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[sonde05]

Hallo zusammen!

Ich habe eine Frage zu folgendem Sachverhalt:

Der Anwalt des Vermieters (VM) des Mieters (M) lässt per Boten die fristlose Kündigung zustellen, wegen 2 (nicht aufeinanderfeolgenden) ausstehenden Mietzahlungen. Jetzt gibt es an der Sache 2 Probleme:

1.) Es geht um Zahlung in den Monaten 07 und 09 Die Miete für m 07. wurde im August bezahlt, allerdings unter Nennung des falschen Verwendungszweckes. Sie war nämlich als Miete 08.'05 gekennzeichnet (obwohls ja für 07. war - ein Bankfehler ist anzunehmen). Damit wars ja aber erstmal trotzdem nur eine ausstehende Miete, nämlich die für August oder Juli, egal wie man es sieht. Jetzt wurde die Augustmiete erst (gemäß Absprache) Ende August geleistet, wieder unter dem Verwendungszweck 08.'05, dem Beteiligten unbewusst, dass es den ja schonmal gab.

In dem Moment waren also (Eingang beim Vermieter: 01.09.) 2 Mieten bezahlt und im Prinzip nur noch die Miete für September fällig. Auch die hat der M (zwar verspätet) bezahlt, allerdings hatte sich der Zahlungseingang und das Schreiben vom Anwalt überschnitten. Die jetzt noch einzige ausstehende Zahlung des M an den VM ist 1/3 der Kautionsleistung (2/3 sind bezahlt), über dieses sich der M mit dem VM auf eine Zahlung im Oktober geeinigt hat (das zweite 1/3 hat er - parallel mit der September-Miete - ebenfalls gemäß mündlicher Absprache überwiesen). Jetzt sagt der Anwalt aber, weil die am 1.9. gebuchte August-Miete einen bereits vorhandenen Verw.-zweck trägt, ist die Zahlungsbestimmung nicht auflösbar. Somit wird das auf die älteste, schlechtest gesicherte Forderung angerechnet, welche das ausstehende Kautionsdrittel wäre. Sollte das also so durchsetzbar sein, dann ist der M mit einem Teilbetrag der Miete immernoch zahlungssäumig - nämlich ein Teil in der Größe des letzten Kautionsdrittels.

2.) Der M hatte dem Vermieter unverbindlich Mitte letzten Monats ein Fax geschrieben, dass er bemüht sei die ausstehende Miete schnellstmöglich zu bezahlen (womit sich die Mahnung wohl erübrigt... ) und dass er aufgrund andauernder Krankheit in den Vormonaten erst in diese prikäre Lage gekommen ist (evtl. eine Anzeige von Verschlechterung der Vermögensverhältnisse??). Ich befürchte dieses Fax könnte dem M in der Beziehung das Genick brechen, wenn der VM es drauf anlegt, dabei war es wie gesagt eigentlich nur freundlich und entgegenkommend gemeint.

Wie ist eure Einschätzung dazu? Dass er die fristlose Kündigung durch Zahlung abwehren kann weiß ich. Dass ab dem Moment alle Zahlungen besser pünktlich da sein sollten auch. Aber jetzt will der VM ja nicht nur auf die Zahlung sondern auch auf Räumung klagen.

Ich halte unter den Umständen eine gütliche Einigung mit dem Vermieter selber für die beste Lösung (wenn der überhaupt noch mit sich reden lässt). Den Anwalt sollte der M meiner Meinung nach erstmal nicht ansprechen, weil er zunächst dessen Tätigwerden nicht akzeptieren will/soll und sowieso erstmal keine rechtsverbindliche Erklärung abgeben will/soll... nichts desto trotz wird dessen Rechnung am Ende zu zahlen sein. Und der Vermieter scheint ja geradezu zu wollen dass der M sich erklärt.

Im wesentlichen bleiben mE 2 Fragen im Raum stehen: Ist die Anrechnung der Miete auf die Kaution wegen eines lapidaren Fehlers rechtmäßig bzw. kann dieser Vorgang evtl. durch Widerspruchserklärung des M noch abgewiesen werden?

Zum zweiten: Sind die Anwaltskosten bei Zahlung vor Verfahrensbeginn letztendlich in Höhe des Streitwertes MIT Räumung zu berechnen, oder ist dann nur das Schreiben, Zustellung und Beratung des VM zu bezahlen?
Grüße,

sonde05

[sonde05]

Weiß da niemand was zu?

Gruß, sonde05

[thdoerfler]

Wenn es sich um Wohnraum handelt, kann der M noch nach Einreichung der Räumungsklage durch einfache Zahlung des gesamten Rückstands die Kündigung unwirksam machen.

Dann kommt es nicht darauf an, wie der VM die Zahlung verrechnet.

Im übrigen halte ich die Zahlungsbestimmung "8/05" nicht für bindend, da damit genauso gut der Zahlungstermin gemeint sein kann...

[Werner]

Außerdem werden immer die ältesten Mietschulden zuerst beglichen, unabhängig was auf dem Überweisungsformular steht. Die wichtigste Pflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. Zahlt der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, gerät er in Zahlungsverzug (§ 286 BGB) und riskiert eine fristlose Kündigung. Eine Mahnung (oder ein Mahnverfahren) des Vermieters ist nicht erforderlich, weil der Termin kalendermäßig festgelegt ist. Bei häufigen oder ständigen Mietschulden kann bei einer fristlosen Kündigung auch eine sofortige Zahlung der gesamten Mietschulden die Kündigung nicht unwirksam werden lassen.

[sonde05]

Die vergleichsweise Einigung kommt in diesem Fall nicht in Betracht, da der M nicht in die Pflicht geraten möchte, den Anwalt des VM bezahlen zu müssen. Daher ist die Frage hier in erster Linie nach der Haltbarkeit des Begründung des Kündigungsschreibens.

Das vierte Post gibt da schon einen Hinweis, aber gibt es dazu eventuell vorhandene Rechtsprechung?

Zunächst vielen Dank für die Beantwortung, Grüße,

sonde05