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[jester1966]

Ich wohne in einem Mehrparteien-Mietshaus in dem zwei Wohnungen als Kinderarztpraxis genutzt werden.

Mein Vermieter behauptet, die Nutzung der Praxis an 4,5 Tagen in der Woche würde weniger Wasser verbrauchen, als eine Wohnraumnutzung. Grundsteuerabgaben und Versicherungen (Gebäude und Haftpflicht) weisen keine gewerbliche Nutzung aus. Für die Nebenkosten rechnet er die Praxis wie 3 Personen ab.

Ist das rechtens?

Vielen Dank!

Jester

[Susanne]

Wohl kaum, natürlich ist eine Arztpraxis ein Gewerbebetrieb.
Weiterhin für die Argumentation: Patienten nutzen während der Wartezeit regelmässig die Toilette, eine Arztpraxis sollte wohl öfter gereinigt werden als eine herkömmliche Wohnung. Nach welcher logischen Schlussfolgerung kann er diese Praxis mit 3 Personen abrechnen?
Wohl keine Abrechnung nach Betriebskostenverordnung, daher ablehnen!
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Grüße
Susanne


Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]

[Sandra71]

Nenn mir einen Grund, warum eine Arztpraxis NICHT als Gewerbebetrieb gelten sollte? M.E. sind auch die Müllgebühren für einen solchen höher...dürften nichtmal gemeinsam in eine Tonne geschmissen werden. Auf jeden Fall habe ich sowas mal in Bezug auf die Betreibung eines Imbisses gehört. Diese Antwort ist allerdings ohne Gewähr auf die rechtliche Richtigkeit.

[Susanne]

Müll aus einer Arztpraxis ist auf jeden Fall Sondermüll-man bedenke allein die Kanülen und alles, was mit Blut in Berührung war.
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Grüße
Susanne


Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]

[jester1966]

@Susanne - Danke!

@Sandra71
Mein Vermieter meint, es wäre kein Gewerbebetrieb... mir ist das ja auch Spanisch, drum frage ich ja nach - bei einer NK-Nachzahlung von 436 EUR wird man misstrauisch und sucht nach Fehlern in der Abrechnung.

Hat jemand vielleicht ein Urteil oder einen Paragraphen zur Hand?

Jester

[jester1966]

Da mir im Hausmüll diese Abfälle (Kanülen usw.) noch nicht aufgefallen sind, vermute ich, dass der Müll separat abgeholt wird. In der Betriebskostenabrechnung taucht korrekt der Preis für eine "große" Tonne auf. Der Teil scheint korrekt zu sein. Aber Versicherungen, Wasser und vor allem Heizung (im Winter: Fenster auf Kipp und dennoch beschlagen...) wollen mir nicht einleuchten. Ich habe innerhalb von 4 Wochen um Klärung gebeten, habe dann sehr schnell die Abrechnungen als Kopie erhalten. Da war eben trotzdem nicht alles klar und ich habe um schriftliche Klärung und eine neue Abrechnung (insbesondere mit korrektem Personenschlüssel) gebeten.

Eine schriftliche Stellungnahme kam dann letzten Montag und weil ich bis heute noch keien Zeit hatte, darauf zu reagieren, heute eine Zahlungserinnerung...

Jester

[FM]

[Susanne]

Bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohnungseinheiten müssen die Betriebskosten, die auf die Geschäftsräume entfallen, durch entsprechende Messeinrichtungen oder andere Vorkehrungen vorweg erfasst, von den Gesamtkosten abgezogen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung gestellt werden (AG Osnabrück 6 C 121/04 WM 2004, 668).
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Grüße
Susanne


Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]

[jester1966]

@Susanne - perfekt!

[RM]

[jester1966]

@RM -

huh, das macht's jetzt ja nu doch wieder kompliziert. Ich bin natürlich Laie, sowohl rechtlich als auch wohnungswirtschaftlich. Aber mir liegt der Heizungs-Einzelverbauch der Wohneinheiten und der Praxis vor. Die Praxis hat für rund 1700 EUr geheizt, die Mieter je nach Wohnungsgröße und Lage im Haus zwischen 400 und 800 EUR. Da ja die Abrechnung nach folgendem Schema erfolgt, erhöht die Praxis doch den Hausgesamtverbrauch - oder mache ich hier einen Denkfehler?

50% Grundkosten Heizung = Gesamtkosten / Wohnfläche * Wohnfläche (m2)
50% Grundkosten Heizung = Heizkosten-Einheiten * verbrauchte Einheiten

Jester

[Susanne]

Naja, die Erfahrungen aus dem Leben sagen uns doch, dass beim Arzt meistens ein tropisches Klima herrscht. Kommt aber drauf an, welcher Arzt.
Die Ärzte, wo man sich entweder "mal obenrum" oder "mal untenrum" freimachen muss, haben immer ziemlich gut geheizt. Die meisten alten Menschen, die öfter beim Arzt rumsitzen, sind kälteempfindlich. ok-ich übertreibe: wenn ich im Winter im Hemdchen zu Hause rumlaufen will, heize ich auch mehr....
Meine Meinung ist auch, dass beim Arzt mehr geheizt wird und nicht zu vergessen der Wasserverbrauch.
In einer gutgehenden z.B. Augenarztpraxis werden täglich vielleicht 100 Patienten durchgeschleusst, davon benutzt ein Drittel/Tag die Toilette.
Das entspricht nur meiner persönlichen Meinung und hat mit der rechtlichen Seite nichts zu tun.
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Grüße
Susanne


Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]

[jester1966]

Es handelt sich um einen Kinderarzt - also "tropisch"... und die Praxis geht ausgesprochen gut...

Vielleicht sollte ich noch sagen, dass es sich bei dem Arzt um den Schwiegersohn des Vermieters handelt...

[RM]

Eine Aufteilung von 50:50 auf Grund- und Verbrauchskosten entspricht der Heizkostenverordnung, die für Gewerberäume ebenso gilt wie für Wohräume. Sicher wird bei einem Vielverbraucher durch diese Verteilung der Grundkostenanteil der anderen Nutzer relativ hoch ausfallen. Dies macht die Heizkostenabrechnung aber noch nicht fehlerhaft. Im übrigen zahlt der Arzt doch offensichtlich für seinen hohen Verbrauch auch einen signifikant höheren Betrag als die anderen Nutzer.

Es gibt bisher keine Informationen, nach welchem Umlageschlüssel der Wasserverbrauch verteilt wird. Spekulationen über den Wasserverbrauch von Patienten machen damit auch wenig Sinn.

Dass der Arzt der Schwiegersohn des Vermieters ist, macht eine Betriebskostenabrechnung nicht fehlerhaft.

[Christoph]

Die andere Frage ist, die hier noch garnicht angesprochen wurde, ob die Wohnungen in diesem Wohnhaus überhaupt zur gewerblichen Nutzung durch die Stadt genehmigt wurde.Eine Wohnung ist grundsätzlich erstmal zu Wohnzwecken vorzuhalten.Erst wenn die Stadt oder Kommune es genehmigt, können dort auch Gewerbetriebe bzw. Freiberufler ihre Praxis einrichten.

Eine Anfrage beim Wohnungsamt dürfte Klarheit bringen, ob hier nicht eventuell sogar eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt
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Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.

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