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Verfasst am: 14.09.05, 17:18 Titel: Auszug, Schönheitsreparaturen und die lieben Klauseln
Liebe User, ich habe eine Frage zum Auszug aus einer Wohnung:
Wenn jemand nicht allzulange eine Wohnung bewohnt, sagen wir mal so ca. 1,5 Jahre sollte er doch ohne weiteres ausziehen könne ohne dass er gleich alles erneurn (Streichen, renovieren) muss - Stichwort "Normaler Gebrauch" - oder liege ich da völlig verkehrt?
Ich habe hier in vielen Beiträgen zu den Themen Auszug und Renovierung geblättert und meine ich habe das mit den Vertragsklauseln so verstnden, dass Sie dann unwirksam sind, wenn Renovierungsfristen starr vereinbart wurden, und der Mieter dennoch verpflichtet wird, bei Auszug zu Renovieren. Nehmen wir an, folgende Klauseln stehen in einem Vertrag:
§ X Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtete sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Dazu gehören folgende Arbeiten: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).
2. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in sonstigen Räumen alle sieben Jahre fachgerecht auszuführen. Die maßgebliche Frist beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses.
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans gemäß Ziff. 2 und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so ist der Mieter verpflichtet, aufgrund des eingeholten Kostenvoranschlags eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebs zur Abgeltung der Renovierungspflicht folgende Zahlungen zu leisten: Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten des Kostenvoranschlags, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, liegen sie länger als 3 Jahre zurück 60%, liegen sie mehr als 4 Jahre zurück 80%. Der Mieter ist berechtigt, zur Vermeidung der anteiligen Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen.
§ Z Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Bei Auszug müssen alle fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sein, Teppichböden müssen einer Reinigung unterzogen werden (Shampoonieren, Feuchtreinigung). Das Streichen der Decken und Wände ist mit weißer Dispersionsfarbe vorzunehmen.
2. Der Mieter kann die von ihm in den Mieträumen geschaffenen Einrichtungen wegnehmen. Der Vermieter kann aber verlangen, dass diese Einrichtungen in den Mieträumen verbleiben. In diesem Fall hat der Vermieter an den Mieter einen Geldbetrag zu leisten, der für die Neuanschaffung der jeweiligen Einrichtungen erforderlich wäre, abzüglich eines angemessenen Betrages für die bereits eingetretene Abnutzung der Einrichtungen.
3. Verlangt der Vermieter die Wiederherstellung des früheren Zustandes, so hat der Mieter die erforderlichen Arbeiten auf seine Kosten auszuführen.
4. Bei Rückgabe der Mieträume an den Vermieter ist ein Protokoll aufzunehmen, in dem der Zustand der Mieträume aufgrund einer gemeinsamen Besichtigung durch die Vertragsparteien festgestellt wird.
Wie könnte sich ein Mieter bei Auszug verhalten?
Was müsste er zwingend tun, was könnte er lassen?
Ich danke schon mal recht herzlich für den sich hier auftuenden Ideenreichtum.
Ich gehe mal davon aus, dass Du beim Einzug nicht renovieren musstest. Das heißt, und die Klausel im Mietvertrag unterstreicht das, dass Du dies beim Auszug machen musst.
Ich habe damals allerdings auf das Streichen verzichtet, weil die Wände noch tip top waren. Sind sie das bei Dir nicht oder nicht weiß, kommst Du wohl nicht drum herum.
Verfasst am: 14.09.05, 18:37 Titel: Re: Auszug, Schönheitsreparaturen und die lieben Klauseln
Matthias-G hat folgendes geschrieben::
Liebe User, ich habe eine Frage zum Auszug aus einer Wohnung:
Wenn jemand nicht allzulange eine Wohnung bewohnt, sagen wir mal so ca. 1,5 Jahre sollte er doch ohne weiteres ausziehen könne ohne dass er gleich alles erneurn (Streichen, renovieren) muss - Stichwort "Normaler Gebrauch" - oder liege ich da völlig verkehrt?
Ich habe hier in vielen Beiträgen zu den Themen Auszug und Renovierung geblättert und meine ich habe das mit den Vertragsklauseln so verstnden, dass Sie dann unwirksam sind, wenn Renovierungsfristen starr vereinbart wurden, und der Mieter dennoch verpflichtet wird, bei Auszug zu Renovieren.
Ob es sich hier um eine wegen starrer Fristen unwirksame Klausel handelt oder ob die Klausel wirksam ist, weil dem Mieter der Nachweis fehlenden Renovierungsbedarfs nicht verwehrt wird, mag der BGH entscheiden.
Eine Endrenovierungsverpflichtung ist allerdings weder im § X noch im § Z enthalten. § Z sieht lediglich vor, dass fällige Schönheitsreparaturen nachzuholen sind. Falls die Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam ist, hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bei Fälligkeit auszuführen. Ist der Mieter seiner Verpflichtung noch nicht nachgekommen, muss dies eben nachgeholt werden.
Geht man von einer Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen aus, muss der Mieter weder renovieren noch einen Teil der Renovierungskosten zahlen.
Sollte die Klausel allerdings wirksam sein, hätte der Mieter nach 1,5 Jahren 20% der Renovierungskosten zu zahlen oder alternativ die Renovierung fachgerecht auszuführen.
Ich gehe mal davon aus, dass Du beim Einzug nicht renovieren musstest. Das heißt, und die Klausel im Mietvertrag unterstreicht das, dass Du dies beim Auszug machen musst.
Nein, das heißt es nicht.
Ob eine Endrenovierung erfolgen muss, ist einzig und allein vereinbarungssache.
In welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war, ist hierfür unerheblich.
Ob es sich hier um eine wegen starrer Fristen unwirksame Klausel handelt oder ob die Klausel wirksam ist, weil dem Mieter der Nachweis fehlenden Renovierungsbedarfs nicht verwehrt wird, mag der BGH entscheiden.
Ob es sich hier um eine wegen starrer Fristen unwirksame Klausel handelt oder ob die Klausel wirksam ist, weil dem Mieter der Nachweis fehlenden Renovierungsbedarfs nicht verwehrt wird, mag der BGH entscheiden.
Hat er das nicht schon entschieden?
Nein, hat er nicht. Entschieden ist dass eine Formulierung wie "mindestens alle x Jahre" oder "spätestens nach x Jahren" sei starre Frist ist, die den Mieter unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist. In der hier wiedergegebenen Klausel heißt es aber nur "alle x Jahre". Dies könnte man vielleicht auch als Regelfrist ansehen, die je nach Zustand der Wohnung verlängert werden kann. Um zu sehen, wo der BGH die Grenze zwischen einer Regelfrist und starren Fristen ziehen wird, werden also weitere Entscheidungen abzuwarten sein.
Anmeldungsdatum: 04.09.2005 Beiträge: 496 Wohnort: gleich um die Ecke
Verfasst am: 14.09.05, 20:20 Titel:
Zitat:
Nein, hat er nicht. Entschieden ist dass eine Formulierung wie "mindestens alle x Jahre" oder "spätestens nach x Jahren" sei starre Frist ist, die den Mieter unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist. In der hier wiedergegebenen Klausel heißt es aber nur "alle x Jahre". Dies könnte man vielleicht auch als Regelfrist ansehen, die je nach Zustand der Wohnung verlängert werden kann. Um zu sehen, wo der BGH die Grenze zwischen einer Regelfrist und starren Fristen ziehen wird, werden also weitere Entscheidungen abzuwarten sein.
In der Tat.
Das BFH-Urteil hängt sich explizit an dem Wort "mindestens" auf. Allerdings lässt die Urteilsbegründung imho eine generelle Tendenz dahin erkennen, dass die Richter unabhängig vom Wortlaut pauschal solche Klauseln für unwirksam halten, die den Renovierungszeitpunkt ausschließlich und zwangweise an der Zahl der Umkreisungen unseres Planeten um das Zentralgestirn festmachen statt am tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung. _________________ Auch wenn der vorstehende Beitrag vielleicht andere Rückschlüsse zu suggerieren vermag. Die einzig richtige Antwort in dieser Sache lautet: "Kommt drauf an!" Jede andere Antwort ist grundsätzlich falsch.
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