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Verfasst am: 02.09.05, 09:02 Titel: Ist diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam ?
Guten Tag,
heute möchte ich mal selbst eine Mietvertragsklausel zur Diskussion stellen, um zu prüfen, ob sie wirksam ist oder nicht.
Folgender hypothetischer Fall liegt dem zugrunde:
Ein Mieter wohnt sein 34 Jahren in einer Wohnung. Dem Mietverhältnis liegt ein Formularvertrag von Haus+Grund aus dem Jahr 1971 zugrunde.
Zu den Schönheitsreparaturen heißt es wie folgt:
§ 15 Schönheitsreparturen
1. Schönheitsreparaturen, nämlich
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken,
das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster,
das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
hat der Mieter während der laufenden Mietzeit dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen.
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsmäßigen Instandsetzung im Sinne des Abs. 1 entspricht.
Dem aufmerksamen Betrachter wird nicht entgangen sein, dass hier nun sowohl der Fristenplan als auch die sogenannte Quotenklausel fehlen.
Daraus ergeben sich folgende Fragestellungen:
1. Wurden die Schönheitsreparaturen rechtswirksam auf den Mieter übertragen, trotz fehlendem Fristenplan und fehlender Quotenklausel oder gehört zu einer rechtswirksamen Übertragung auch der Fristenplan bzw. die Quotenklausel zwingend dazu ?
Folgende Punkte sind im übrigen noch zu berücksichtigen:
2. In einigen Räumen wurde im Zeitablauf nicht komplett tapeziert, sondern nur um einen feststehenden Schrank herum. D.h. hinter den Schrank ist keine Tapete.
Muß dieser Mangel durch den Mieter ausgeglichen werden ?
3. In einigen Räumen wurden anstelle von Tapeten an der Decke sogenannte Styroporplatten verklebt. Dies dürfte ja noch unter die Gestaltungsfreiheit der eigenen Wohnung fallen.
Müßten diese Styroporplatten wieder entfernt werden ?
4. Der Küchenboden war bei Einzug mit Bodenfliesen beklebt. Im Laufe der Zeit wurden diese unansehnlich, sodaß der Mieter selbst neue Fliesen verlegt hat. Allerdings um die Einbauküche drumherum. D.h. unter den Unterschränken sind noch die alten Fliesen.
Müßte die ganze Küche neu gefliest werden ?
5. In den Räumen lag ursprünglich Parkettboden. Bei Einzug wurde jedoch vom Mieter hierauf Teppichboden verlegt. Teilweise wurde der Teppichboden nur lose drauf verlegt, teilweise jedoch verklebt, sodaß bei einer Entfernung des Teppichs Klebereste zu erwarten sind.
Muß der Mieter bei dem Parkettboden nach so lange Zeit (34 Jahre) noch für die „Beschädigung“ gerade stehen ? Andererseits wurde durch das Verlegen des Teppichs der Parkettboden gegen Laufspuren geschont. Könnte ev. so argumentiert werden, dass die „Beschädigung“ durch die Klebereste in etwa einer sachgemäßen Nutzung nach 34 Jahren entspricht, wenn kein Teppich verlegt worden wäre. Schließlich sähe der Parkettboden entsprechend aus, wenn kein Teppich verlegt gewesen wäre. Also quasi eine Aufrechnung.
Für viele fachkundige Meinungen bin ich sehr dankbar.
Gruß Christoph _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
Falls Ihnen mein Beitrag weitergeholfen hat, können Sie mich gerne bewerten. Einfach auf den grünen Punkt links unter meinem Namen klicken.
Verfasst am: 02.09.05, 09:46 Titel: Re: Ist diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam ?
Christoph hat folgendes geschrieben::
Daraus ergeben sich folgende Fragestellungen:
1. Wurden die Schönheitsreparaturen rechtswirksam auf den Mieter übertragen, trotz fehlendem Fristenplan und fehlender Quotenklausel oder gehört zu einer rechtswirksamen Übertragung auch der Fristenplan bzw. die Quotenklausel zwingend dazu ?
Folgende Punkte sind im übrigen noch zu berücksichtigen:
2. In einigen Räumen wurde im Zeitablauf nicht komplett tapeziert, sondern nur um einen feststehenden Schrank herum. D.h. hinter den Schrank ist keine Tapete.
Muß dieser Mangel durch den Mieter ausgeglichen werden ?
3. In einigen Räumen wurden anstelle von Tapeten an der Decke sogenannte Styroporplatten verklebt. Dies dürfte ja noch unter die Gestaltungsfreiheit der eigenen Wohnung fallen.
Müßten diese Styroporplatten wieder entfernt werden ?
4. Der Küchenboden war bei Einzug mit Bodenfliesen beklebt. Im Laufe der Zeit wurden diese unansehnlich, sodaß der Mieter selbst neue Fliesen verlegt hat. Allerdings um die Einbauküche drumherum. D.h. unter den Unterschränken sind noch die alten Fliesen.
Müßte die ganze Küche neu gefliest werden ?
5. In den Räumen lag ursprünglich Parkettboden. Bei Einzug wurde jedoch vom Mieter hierauf Teppichboden verlegt. Teilweise wurde der Teppichboden nur lose drauf verlegt, teilweise jedoch verklebt, sodaß bei einer Entfernung des Teppichs Klebereste zu erwarten sind.
Muß der Mieter bei dem Parkettboden nach so lange Zeit (34 Jahre) noch für die „Beschädigung“ gerade stehen ? Andererseits wurde durch das Verlegen des Teppichs der Parkettboden gegen Laufspuren geschont. Könnte ev. so argumentiert werden, dass die „Beschädigung“ durch die Klebereste in etwa einer sachgemäßen Nutzung nach 34 Jahren entspricht, wenn kein Teppich verlegt worden wäre. Schließlich sähe der Parkettboden entsprechend aus, wenn kein Teppich verlegt gewesen wäre. Also quasi eine Aufrechnung.
Für viele fachkundige Meinungen bin ich sehr dankbar.
Gruß Christoph
zu1 . Wirksam oder nicht?, hier soll regelmäßig renoviert werden was aber völlig offen bleibt. Der Mieter entscheidet was regelmäßig ist? Das kann möglicherweise so ausgelegt werden das es nach Meinung des Mieters wann bedürftig ist. Als angemessene Fristen sind nach der Grundsatzentscheidung allgemein angemessen:
3 Jahre : Küchen , Bäder und Duschen
5 Jahre : Wohn ,- Schlafräume , Flure , Dielen und Toiletten.
7 Jahre : Nebenräume.
zu 2. Für den Fall das die Klausel wirksam ist, wäre die Wohnung auch komplett tapeziert zurückzugeben. (Also fehlende Tapeten hinter den Schränken is dann nicht)
zu 3. und 4. Einbauten des Mieters sind zu entfernen.
zu 5. Ein mitvermieteter Parkettboden ist nach Ansicht der meißten Gerichte alle 12-15 Jahre abzuschleifen und zu versiegeln. Das ist Aufgabe des Vermieters. (LG Wiesbaden WM 91, 540) ;
(AG Köln WM 84, 19
Meine Meinung dazu:
1.Ich denke schon, allerdings meine ich in § 15.2. interpretieren zu können, dass bei Auszug immer renoviert werden muss, dann wäre dies ungültig?
2.Ich denke schon! Sonst muss der Nachmieter seinen Schrank doch auch dorthin stellen, und der ist vielleicht kleiner...
3. Styroporplatten ggf. Rückbau erforderlich. (die haben vielleicht auch den Nachteil, dass Wasserschäden nicht zeitnah erkannt werden?)
4. Ups....Wurde das vom VM genehmigt?
5. Wäre wahrscheinlich Verhandlungssache, wobei man davon ausgehen kann, dass das Abschleifen+Versiegeln des Parketts def. nicht Mietersache ist und sowieso von VM getragen werden muss. Gespart ist also nichts, wenn aufgrund der Klebereste die Arbeiten durchgeführt werden müssen. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
zu 1. Die allgemein üblichen Fristen sind mir bekannt.
Aber kann der Mieter aufgrund des fehlenden Fristenplans davon ausgehen, daß die Schönheitsreparaturen garnicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden und er sie somit nicht schuldet ?
zu 3. Das Einbauten entfernt werden müssen ist klar. Aber zählen Styroporplatten schon als Einbauten ? Ich sehe das mehr als eine Alternative zu Tapeten.
zu 5. Ist auch klar, beantwortet aber nicht meine Frage. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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zu5. die Klebereste sollten kein Proplem sein, da der Boden eh abgeschliffen werden muss. Der Mieter hat Anspruch darauf, das der Vermieter diese Instandsetzungsarbeiten durchführt. Der Mieter hat sogar einen gerechtfertigten Mietminderungs-Anspruch, wenn der Wohnwert durch einen unansehnlichen Parkettboden erheblich beeinträchtigt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, das ein Holzparkett der Wohnung einen besonderen Charakter verleiht und damit das Erscheinungsbild diesem Bodenbelages eine gesteigerte Bedeutung zukommt.
zu 1. So hatte ich das noch nicht gesehen, da mein bisheriger Ansatz war, aufgrund des fehlenden Fristenplans von einer Ungültigkeit der Klausel auszugehen. Wenn nun Absatz 2 so zu interpretieren wäre, als das bei Auszug auf jeden Fall eine Endrenovierung zu schulden wäre, wäre dann die gesamte Klausel unwirksam. Aber ist halt Interpretationssache, deswegen bin ich den hoffentlich einfacheren Weg über den fehlenden Fristenplan gegangen.
zu 2 und 3. Heißt das auf jeden Fall, oder nur dann wenn die Klausel der Reparaturen gültig ist ?
zu 4. Nein
zu 5. also quasi eine unzulässige Beschädigung des Parkettbodens ? _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Könnte der Mieter also argumentieren, da der VM soundso für das regelmäßige Abschleifen und Versiegeln zuständig ist, sich die Problematik der Klebereste gar nicht stellt und der Mieter dafür keine Ersatz leisten muß ? _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Mal unterstellen das die Klausel wirksam ist:Dazu habe ich folgendes:
Wenn der Mieter im Vertrag wirksam die lfd. Schönheitsreparaturen übernommen hat, dann müssen die jeweiligen Räume spätestens beim Auszug renoviert sein. Wenn die letzte Renovierung sehr lange zurückliegt , müssen U.A. beim Auszug vollständig renoviert werden.
OLG Köln WM 88, 22
Der BGH betont ausdrücklich, das die diejenigen Räume beim Auszug nicht zu renovieren sind, für die die Frist noch nicht abgelaufen ist, allerdings sind beim Auszug bereits überfällige Renovierungen nachzuholen. Bei den anderen Räume sind nur Dekorationsmängel zu beseitigen.
Könnte der Mieter also argumentieren, da der VM soundso für das regelmäßige Abschleifen und Versiegeln zuständig ist, sich die Problematik der Klebereste gar nicht stellt und der Mieter dafür keine Ersatz leisten muß ?
so würde ich das sehen.
Hier noch etwas mehr dazu:
Einen mitvermieteten Fußbodenbelag aus Parkett, Laminat oder einem ähnlichen Material muss der Mieter sorgsam behandeln und angemessen pflegen. Im Laufe der Zeit wird ein Parkettboden durch Gebrauchsspuren und Verfärbungen unansehnlich. Ein Bodenbelag aus Parkett ist erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln.
(LG Wiesbaden WM 91, 540) ; nach anderen Angaben alle 12 bis 15 Jahre
(AG Köln WM 84, 197). Das ist Aufgabe des Vermieters. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die diese Arbeiten dem Mieter auferlegt, ist unwirksam.
(LG Berlin NJWE-MietR 96, 266 ; LG Köln WM 94, 199)
ALLGEMEINE GESCHÄFTSBEDINGUNGEN: Abschleifen und Versiegeln zählen auch nicht zu den Schönheitsreparaturen (LG Berlin GE 92, 677 ; LG Hamburg WM 90, 115 ; AG Bergisch Gladbach WM 97, 211 : AG Köln WM 95, 312) .
Der Mieter hat also Anspruch darauf, das der Vermieter diese Instandsetzungsarbeiten durchführt. Der Mieter hat sogar einen gerechtfertigten Mietminderungs-Anspruch, wenn der Wohnwert durch einen unansehnlichen Parkettboden erheblich beeinträchtigt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, das ein Holzparkett der Wohnung einen besonderen Charakter verleiht und damit das Erscheinungsbild diesem Bodenbelages eine gesteigerte Bedeutung zukommt.
Wasserschäden (AG Dortmund DWW 96, 282) oder im größeren Umfang vorgenommene farblich abweichende Ausbesserung (AG Norderstedt WM 89, 564) rechtfertigen auch eine Herabsetzung der Miete. Hat der Mieter den schlechten Zustand des Parketts aber bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorbehaltlos akzeptiert, ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Beim Auszug des Mieters entsteht häufig Streit, wer für Druckstellen, Kratzer, Flecken oder Ähnliches verantwortlich ist. Für Schäden die auf einer normalen Abnutzung beruhen, muss der Mieter nicht eingestehen, weil ein Parkettboden im Laufe der Mietzeit mehr oder weniger zwangsläufig kleinere Beschädigungen davonträgt. Diese sind als übliche Gebrauchsspuren anzusehen. Bemängelt der Vermieter etwa, das der Parkettboden kleinere Kratzer und Druckstellen hat, muss der Mieter dafür nicht haften. Für größere Beschädigungen kann der Vermieter hingegen Schadensersatz verlangen. Wenn z.B. aus Unachtsamkeit ein schwerer Gegenstand fallen ließ und dadurch Dellen entstanden sind ist dieses keine normale Abnutzung mehr. Bei der Berechnung des Schadens ist ein Abzug „neu für alt „ vorzunehmen. Ist der Parkettboden ohnehin verbraucht oder seit längerer Zeit (vgl. oben) nicht abgeschliffen worden, steht dem Vermieter womöglich kein Schadensersatz zu. (LG Wiesbaden WM 91, 540)
Zuletzt bearbeitet von Werner am 02.09.05, 10:14, insgesamt 1-mal bearbeitet
Es dreht sich alles darum, ob die Reparturen wirksam übertragen wurden.
Mein Ansatz war bisher, aufgrund von dem fehlenden Fristenplan eventuell von einer Unwirksam auszugehen.
Wobei die Idee von Susanne auch nicht einer gewissen Logik entbehrt.
Sie schreibt, daß ev. Absatz 2 als Endrenovierung zu werten ist, zusätzlich zu den laufenden Schönheitsreparaturen. Dann wäre die gesamte Klausel ungültig.
Ist halt eine schwierige Thematik. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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zu 1. Die allgemein üblichen Fristen sind mir bekannt.
Aber kann der Mieter aufgrund des fehlenden Fristenplans davon ausgehen, daß die Schönheitsreparaturen garnicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden und er sie somit nicht schuldet ?
Der fehlende Fristenplan macht die Vereinbarung nicht unwirksam. Sind Fristen nicht explizit vereinbart, werden die allgemein üblichen Fristen für die Fälligkeit der Schönheitsrerparaturen zu Grunde gelegt. Der Mieter wird die Schönheitsreparaturen auszuführen haben.
Zitat:
zu 3. Das Einbauten entfernt werden müssen ist klar. Aber zählen Styroporplatten schon als Einbauten ? Ich sehe das mehr als eine Alternative zu Tapeten.
Jede Änderung der Mietsache muss vom Mieter rückgängig gemacht werden. Für mich grenzt es irgendwo schon an Irrsinn, wenn man Styropor mit Papier gleichsetzen möchte. Papier ist bekanntlich wasserlöslich. Weder Styropor noch Kleber werden sich aber durch einfaches auftragen von Wasser ablösen lassen.
Zitat:
zu 5. Ist auch klar, beantwortet aber nicht meine Frage.
Parkett mit Kleber zu verzieren gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dassdurch den Teppichboden ein Verschleiß am Parkett verhindert wurde, betrachte ich als unerheblich. Der Kleber muss m.E. weg.
Das mit der Änderung der Mietsache würde sonst bedeuten, daß ein Mieter die selbstangebrachten Tapeten entfernen muß. Dies gehört doch aber zu einer vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache.
Und hinsichtlich der Klebereste hast Du Recht. Dies gehört nicht zu einer sachgemäßen Nutzung des Parkettbodens, sodaß der VM einen Anspruch darauf hat, das der Mieter diese Klebereste entfernt.
Aber Werner schreibt auch, daß dieser Anspruch des VM an den Mieter wiederum dadurch "untergegangen" ist, als das der Mieter einen Anspruch auf das regelmäißge Abschleifen des Bodens hat.
Sonst würde folgendes auftreten:
Der VM setzt seinen Anspruch durch, daß der Mieter den Kleber entfernt. Also kratzt der Mieter den Kleber ab.
Anschließend setzt der Mieter aber seinen Anspruch durch, daß der VM den Boden abschleift, worauf er einen Anspruch hat.
Ob diese Reihenfolge einzuhalten ist, wage ich zu bezweifeln. Wenn der Mieter zuerst seinen Anspruch durchsetzt, erledigt sich das mit den Kleberesten ja automatisch, da diese durch das Abschleifen eh entfernt werden.
Diese Argrumentation von Werner halte ich für sehr schlüssig. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Sind Fristen nicht explizit vereinbart, werden die allgemein üblichen Fristen für die Fälligkeit der Schönheitsrerparaturen zu Grunde gelegt.
Weiss das auch der Vermieter-bzw. wo steht das bzw. kann man das nachlesen?
RM hat folgendes geschrieben::
Parkett mit Kleber zu verzieren gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dassdurch den Teppichboden ein Verschleiß am Parkett verhindert wurde, betrachte ich als unerheblich. Der Kleber muss m.E. weg.
Komisch, wenn ich an die Kosten denke, die Vermieterchen in 34 Jahren, also mind. 2. Parkett abschleifen der gesamten Wohnung gespart hat, sehe ich das und Christoph wahrscheinlich noch viel weniger als unerheblich an!!!
Ich sehe dies als Verhandlungssache und würde das dem VM mal vorrechnen. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsmäßigen Instandsetzung im Sinne des Abs. 1 entspricht
.
Sehe hier keine Endrenovierungsklausel. Es wird ja auf Abs. 1 verwiesen.
Bezüglich des Parkettbodens:
Unterstellt, daß das Parkett seit 34 Jahren nicht abgeschliffen wurde, kann der Mieter verlangen, daß der Vermieter das erledigt. Aber nur so lange wie der Mieter auch Mieter ist. D.h. nach Auszug ist Schluß.
Andererseits kann der Vermieter wegen der Klebespuren Schadenersatz verlangen.
Würde sich also anbieten vor Auszug mit dem Vermieter zu einer Lösung zu kommen.
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