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Verfasst am: 26.08.05, 20:47 Titel: Hauskauf: Keine Kaution vom Vorvermieter
In einem anderen Forum wurde folgende interessante Frage diskutiert, jedoch ohne gute Antwort.
Käufer übernimmt vermietetes Haus. Verkäufer behält einen Teil der Kaution ein, weil er meint, dass der Mieter ihm noch etwas schuldet (z.B. NK-Nachzahlung).
1) Kann der Käufer den Mieter zwingen, die Kaution auf die im Mietvertrag angegebene Höhe aufzufüllen ?
2) Muss der Käufer den Verkäufer verklagen, wenn auch er der Meinung ist, dass die Kaution unberechtigt einbehalten wurde ?
3) Hat der Mieter an Ende der Mietzeit ein Recht vom Käufer, die Rückzahlung der gesamten Kautiion zu fordern, wenn der Verkäufer sich nicht aus der Kaution hätte bedienen dürfen? [Es wäre ja auch der Fall denkbar, wo dem Mieter gar nicht mitgeteilt würde, dass man sich der Kaution bedient hat]
4) Wer muss wann gegen wen klagen, damit keine Verjährung einsetzt? _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Soweit ich weiß, kann der Mieter (nach der Reform) die Kaution vom Käufer einfordern, unabhängig davon, ob dieser sie vom Vorbesitzer ausbezahlt bekommen hat.
- Wenn der Vorbesitzer dies nicht getan hat, dann hat der Käufer m.E. Pech gehabt, da ER am Ende nachzuweisen hat, dass ER noch Ansprüche gegen den Mieter hat.
Zu 2. Klage Käufer gegen Verkäufer dürfte wenig Chancen haben, da die Kaution quasi im Kaufpreis - als imaginärer Nachlass - enthalten ist.
Anmeldungsdatum: 19.05.2005 Beiträge: 2271 Wohnort: im Ländle
Verfasst am: 28.08.05, 09:20 Titel:
Der Käufer ist Rechtsnachfolger des Vorbesitzers. Damit gehen auch alle Verpflichtungen des Vor-Viermieters auf den neuen Vermieter über. Auch die Rückzahlung der im Mietvertrag aufgeführten Kaution.
Rechtsnachfolger würde ja heißen, dass der Käufer sich vom Verkäufer die Argumente zur Einbehaltung von Teilen der Kaution geben lassen müßte, um dann später (oder sofort) vom Mieter verklagt zu werden.
Gibt es für den Mieter keine Verpflichtung mit dem Verkäufer reinen Tisch zu machen, d.h. entweder anzuerkennen, dass die Kaution verbraucht wird oder zu klagen, dass das nicht rechtens ist?
Das Öffnet "Beschiss" ja Tür und Tor. Ein Verkäufer behält einfach die Kaution ein und freut sich nun, dass sich der Mieter an den Käufer halten muss. So kann es ja nun nicht sein.
Ein Sonderfall fällt mir noch ein: Vermieter meldet Insolvenz an und hat Kaution nicht vom Vermögen getrennt, so dass die weg ist. Der Ersteigerer bei Zwangsversteigerung erwirbt das Haus. Kann er sich darauf berufen, keine Kaution erhalten zu haben? _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Das klingt nur kompliziert, wenn man Kaufpreis des Hauses und Kaution als zwei verschiedene Dinge betrachtet.Letztlich ist es doch bloss eine Frage der Preisgestaltung. Verkäufer und Käufer müssen eben verhandeln, ob bei der Million für's Haus die Kaution für den Mieter mit drin ist, oder nicht.
Zitat:
Gibt es für den Mieter keine Verpflichtung mit dem Verkäufer reinen Tisch zu machen, d.h. entweder anzuerkennen, dass die Kaution verbraucht wird oder zu klagen, dass das nicht rechtens ist?
Warum sollten aus dem Verkauf des Hauses, der ihn rechtlich gar nichts angeht, plötzlich Verpflichtungen für den Mieter hervorgehen?
Wenn der Vorbesitzer offene Forderungen gegen den Mieter hat, dann hat er diese auf dem "normalen" Wege geltend zu machen. Wenn dies alles beim Verkauf des Hauses noch "schwebt", dann müßen Verkäufer und Käufer eben auch hier eine Einigung finden, wer die Dinge weiterverfolgt und wer wem was zahlt.
Wenn sich dann letztlich der Käufer vom Verkäufer tatsächlich bescheißen läßt, dann hat mit Sicherheit nicht der Mieter dafür zu haften.
Die Idee vom "Verbrauch" der Kaution VOR dem Ende des Mietverhältnisses halte ich irgendwie für krumm (obwohl mir da kein § einfällt).
Das klingt nur kompliziert, wenn man Kaufpreis des Hauses und Kaution als zwei verschiedene Dinge betrachtet.Letztlich ist es doch bloss eine Frage der Preisgestaltung. Verkäufer und Käufer müssen eben verhandeln, ob bei der Million für's Haus die Kaution für den Mieter mit drin ist, oder nicht.
Es ist eigentlich auch dann nicht sehr kompliziert, wenn man die Kaution als das betrachtet, was sie ist: eine Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverältnis. Die Sicherheit bleibt bis zum Zugriff des Gläubigers Eigentum des Schuldners. Es ist m.E. daher eine etwas verwegene Vorstellung, eine Kaution könnte bei einer Kaufpreisvereinbarung in die Preisgestaltung eingegangen sein. Allenfalls könnte die Weitergabe der Kaution im Rahmen der Kaufpreiszahlung der Kaution durch Aufrechnung erfolgt sein.
Zitat:
Die Idee vom "Verbrauch" der Kaution VOR dem Ende des Mietverhältnisses halte ich irgendwie für krumm (obwohl mir da kein § einfällt).
Der Vermieter kann jederzeit auf die Kaution zurückgreifen. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, dass die Sicherheit erst nach Ende des Mietverhältnisses verwertet werden dürfte. Vielmehr hat der Vermieter nach Aufrechnung einen Anspruch auf Auffüllung der Sicherheit durch den Mieter. Ist der Mieter mit der Aufrechnung nicht einverstanden, wird er klagen müssen.
Der Vermieter kann jederzeit auf die Kaution zurückgreifen. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, dass die Sicherheit erst nach Ende des Mietverhältnisses verwertet werden dürfte. Vielmehr hat der Vermieter nach Aufrechnung einen Anspruch auf Auffüllung der Sicherheit durch den Mieter. Ist der Mieter mit der Aufrechnung nicht einverstanden, wird er klagen müssen.
Wenn der VM einen Anspruch auf Auffüllung hat und der Mieter nicht zahlt, dann wird der VM klagen müssen.
D.h. es könnte sein, dass der Käufer den Mieter auf Auffüllung verklagt und vom Gericht dann gesagt bekommt, dass der Verkäufer sich gar nicht aus der Kaution hätte bedienen dürfen (*) und der Käufer dann deshalb vor Gericht verliert.
Ferner könnte wohl der Mieter den Käufer am Ende des Mietverhältnisses auf Auszahlung der vollen Kaution verklagen und der Käufer müßte sich vor Gericht wieder anhören, dass der Verkäufer die Kaution nicht hätte benutzen dürfen (*).
(*) aus welchen Gründen auch immer. _________________ Herzliche Grüße
FOC
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Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Allenfalls könnte die Weitergabe der Kaution im Rahmen der Kaufpreiszahlung der Kaution durch Aufrechnung erfolgt sein.
Genau das war gemeint. Natürlich würde man sie schon aus steuerlichen Gründen nicht in den Kaufpreis rechnen.
Man wird also bei der Festlegung der zu überweisenden Summe darüber nachdenken, ob noch offene Forderungen - hier eine Kautionsrückzahlung - auf den zukünftigen Eigentümer zukommen oder nicht (weil schon verbraucht).
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