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Verfasst am: 01.09.05, 09:39 Titel: Schönheitsreparaturen, Renovierung bei Auszug
Hallo, ich habe schon einige Beiträge zu diesem Thema gelesen und bin aber noch nicht schlauer. Könnt ihr mir, auf meinen Fall bitte Antworten geben?
2001 bezogen wir unsere Wohnung, waren Nachmieter, bekamen aber einen Neuen (eigenen) Mietvertrag. Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben. Wir haben nun zum 30.9.2005 (nach 4 Jahren und 3 Monaten) gekündigt. Hier meine Fragen:
Ist die Klausel nach BGB unwirksam?
Wenn ja, müssen wir dann gar nicht renovieren?
Müssen wir dann aber diesen anteiligen Betrag bezahlen?
Wenn nein: müssen wir nur die Küche, Bad und Toilette renovieren, da die 3 Jahre verstrichen sind oder alles, weil unsere Vormieter nicht renoviert hatten bzw. weil wir nach c) die Wohnung renoviert übergeben müssen.
Für Antworten bedanke ich mich schon im voraus.
Anbei noch der Text aus dem Mietvertrag.
a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre
Bei allen übrigen Räumen: - 5 Jahre
Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach a) seit der Übergabe der Mietsache bzw. der letzten Schönheitsreparatur verstrichen sind.
c) Bei Beendigung hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzte Schönheitsreparatur.... durchgeführt worden ist, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechendem Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde, dasselbe gilt, wenn bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtungen dadurch abwenden,...
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unbedenklich zu verschließen,...
Wenn der Mieter im Vertrag wirksam die lfd. Schönheitsreparaturen übernommen hat, dann müssen die jeweiligen Räume spätestens beim Auszug renoviert sein. Wenn die letzte Renovierung sehr lange zurückliegt , müssen U.A. beim Auszug vollständig renoviert werden.
OLG Köln WM 88, 22
Die weit verbreitete Meinung das der Mieter beim Auszug nicht renovieren muss, wenn er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung vorgefunden hat, ist also falsch. Macht der Mieter geltend, das er bei Auszug nicht zu renovieren brauche, weil er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen vorgenommen habe, muss er dann im Bestreitensfalle belegen können. Eine Klausel im MV die dem Mieter die Beweislast hierfür auferlegt, ist auch wirksam, sie entspricht der gesetzlichen Regelung. ( BGH WM 98, 592)
Die Renovierung darf nicht fehlerhaft oder Laienhaft ausgeführt sein, also nach Art Hobby-Qualität.(LG Berlin GE 2000, 677). Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind.
"Streifig" oder nicht "deckend" gestrichene Wände oder Decken....usw....!
AG Münster WM 89, 569
Der Mieter soll zwar beim Auszug nie mehr zahlen, als er selbst verwohnt hat. Aber der BGH lässt zu, das er auf Grund eines Kostenvoranschlages zu Abschlagszahlungen für noch nicht ganz abgelaufene Renovierungsfristen verpflichtet wird. (BGH WM 98, 592) Dann muss der Mietvertrag zum Beispiel eine sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklausel enthalten: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten.(2 Jahre 40% usw.) (BGH RE WM 88, 294)
Der VM darf den Kostenvoranschlag nicht für verbindlich erklären. (LG Duisburg WM 90, 201)und muss dem Mieter die Möglichkeit geben, in Eigenarbeit zu renovieren. Der Mieter kann abwarten bis der VM ihm den Kostenvoranschlag vorlegt, und dann entscheiden, ob er die Arbeiten selbst durchführen möchte. (LG Braunschweig WM 2001, 484) Auch eine Nachfrist für eine nicht "ordentliche Selbstarbeit" muss der VM gewähren. (OLG Celle WM 2001, 393)
Ist diese Klausel nun wirksam?
So wie ich es verstanden habe, nicht, da sie das Wörtchen "mindestens" beinhaltet und zusätzlich eine Renovierung bei Auszug vorschreibt.
Ist diese Klausel nun wirksam?
So wie ich es verstanden habe, nicht, da sie das Wörtchen "mindestens" beinhaltet und zusätzlich eine Renovierung bei Auszug vorschreibt.
ME sollte die Klausel wirksam sein?
>>>>>in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre
Das die Mieträume im renovierten Zustand zu übergeben sind sollte bereits erläutert sein.
Die Erforderlichkeit (weiche Frist) wird durch das "mindestens" (starre Frist) begrenzt. Der M hat nicht die Möglichkeit, geltend zu machen, dass die Wohnung aufgrund besonders behutsamer Benutzung auch noch nach 5 1/2 Jahren nicht renoviert werden muß. Dies ist unzulässig.
M.E. muß hier weder renoviert noch gezahlt werden.
wenn erforderlich, mindestens aber ist für den Mieter so zu verstehen, daß erspätestens nach Ablauf der Fristen renoviert werden muß. Wenn erforderlich auch vorher.
Ist also ein starrer Fristenplan und deshalb unwirksam.
Bei Beendigung hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.
Das sieht mir doch nach einer Endrenovierungsklausel aus. Ist auch unwirksam.
Da die Reparaturklausel unwirksam ist, ist auch die Quotenklausel unwirksam.
Es reicht schon durch diesen Satz aus, daß die gesamte Klausel unwirksam ist.
a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Wenn er das Wörtchen "mindestens" nicht geschrieben hätte, wäre die Klausel wirksam gewesen. Durch das Wörtchen "mindestens" erhält die Klausel einen starren Fristenplan, sodaß nach Rechtssprechung durch den BGH die gesamte Klausel unwirksam ist.
Da hat sich der VM aber kräftig ins Knie geschossen. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Hallo an alle wissenden! Ich möchte mich hier mal einklinken und fragen, ob ein VM weisse Wände bei Auszug verlangen kann? Es gibt darüber immer unterschiedliche Sachen zu lesen und es interessiert mich, weil ich weisse Wände eigentlich langweilig finde( zumindest im Ki-Zimmer) und gerne umstreichen würde, aber Abstand davon nehme, wegen besagter weisser Wände bei evtl. Auszug.Wäre für hilfreiche Antworten echt dankbar Gruß M.
P.S. Es geht nicht um extrem-Farben-lediglich helles blau und grün, im Wohnzimmer Apricot.
Der VM kann nicht die Farbe von Wandfarben vorschreiben. Er muß handelsübliche Farben akzeptieren. Damit sind aber keine Extremfarben wie Knallrot oder tiefschwarz gemeint.
Zulässig sind aber leicht getönte Farben, also z.b. die ganze Bandbreite der Pasteltöne. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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[quote="thdoerfler"]Der M hat nicht die Möglichkeit, geltend zu machen, dass die Wohnung aufgrund besonders behutsamer Benutzung auch noch nach 5 1/2 Jahren nicht renoviert werden muß. Dies ist unzulässig.[/quote]
Sorry, daß ich mich so anstelle aber ich habe den Satz nicht verstanden.
Durch die Starrigkeit der Klausel, wäre der Mieter auf jeden Fall verpflichtet gewesen, nach Ablauf der 5 Jahre zu renovieren. Hierbei wird aber nicht auf den tatsächlichen Zustand Rücksicht genommen. Das ist nach Rechssprechung des BGH eine unangemessene Benachteiligung.
Der Mieter kann ja tatsächlich die Wohnung dermaßen rücksichtsvoll genutzt haben, daß der Zustand nachwievor 1a ist. Dem läuft die Klausel aber zuwider, sodaß sie ungültig ist.
Was anderes würde sein, wenn das Wörtchen "mindestens" fehlen würde oder es z.b. heißen würde, "im Normalfall" oder "nach Bedarf" ist die Wohnung nach x Jahren zu renovieren.
Dann wäre die Klausel nicht mehr starr, sondern weich, da der Mieter geltend machen kann, daß der Zustand immer noch sehr gut ist. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Der Mieter kann durch allgemeine Geschäftsbedingungen (Mietvertragsklausel) nicht verpflichtet werden, vor Rückgabe der Wohnung alle Räume weiß zu streichen. Die Farbgestaltung ist grundsätzlich Sache des Mieters. Etwas anderes gilt nur bei exzentrischer Farbwahl. Hellblau marmoriert ist nicht exzentrisch (LG Lübeck 14 S 221/00 WM 2001, 261). _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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... Etwas anderes gilt nur bei exzentrischer Farbwahl. Hellblau marmoriert ist nicht exzentrisch (LG Lübeck 14 S 221/00 WM 2001, 261).
Ein anderes Landgericht wird möglicherweise anders entscheiden. Außerdem gehen die Vorstellungen, die verschiedene Personen mit dem Begriff "hellblau marmoriert" verbinden könnten, vermutlich weit auseinander. Man wird daher davon ausgehen müssen, dass jede von weiß anweichende Farbgestaltung streitträchtig ist.
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