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[lebes]

Hallo,

haben uns für eine Wohnung entschieden und sind am studieren des Mietvertrages.
Dabei sind uns einige Sachen aufgefallen wo uns nicht recht klar ist, ob das ok so ist.

1. Im Vertrag steht eine Indexklausel der Art:

"Soweit gesetzlich zulässig, wird für die gesamte Netto-Miete gern. 4 Ziff. 1 nachstehende Indexklausel vereinbart. Sollte sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten haushalte, Basisjahr 2000 = 100 Punkte, ab dem Tage der Vertragsunterzeichnung um mehr als 10% Punkte nach oben oder unten verändern, so verändert sich jeweils auch die Miete in dem gleichen prozentualen Verhältnis allerdings frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Vertragsbegin oder Anpassung aufgrund dieser Kklausel."

Die Maklerin hatte gesagt "es gibt keinen Staffelmietvertrag". Aber ist das nicht sowas in der Art? Außerdem wie ist das gemeint, ich mein wenn der Index jetzt bei sagen wir 120 steht, bedeuten 10% Punkte dann 132 bis zur nächsten Erhöhung? Und wieviele Jahre wird das in etwa dauern, bis diese Erhöhung auf uns zu kommt?

2. Im Vertrag steht:

"Der Vermieter ist durch die bisher verwendenten Verteilerschlüssel nach der Rechtssprechung gebunden und fügt die letzte Betriebskostenabrechnung einschl. Heizkosten mit der Bezeichung "Anlage 1" diesem Vertrag bei"

Leider gibt es die Anlage 1 nicht. Nur eine Tabelle mit den Kostenarten, aber ohne Zahlen. Ist es üblich, dass man die letzte Abrechnung mit Zahlen mitbekommt. Das würde ja auch helfen die Nebenkosten besser einordnen zu können. Insbesondere wundern wir uns über die doch recht hohe Nebenkostenansetzung. Die Maklerin meint, der Vormieter habe viel geheizt.

3. Im Vertrag steht:

"Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung am ... und ... als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt."

Wir haben jetzt nur zweimal die Wohnung kurz besichtigt. Etwaiige Mängel aber noch nicht genau notiert. Dies soll am Tag der Schlüsselübergabe stattfinden. Würden wir mit dieser Passage akzeptieren, dass die Wohnung keine Mängel hat?

4. Im Vertrag steht:

"Der Mieter ist verpflichtet, eine ausreichende Hoaftpflichtversicherung .... zu unterhalten.
....
Vorstehendes gilt entsprechend auch für den Abschluss und die Unterhaltung einer Hausratsversicherung (Familienversicherung) zum Neuwert, u.a. wg. Einbruch und Einbruch-Diebstahl und ...."

Ist das Usus, dass man zum Abschluss einer solchen Versicherung verpflichtet wird?

5. Nach der Vereinbarung zum Kündigungsverzicht (für ein gutes Jahr) steht im Vertrag:

" Vor dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordnetlichen Kündigung aus wichtigen Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt"

Was ist eine außerordentliche Kündigung? Wir haben uns für einen Kündigungsverzicht ausgesprochen, da der Vermieter die Wohnung ursprünglich verkaufen, aber aufgrund schlechter Marktlage sich für Vermietung entschieden hat. Damit wollen wir verhindern, dass wir nach kurzer Zeit gekündigt werden, wenn sich doch ein Käufer findet. Wäre da s einGrund für eine außerordentliche Kündigung?

6. Wie genau berechnen sich die Quadratmeter einer Wohnung. Welche Teile können nur halb gezählt werden?

Vielen Dank für eure Hinweise und Informationen.

Gruß

[Werner]

Seit dem 1.Sept. 1993 können Mietanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete vereinbart werden.
Im Mietvertrag kann schriftlich festgelegt werden, das sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet. Ein anderer Index ist unzulässig. Für Verträge die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden war eine Indexmiete nur statthaft bei einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren oder lebenslang. Heute nach dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge ist keine Mindestlaufzeit mehr vorgeschrieben.
Bei dieser Indexvereinbarung sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, auch eine Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Außer bei den Betriebskosten, dort ist eine Erhöhung möglich. Bei der Indexmiete erhöht sich nicht automatisch der Mietzins sobald der Indes steigt. Die bisherige Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert sein, nur Mieterhöhungen wegen gestiegenen Betriebskosten wirken sich für die Jahresfrist nicht aus. Eine Erklärung des Vermieters, in dieser Erklärung muss die Änderung des Preisindex angegeben sein. Die Erhöhung ist hier in einem Geldbetrag vom Vermieter mitzuteilen. Der geänderte Mietzins ist vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat zu zahlen.
Ein Kündigungsausschluss wurde vom BGH bereits bestätigt (u.a. BGH VIII ZR 379/03 vom 30.06.2004).
Letztlich hat sich der BGH in einem Urteil vom 6.April 2005- VII ZR 27/04- mit der Wirksamkeit eines beidseitigen Kündigungsverzichtes befasst. Weil seit dem Mietrechtsreformgesetz so genannte einfache Zeitmietverträge nicht mehr zulässig sind, wollten die Parteien dies im entschiedenen Fall durch folgende Vereinbarung zu mindest teilweise umgehen:
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von fünf Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig.
Später kündigte der Mieter vor Ablauf von fünf Jahren und forderte ein Kautionsguthaben zurück. Zu Recht, denn nach der genannten Entscheidung ist in einem Mietvertrag über Wohnraum ein – auch beidseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Zwar könne ein beidseitiger Kündigungsverzicht wirksam sein, ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter von Wohnraum in der Regel allerdings entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

[lebes]

Soweit wir die Indexregelung verstanden haben, kann die Miete erst dann angehoben werden, wenn sich der Preisindex um 10% Punkte erhöht. Bei einem aktuellen Stand von 108 bedeutet das, dass eine Erhöhung erst beim Stand von 119 möglich ist. Eine Analyse der Daten der vergangenen Jahre ergibt, dass dies gut 5 Jahre dauern kann, bis wir soweit sind. Dh dass innerhalb der kommenden ca. 5 Jahre eine Mieterhöhung (außer Betriebskosten) nicht möglich ist. Haben wir das richtig verstanden?

Wichtig wäre mir noch die Klärung des Begriffes "außerordentliche Kündigung". Im Vertrag steht:
" Vor dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordnetlichen Kündigung aus wichtigen Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt"

Wir haben einen gegenseitigen Kündigungsausschluss für ein gutes Jahr verabredet. Wir wollten das so, damit wir nicht frühzeitig wieder gekündigt werden können. Der Vermieter wollte die Immobilie ursprünglich verkaufen, hat dies aber aufgrund der schlechten Marktlage nicht getan. Daher stellt sich mir dir Frage, ob die Entscheidung die Immobilie zu verkaufen ein Grund für eine "außerordenltiche Kündigung" ist. Wenn dem so ist, dann bringt uns diese Klausel ja nur Nachteile und hat nicht die gewünschte Wirkung.

[Strider]

Ausserordentliche Kündigung kann sein, wenn die Wohnung unbewohnbar wurde durch Schimmel oder Schimmel nicht bezahlt oder der Mieter verhaut den VM oder umgekehrt oder oder. Verkauf oder Erwerb bzw. Eigenbedarf ist kein Grund für eine Ausserordentliche Kündigung.