerade nicht vorliegt. Hm.

Zitat:
Falls o.g. Dinge OK waren, sollte man wohl (nachdem man den VM nachweisbar informiert hat, ihm eine Frist gesetzt hat und dieser nichts unternommen hat) zum Anwalt.
Welche Frist sollte der Mieter der Vermietgesellschaft in etwa einräumen? Wäre ein Monat bis zum Beginn der Mangelbeseitigung eher zu gering oder zu hoch angesetzt, oder in Ordnung?

Und, da auch der Gang zum Anwalt für den Mieter mit bedeutenden finanziellen Belastungen verbunden ist, besteht in seinem Fall begründete Hoffnung auf Mangelbeseitigung bzw andere Arten der Situationsverbesserung? Im Recht sein (was bei derartigen Baumängeln unstrittig sein müßte) ist eine Sache, das Recht auch durchgesetzt zu bekommen (z.B. wegen hoher notwendiger Sanierungskosten) ist ja leider eine andere Sache.
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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 30.08.05, 11:31    Titel: Antworten mit Zitat

Also: Mieter hat Vermieter vor knapp über einer Woche informiert. Heute hat Mieter Schimmel in der Wohnung entdeckt (Unterseite seiner Matratze). Außer den Vermieter abermals zur Behebung zu drängen, bieten sich ihm weitergehende Möglichkeiten?
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Jade
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FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 18.01.2005
Beiträge: 386

BeitragVerfasst am: 30.08.05, 12:43    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

der Mieter sollte den Vermieter nochmals schriftlich über die Mängel informieren und unter Fristsetzung (wichtig!) auffordern die Mängel zu beheben. Gleichzeitig eine Mietminderung in Aussicht stellen, falls sich der VM nicht rühren sollte.

Dem Mieter bieten sich aber, falls der VM untätig bleibt, noch weitere Möglichkeiten. Voraussetzung: starke Nerven und eine Rechtsschutzversicherung.

Dass der Vermieter freiwillig Baumängel zugibt, ist nach meiner Erfahrung eher unwahrscheinlich. Man wird dem Mieter als Ursache für die Schimmelbildung zunächst mal falsches Heiz- und Lüftungsverhalten unterstellen. Folge: der VM macht nix.

Der Mieter kann dann ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beantragen. Das Gericht gibt ein Sachverständigengutachten in Auftrag. Ist teuer und dauert. Der Mieter muss für die Kosten zunächst mal in Vorlage treten.

Dies sollte jedoch nicht ohne anwaltlichen Beistand gemacht werden. Es entstehen also auch Rechtsanwaltskosten, die zunächst einmal vom Mieter zu tragen sind --> auch nicht billig.

Bis dann eventuell endlich ein Gericht entschieden hat, dass der Mangel im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, und dieser zur Schadensbeseitigung verpflichtet ist, ist der Mieter bereits mitsamt seiner Familie und seinem Mobiliar in der feuchten Wohnung verschimmelt.

Der Mieter sollte also - sofern er keine Rechtsschutzversicherung besitzt - abwägen, ob es für ihn nicht doch billiger und vor allem nervenschonender wäre, sich eine andere Wohnung zu suchen und die feuchte Wohnung hinter sich zu lassen.

Gruß, Jade
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¿Björn?
Interessierter


Anmeldungsdatum: 20.08.2005
Beiträge: 8

BeitragVerfasst am: 30.08.05, 14:34    Titel: Antworten mit Zitat

Danke für die Hinweise!
Jade hat folgendes geschrieben::
abwägen, ob es für ihn nicht doch billiger und vor allem nervenschonender wäre, sich eine andere Wohnung zu suchen und die feuchte Wohnung hinter sich zu lassen.
Billiger wäre es mit Sicherheit, und auch nervenschonender. Das Problem des Mieters, der einzige Grund, dessetwegen diese Handlungsweise bisher nicht umgehend in die Tat umgesetzt worden ist, ist die finanzielle und zeitliche Lage (Umzug nicht finanzierbar, zudem Jahresurlaub für ersten Umzug verbraucht). Und eine Rechtschutzversicherung hat jener Mieter leider auch nicht.

Inwieweit stehen denn dem Mieter Möglichkeiten offen, die bei einem Umzug entstehenden Kosten auf den Vermieter abzuwälzen? Eine Sache ist die fristlose Kündigung bei akuter Gesundheitsgefährdung. Die ist aber noch nicht eingetreten, ist aber in absehbarer Zeit zu erwarten - und wäre zugleich mit Gesundheits- und Besitzschäden des Mieters verbunden. Soweit will es der Mieter, so wie ich ihn einschätze, nicht kommen lassen. Gäbe es Möglichkeiten in Richtung einer außerordentlichen Kündigung aufgrund arglistiger Täuschung samt Kostenübertragung auf den Vermieter? Dem Mieter ist es dank einiger Recherchen möglich zu beweisen, daß die Vermietgesellschaft über die erheblichen Mängel informiert war (Vormieter gefunden). Wie sähe in einem solchen Fall, ganz allgemein, die rechtliche Lage aus? Und wäre dies auch mit einem allzu langwierigen Verfahren verbunden?

Grüße,
Björn
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Jade
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FDR-Mitglied


Anmeldungsdatum: 18.01.2005
Beiträge: 386

BeitragVerfasst am: 30.08.05, 15:56    Titel: Antworten mit Zitat

Hallo,

wenn ich in der geschilderten Situation des Mieters wäre, würde ich zunächst versuchen, eine schriftliche Aussage/Bestätigung/Schilderung des Vormieters zu bekommen, wodurch bestätigt würde, dass der Vermieter wissentlich ihm bekannten Wohnungsmängel verschwiegen hat.

Ob aus einem solchen Grund eine außerordentliche Kündigung möglich ist und inwieweit und in welchem Umfang der Vermieter evtl. schadensersatzpflicht gemacht werden könnte, hängt - wie immer - sehr vom Einzelfall ab.

Der Mieter sollte sich daher von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der ihn rechtsverbindlich darüber aufklären kann, wie seine Rechtsposition ist. Die Kosten für eine Beratung können ja vorab schon mal telefonisch erfragt werden.

Dem Mieter ist zu empfehlen, Fotos von dem Mängeln zu machen und zu einem evtl. stattfindenden Termin beim RA mitzunehmen, damit sich dieser einen ersten Eindruck verschaffen kann.

Gruß, Jade
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