Foren-Archiv von www.recht.de

[kobbe]

Ein Vermieter hat einige Jahre lang keine Heiz- und Nebenkostenabrechnungen für seine Mieter erstellt. Die Mieter waren damit sehr zufrieden, weil die Kosten die Vorauszahlungen der Mieter zum Teil bei weitem überstiegen.

Jetzt möchte der Vermieter für das vergangene Jahr eine Abrechnung vornehmen.

Die Heizkosten lassen sich dank Messröhrchen leicht verteilen.

Allerdings hat der Mieter die Wasseruhren nicht zu den Jahreswechseln abgelesen.

Fragen: Wie darf der Vermieter bei der Abrechnung die Wasserkosten verteilen? Welchen Abschlag muss er ggf. machen? Die Mieter haben in den letzten Jahren durch die fehlenden Abrechnungen etliche Kosten erspart, allerdings sind die Vorauszahlungen auch nicht angeglichen worden. Gibt es rechtliche Probleme, wenn bei der Abrechnung für das Vorjahr zum Teil erhebliche Nachzahlungen auf die Mieter zukommen?
_________________
HH Kobbe

---------------------------------------------------------------
Mein Beitrag gibt lediglich meine persönliche Meinung wieder. Ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie erforderlichenfalls von den dazu befugten Personen, z.B. einem Rechtsanwalt

[Werner]

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsraums vorlegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Das war bisher nur für Sozialwohnungen gesetzl. so geregelt. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform gilt diese Regelung auch für alle anderen Wohnungen.
Ausschlussfrist bedeutet:
Hat der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten abgerechnet kann er nichts mehr nachfordern.
Ausnahme: Der Vermieter hat die Verspätung nicht verschuldet. Für Nachlässigkeiten seiner Abrechnungsfirma oder Verwaltung muss er jedoch einstehen.
Auf die Ausschlussfrist kann sich der Mieter einer freifinanzierter Wohnung nicht bereits mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001, sondern erst später berufen. Entscheidend ist wann der jeweilige Abrechnungszeitraum läuft. Die Ausschlussfrist gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden.
Beispiel: Abrechnungszeitraum ist der 1.1. bis 31.12. für das Abrechnungsjahr 2000 greift die Ausschlußfrist nicht, sondern erst für das Jahr 2001.Der VM musste die Abrechnung für 2001 bis Ende 2002 vorlegen. Versäumt er das kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Für die Abrechnungszeiträume, die vor dem 1.9.2001 enden, ist noch die alte Rechtslage vor In-Kraft_Treten der Mietrechtsreform anzuwenden. Mehr als 12 Monate darf er sich auch in diesen alten Fällen nicht Zeit lassen. Allerdings ist die Frist keine Ausschlußfrist. Der Vermieter kann die Abrechnung also auch nach Ablauf dieser Frist vorlegen.

Wichtig: Die Ausschlußfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche des Mieters.

Ansprüche des Mieters verjähren in 3 Jahren auf Grund der Schuldrechtsmodernisierung die am 1.1.2002 in Kraft getreten ist.(zuvor 4 Jahre)
Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist.

[kobbe]

Der Vermieter will für die Vergangenheit nur für das Jahr 2004 abrechnen, nicht für die Jahre davor.

Wie sieht es aus mit den Kosten für Wasser, wenn die Wasseruhren nicht abgelesen wurden?

Können die Mieter mit Erfolg beanstanden, daß die Vorauszahlungen im Vergleich zu den tatsächlichen Kosten bei weitem zu gering waren?
_________________
HH Kobbe

---------------------------------------------------------------
Mein Beitrag gibt lediglich meine persönliche Meinung wieder. Ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie erforderlichenfalls von den dazu befugten Personen, z.B. einem Rechtsanwalt

[Werner]

Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muss der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.
Keine Ablesedaten?
Es gibt keine zwingenden Verteilungsschlüssel. Insbesondere die Verteilung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Abfallentsorgung) durch den Vermieter nach qm-Wohnfläche oder Personen ist grundsätzlich zulässig.

[Susanne]

Hallo Werner,

bist Du ganz sicher? Soviel ich weiss ist die Abrechnung bei Verbrauchserfassungsgeräten auch nach Verbrauch zu erstellen!
_________________
Grüße
Susanne


Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]

[Werner]

[kobbe]

Und was ist, wenn zwar Messgeräte - Wasseruhren - vorhanden waren und sind, diese aber aus Nachlässigkeit oder sonstigen Gründen nicht abgelesen wurden?

Ich habe gelesen, daß dann von den Wasserkosten 15 % abgezogen werden müssen, um auf der sicheren Seite zu sein. Ist das richtig?

Und letzte Frage: Da die Messgeräte nicht abgelesen wurden, kann auch nicht zwischen Warm- und Kaltwasser unterschieden werden. Wie ist das dann bei der Abrechnung zu handhaben?
_________________
HH Kobbe

---------------------------------------------------------------
Mein Beitrag gibt lediglich meine persönliche Meinung wieder. Ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie erforderlichenfalls von den dazu befugten Personen, z.B. einem Rechtsanwalt

[kobbe]

Meine Ãœberlegungen:
Sollte man so einfach nach Personen oder Wohnfläche abrechnen können, wenn der Vermieter es unterlassen hat, die Wasseruhren abzulesen, dann könnte es sich ja jeder Vermieter einfach machen und die Abrechnung nach Verbrauch umgehen. Das kann eigentlich nicht sein.
Andererseits kann es meines Erachtens auch nicht sein, daß der Vermieter, der aus welchen Gründen auch immer nicht nach Verbrauch abrechnen kann, auf den Wasserkosten allein sitzen bleibt.

Deshalb noch einmal meine Fragen:
Muß der Vermieter einen prozentualen Abschlag von den Wasserkosten hinnehmen, wenn er nicht nach Verbrauch abrechnen kann? Und kann bzw. muss er dann eine Unterscheidung machen zwischen Kalt- und Warmwasser, wenn keine Messwerte vorhanden sind? Wenn ja: welche? Könnten die Mieter mit Erfolg rügen, daß der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen nicht rechtzeitig an die tatsächlichen Kosten angeglichen hat?
_________________
HH Kobbe

---------------------------------------------------------------
Mein Beitrag gibt lediglich meine persönliche Meinung wieder. Ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie erforderlichenfalls von den dazu befugten Personen, z.B. einem Rechtsanwalt

[RM]

[kobbe]

Für die Erläuterungen, insbesondere für die ausführliche letzte, bedanke ich mich!
_________________
HH Kobbe

---------------------------------------------------------------
Mein Beitrag gibt lediglich meine persönliche Meinung wieder. Ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie erforderlichenfalls von den dazu befugten Personen, z.B. einem Rechtsanwalt

[Lucky]

Wenn man ein Recht hat, aber es nicht nutzt, dann geht es verloren - lautet ein Rechtsgrundsatz.
Wenn im Mietvertrag die Zahlung von Nebenkosten vereinbart ist, aber diese NK jahrelang nicht erhoben wurden, so verliert der Vermieter den Anspruch darauf, d.h. er hat seine Forderung verwirkt.
MfG
Lucky
_________________
Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.

[Max77]

Dabei ist besonders zu überlegen, ob die Mieter nicht die Nebenkosten für die Jahre zuvor komplett zurückfordern können.