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Verfasst am: 29.08.05, 13:06 Titel: Auszug und Renovierungen
Hallo liebe Forumsgemeinde,
je mehr ich dazu im Forum gelesen habe, desto unklarer wurde mein Verständniss. Deswegen schreibe ich jetzt auch diesen Thread.
Wir bewohnen seit April 1999 eine Mietwohnung und haben diese zum 30.11.05 gekündigt. Da wir immer recht sorgsam mit der Wohnung umgegangen sind (Nichtraucher, keine Kinder oder Tiere), verstehe ich nicht warum wir beim Auszug alles renovieren müssen.
Frage: Was müssen wir beim Auszug zwingend erledigen?
Wozu kann der Vermieter uns nicht zwingen?
Oder sind etliche Festlegungen gar ungültig?
Und hier die Auszüge aus dem Mietvertrag:
§ 12 Schönheitsreperaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet die Schönheitsreparaturen (Tapezierung und Innenanstrich) innerhalb der Wohnung zu seinen Lasten ausführen zu lassen. Die Arbeiten sind unter Beachtung folgender Mindestfristen auszuführen.
a) in Küche, Bad, Dusche alle 2 Jahre
b) in Wohnräumen, Diele alle 4 Jahre
c) in den Schlafräumen, Nebenräumen alle 6 Jahre
Die Fristen beginnen mit Ãœbergabe des Mietobjektes zu laufen.
3. Die fälligen Schönheitsreparaturen sind bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen. Stellt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters fest, dass dieser die fälligen Schönheitsreparaturen nicht hat ausführen lassen, stehen ihm nach erfolgloser Fristsetzung Schadensersatzansprüche zu. Der Mieter haftet auch für den hierdurch entstehenden Mietausfall.
4. Der Mieter ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
§ 21 Sonstige Vereinbarungen zu § 12:
Dem Mieter ist bekannt, daß der Vormieter gegenüber dem Vermieter vertraglich verpflichtet war, die Wohnung renoviert zurückzugeben. Auf die Ausführung der vom Vormieter zu erbringenden Leistungen verzichtet der Mieter gegen Zahlung einer Pauschalentschädigung in Höhe von x DM durch den Vormieter. Der Mieter ist deshalb verpflichtet, die Wohnung bei seinem Auszug in renoviertem Zustand (Rauhfasertapete mit Anstrich in gebrochenem weiß bzw. Neutapezierung, Anstrich der nicht tapezierten Wand- und Deckenflächen, Anstrich/Lackierung des Holzwerkes) zurückzugeben. Hierbei ist über die neuen Tapeten und den Farbton des Holzwerkanstrichs mit dem Vermieter eine Absprache herbeizuführen.
Vielen Dank für die Unterstützung im Vorraus,
David
Da hier von "Mindestfristen" die Rede ist, handelt es sich um die sog. starre Fristenregelung, damit ist diese Klausel ungültig.
Auch §21 ist m.E. ungültig, da hier der Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet wird, unabhängig vom Zustand der Wohnung und der einzelnen Räume zum Fristabstand.
Meiner Meinung nach schuldet der M hier keine Schönheitsreparaturen. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
reicht das so, wenn ich diese Argumente vorbringe? Oder gibt es da irgendwelche Urteile, die man nennen kann? Es macht das ganze sachlicher und überzeugender!
Eine starre Fälligkeitsregelung ist unwirksam, da der Mieter so vielleicht renovieren muss, obwohl er noch gar nicht müsste (BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03).
Das Gericht hängte sich hier an dem Wörtchen mindestens auf ! (Hier sind es Mindesfristen) Dazu kommt noch das der VM nicht vorschreiben darf das die Arbeiten von einer Fachfirma durchführen zu lassen. (siehe Punkt 3) Also zwei "dicke Klopse" in der Klausel.
Ich meine daher auch das die Klausel unwirksam ist.
Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel ohne den Fristenplan keinen Sinn macht, erklärte der Bundesgerichtshof kurzerhand gleich die gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel für unwirksam. Damit darf der Mieter ausziehen ohne zu renovieren.
Hier zur Erläuterung was es sich mit der Endreno aufsich hat.
Trifft in diesen Fall nicht zu aber mal posten:
Wenn der Mieter im Vertrag wirksam die lfd. Schönheitsreparaturen übernommen hat, dann müssen die jeweiligen Räume spätestens beim Auszug renoviert sein. Wenn die letzte Renovierung sehr lange zurückliegt , müssen U.A. beim Auszug vollständig renoviert werden.
OLG Köln WM 88, 22
Die weit verbreitete Meinung das der Mieter beim Auszug nicht renovieren muss, wenn er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung vorgefunden hat, ist also falsch. Macht der Mieter geltend, das er bei Auszug nicht zu renovieren brauche, weil er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen vorgenommen habe, muss er dann im Bestreitensfalle belegen können. Eine Klausel im MV die dem Mieter die Beweislast hierfür auferlegt, ist auch wirksam, sie entspricht der gesetzlichen Regelung. ( BGH WM 98, 592)
Die Renovierung darf nicht fehlerhaft oder Laienhaft ausgeführt sein, also nach Art Hobby-Qualität.(LG Berlin GE 2000, 677). Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind.
"Streifig" oder nicht "deckend" gestrichene Wände oder Decken....usw....!
AG Münster WM 89, 569
Zuletzt bearbeitet von Werner am 30.08.05, 07:51, insgesamt 1-mal bearbeitet
NIcht nur aufgrund der starren Fristen und der trotzdessen notwendigen Endrenovierung ist die Klausel unwirksam, sondern auch wegen der zu kurzen Fristen. Die im Vertrag stehenden Fristen sind alle um 1 Jahr zu kurz.
Also insgesamt drei richtig dicke Klöpse.
Der Mieter muß nicht renovieren. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Prinzipiell schließe ich mich Christoph an,
der VM war etwas dämlich, er hätte lieber dem Mieter die Ausgleichzahlung für die Durchführung einer Endrenovierung versprechen sollen, statt für eine (seitens VM nicht nötige) Anfangsrenovierung. _________________ Herzliche Grüße
FOC
Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.
Bezüglich § 12 ist das Gesagte zwar größtenteils richtig. Ganz so einfach ist es aber doch nicht. Die Anmerkung zu § 12 könnte durchaus eine Individualvereinbarung sein, die zum Ergebnis haben könnte, daß der Mieter doch die Reparaturen ausführen muß.
Trotz aller Individualvereinbarungen die Vertragspartner miteinander abschließen dürfen, müssen auch diese sich an das BGB bzw. an die Rechtssprechung halten.
Sonst könnte letztere immer leicht durch Individualvereinbarungen ausgehebelt werden. Und das ist bestimmt nicht im Interesse der Rechtssprechung. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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<<<<<<<<<<Stellt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters fest, dass dieser die fälligen Schönheitsreparaturen nicht hat ausführen lassen>>>>>>>>>>>>
Auch dies als Klausel einer Invidiualvereinbarung ist unwirksam. Der VM darf auch hier dem Mieter nicht vorschreiben das er die Schönheitsreparaturen ausführen lassen muss. Der Mieter darf sie fachmännisch in Eigenarbeit durchführen (OLG Stuttgart RE WM 93, 526)
Diese genannten Urteile zu § 12 beziehen sich alle auf Vereinbarungen mittels AGB. Diese Fristen, Endrenovierungsklauseln, etc. sind nach § 307 unwirksam. Das läßt sich aber nicht auf Individualvereinbarungen übertragen. Prinzipiell kann ich mit meinem Vertragspartner vereinbaren was ich will. Die strengen Maßstäbe des § 307 gelten eben nur bei AGB.
Mit der Gefahr der Umgehung hast Du schon Recht. Die Lösung des Problems ist aber nicht, die AGB Regelungen auf Individualvereinbarungen zu erweitern, sondern liegt in der Frage, ob überhaupt eine Indivdualvereinbarung vorliegt. Daß z.B. handschriftlich etwas hinzugefügt wird, heißt noch nicht, daß es keine AGB sind.
@ werner
Hab das Urteil nicht gefunden. Hast Du vielleicht einen Link?
@ Max77:
§ 21 ist nicht irgendwie manuell nachgetragen worden. Er ist schon maschinell getippt bzw. eher gedruckt. Nur zur Info, ich weiß nicht, ob diese Info allerdings hilft.
Klar ist die Regelung in gewisser Weise individuell, da es sich ja auf den Zustand unserer Bude zum Zeitpunkt des Einzugs bezieht.
Wenn es zutreffend ist, daß bei Einzug Geld geflossen ist, spricht m.E. schon einiges für eine Individualvereinbarung. Gehe ich richtig in der Annahme, daß mit dem Vermieter darüber gesprochen wurde? Wenn darüber gesprochen wurde, ist der Inhalt des Gesprächs wichtig.
Falls diese Anmerkung als Individualvereinbarung zu werten ist, müßte ich auf Anhieb nichts, was gegen diese Endrenovierungsklausel sprechen würde. Vielleicht führt die Kombination der unstrittig unwirksamen Klausel (§ 12) mit der, wenn es eine sein sollte, Individualvereinbarung zur Unwirksamkeit des Ganzen. Vielleicht hat jemand ein Urteil.
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