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folgendes Problem ist gerade äußerst akut. Es wäre klasse, wenn sich hier einige Antworten ergeben, die Frau Z.C. weiterhelfen könnten ....
ich werde etwas detaillierter schildern, weil es ein wenig komplizierter ist als der klassische Zeitmietvertragsfall ...
Fall-Schilderung:
Es existiert eine schöne (ehemals bäuerliche) neumoderne Hofanlage auf der zwei Häuser stehen: Das topmodern renovierte Haupthaus und das alte Bauernhaus.
Die gesamte Hofanlage gehört einem betuchten Millionär, der vor einigen Jahren schon vorhatte, die Hofanlage für 750.000,00 Euro zu verkaufen. Der Preis war damals zu hoch, es fand sich kein Käufer. Er vermietete ergo die gesamte Hofanlage an ein Ehepaar mit drei Kindern für insgesamt 1.845,00 Euro Miete. Diese bekamen einen 5-jährigen Zeitmietvertrag bis 2007. Um die (hohe) Miete aufbringen zu können, entschlossen sie sich, das alte Bauernhaus unterzuvermieten. Es fand sich ein Paar, das dort einzog. Der junge Mann allerdings verstarb und die Frau entschloss sich, zurück nach Hamburg zu gehen und im Februar 2005 auszuziehen. Genau hier knüpft nun das Problem der Frau ZC an. Diese ist gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten die Nachfolger dieser Untermieter. Sie unterschrieben daher zum 1. März 2005 einen qualifizierten Zeitmietvertrag, der bis 2007 laufen sollte und sich ab diesem Zeitpunkt um jeweils 1 Jahr automatisch stillschweigend verlängern sollte. Frau ZC und Herr ZC haben einen 8jährigen Sohn. Der Mietvertrag wurde nicht mit dem Eigentümer abgeschlossen (der ohnehin eine Hausverwaltung beauftragte, alles das Anwesen Betreffende zu regeln), sondern mit seinen Mietern - schlussfolgernd: den VERmietern von Frau ZC und Herrn ZC. Diesen Vermietern zahlten Frau ZC/Herr ZC auch ihren Mietanteil von 525,00 Euro. Ebenso die Kaution i.H.v. 1.500,00 Euro.
Frau- und Herr ZC sind also erst zum 1.3.2005 dort eingezogen, haben neuen Laminatboden verlegt und renoviert (es war mündlich seitens des Vermieters gar die Rede davon, in etwa fünf Jahren das Haus vielleicht per Mietkauf erwerben zu können, man versprach also mündlich "das Blaue vom Himmel").
Nun das Problem: vor wenigen Wochen teilte der Vermieter mündlich mit, dass seine Frau sich von ihm trennen wollte und diese sich so schnell wie möglich aus deren 5-jährigem Zeitmietvertrag (auch bis 2007) lösen wolle. Er selbst sagte dazu: "Ich will auf jeden Fall den Hof bis 2007 weiter mieten und auch deswegen, dass Ihr hier bleiben könnt. Ich möchte hier nicht weg." Wir sind ja gerade erst vor wenigen Monaten dort eingezogen und haben auch finanziell ins Bauernhaus investiert.
Die Vermieterin, seine Frau, gab Frau ZC jedoch vor zwei Wochen ein handschriftliches Kündigungsschreiben, in welchem steht, dass der Mietvertrag von Frau/Herr ZC mit 3monatiger Kündigungsfrist zum 30.11.05 gekündigt wird. Dieses Schreiben war lediglich nur von ihr unterzeichnet, nicht von beiden Vermietern, also ihrem Mann.
Gleichzeitig haben die Vermieter jedoch (ohne den Untermietern das mitzuteilen) den Hauptmietvertrag der Hofanlage bei der Hausverwaltung bzw. dem Eigentümer gekündigt (die jedoch zunächst auf das Einhalten deren Zeitmietvertrages von 5 Jahren bis 2007 beharrten). Das Noch-Ehepaar suchte einen Anwalt auf, der sagte, dass 5Jahresmietverträge ohnehin keine rechtliche Gültigkeit innehätten und die Kündigung seitens der Hausverwaltung/Eigentümers akzeptiert werden müsse.
Nun entschloss sich dann der Eigentümer die Hofanlage zu verkaufen, ging im Preis herunter und fand tatsächlich einen Käufer (der nicht nur durchs Haupthaus, sondern auch durch das Bauernhaus stapfte und jedes Zimmer sehen wollte). Er entschloss sich zum Kauf der gesamten Hofanlage. Nun kam gestern der Vermieter vorbei und zeigte Frau ZC/Herrn ZC eine Kopie des Hausverwaltungsschreibens, in welchem die Kündigung seitens des Ehepaares akzeptiert wurde, diese aber aufgefordert wurden, die gesamte Hofanlage zum 30.11. LEERSTEHEND (ALLE OBJEKTE - inklusive unserem Haus -) zu räumen und vertragsgemäß zu übergeben.
Was können die "Untermieter" des Bauernhauses Frau ZC und Herr ZC nun tun?
Man hat sich damit abgefunden, ausziehen zu müssen, obwohl der bestehende Zeitmietvertrag bis 2007 existiert. ABER:
1.) Hat man das Recht, die Kündigungsfrist zu verlängern, um einen adäquaten Ersatz zu finden? Der Sohn geht dort zur Schule, die Mittagsbetreuung wohnt in unmittelbarer Nähe und der Wohnungsmarkt ist im Augenblick dürre.
2.) Wer haftet für den finanziellen Schaden bzw. auch den nun wieder bevorstehenden Umzug und die damit verbundenen Kosten, die den Untermietern entstehen werden? Die Mietzeit ist mit knapp 6 Monaten viel zu kurz - das sagt mir mein persönliches Rechtsempfinden). Im BGB fand ich leider nicht allzu große Hilfe.
Hier einige zusätzliche Fakten, die vielleicht relevant sind:
- Das an Frau ZC und Herrn ZC gerichtete handschriftliche Kündigungsschreiben ist nicht von beiden Vermietern (Mann UND Frau) unterzeichnet
- Die Hausverwaltung sagt, Frau ZC/Herr ZC müssen sich an den Vermieter wenden (das Ehepaar)
- Die Vermieter aber sagen, Frau ZC und Herr ZC sollen sich an die Hausverwaltung wenden
- Der neue Eigentümer, der die Hofanlage nun erwerben will, sagt nichts darüber aus, ob Frau ZC und Herr ZC im Bauern-Haus wohnen bleiben können - er ist nicht erreichbar -.
- Der eigentliche Mietvertrag erwähnt in keiner Zeile, dass es sich um einen Untermietvertrag handelt. Sind Herr ZC und Frau ZC klassische Untermieter? Mindert dies ihr Recht als Mieter? Klassischer Formbogen aus dem Schreibwarenhandel (angekreuzt ist: Qualifizierter Zeitmietvertrag "Der Mietvertrag beginnt mit dem 1.3.05 und endet am 1.3.07" mit handschriftlichem Zusatz: "Der Mietvertrag verlängert sich stillschweigend um 1 Jahr, wenn er nicht vor Ablauf des Vertragsendes seitens des Vermieters oder Mieters gekündigt wird."
- Der Vermieter, der Frau ZC und Herrn ZC mündlich sagte, dort wohnen bleiben zu wollen, hat sich indes schon selbst längst um eine eigene Wohnung gekümmert und wird den Hof verlassen.
Blickt hier jemand durch?
Zuletzt bearbeitet von ZyanCarla am 15.09.05, 09:29, insgesamt 1-mal bearbeitet
Ja, spannende Konstellation.
Mein Laienverständnis sagt mir, dass Euer Vertragspartner einzig und allein das Mietehepaar ist. Somit auch Adressat aller Schadensersatzforderungen, die ich sehr wohl als berechtigt ansehe, ist.
Für relevant halte ich in wie weit das Mietehepaar überhaubt berechtigt war einen echten Wohnungsmietvertrag abzuschließen. Und in wie weit Euer Wissen um die Eigentumsverhältnisse (bei Mietvertragsabschluß) Euch negativ angerechnet werden kann.
Mein Laienverständnis sagt mir, dass Euer Vertragspartner einzig und allein das Mietehepaar ist. Somit auch Adressat aller Schadensersatzforderungen, die ich sehr wohl als berechtigt ansehe, ist.
Dürfte zwar als Justizangestellte keine Laiin sein, allerdings war immer die Strafvollstreckung mein Gebiet, nicht zivile Mietrechtsprozesse.
Und ich geb' Dir Recht ... rein intuitiv sehen wir das auch so, dass man uns eine Art Abstandssumme zahlen müsste. Vielleicht kennt sich hier noch jemand diesbezüglich aus.
Zitat:
Für relevant halte ich in wie weit das Mietehepaar überhaubt berechtigt war einen echten Wohnungsmietvertrag abzuschließen. Und in wie weit Euer Wissen um die Eigentumsverhältnisse (bei Mietvertragsabschluß) Euch negativ angerechnet werden kann
Man sprach immer davon, dass der Eigentümer vorhabe, die Hofanlage irgendwann zu verkaufen, man müsse also damit rechnen, dass vielleicht ab und zu potenzielle Käufer den Hof besichtigen - ABER (!): Wir hätten auf jeden Fall bis 2007 alles in trockenen Tüchern, denn bis dato würde ja auch der Mietvertrag gelten. Uns könne nichts passieren. O-Aussage:
"Der kann das nicht eher verkaufen, bis unser Hauptmietvertrag ausgelaufen ist. Und das ist erst 2007."
Das ist uns mehrere Male immer wieder gesagt worden. Wie gesagt - sogar von Mietkauf des Hauses war die Rede. Der Vermieter war berechtigt, das Haus unterzuvermieten (sagte er zumindest).
Nun hat aber niemand damit gerechnet, dass sich seine Frau scheiden lassen will (oder doch? Wir haben mittlerweile die Vermutung, dass man eine ebenfalls gleichzeitige Interessentin mit 4 Kindern - alleinerziehend - deshalb nicht ins Haus nahm, sondern uns als MIeter bevorzugte, weil man ein Pärchen mit 1 Kind doch vermutlich eher "rausbekommt" als die Mutter mit den vier Kindern. So bekamen wir damals den "Zuschlag" und man entschied sich für uns als Mieter. Wir waren ja superglücklich, so leben zu können ... toller Hof ... Riesengarten ... wir dachten, wir hätten das Superlos gezogen. Mittlerweile schleicht sich bei uns auch die Vermutung ein, dass es vielleicht von vornherein so geplant war (weil die niemals hätten alleine die 1.845,00 Euro Gesamtmiete aufbringen können).
Anmeldungsdatum: 04.09.2005 Beiträge: 496 Wohnort: gleich um die Ecke
Verfasst am: 15.09.05, 09:52 Titel:
Mal ein paar Allgemeinplötze zum Thema "Untermietvertrag bei Eigentümerwechsel", die ich so kenne:
1. "Kauf bricht nicht Miete", heißt es immer, also wohl auch nicht Untermiete.
2. Ein Hauptmieter kann seinem Untermieter allenfalls die Rechte einräumen, die er selber vom Vermieter eingeräumt bekommen hat, zB hinsichtlich Laufzeiten und Kündigungsfristen.
3. Wenn der Vertrag des Hauptmieters beendet wird, muss auch der Vertrag des Untermieters beendet werden. Grund siehe 2.
4. Versäumt der Hauptmieter eine rechtzeitige vertragsgerechte Kündigung des Untermieters oder führt seine Beendigung zu einer vertragswidrigen vorzeitigen Kündigung des Untermieters, so ist der Hauptmieter imho schadenersatzpflichtig für den Nachteil der dann entweder dem Vermieter (Räumungsklage gegen Untermieter etc.) oder dem Untermieter (obdachlos) entsteht. _________________ Auch wenn der vorstehende Beitrag vielleicht andere Rückschlüsse zu suggerieren vermag. Die einzig richtige Antwort in dieser Sache lautet: "Kommt drauf an!" Jede andere Antwort ist grundsätzlich falsch.
Dürfte zwar als Justizangestellte keine Laiin sein,
Fürs Mietrecht sind Sie´s. Fangen Sie erst gar nicht an, es kompliziert zu machen. Wenn Ihr Anwalt kein Experte für Mietrecht sein sollte, können Sie sich überlegen, einen einzuschalten - das dürfte aber eine Kostenfrage sein und evtl. eher nachrangig.
Der obige Sachverhalt lässt sich umschreiben als:
A mietet von E ein Grundstück mit 2 Häusern bis (mind.) 2007, untervermietet eines an B. A kündigt in 2005 seinen Mietvertrag, kündigt B.
Hat B nun ein Recht dort über den Kündigungszeitpunkt des A gegenüber E dort wohnen zu bleiben?
Antwort: Der Untermieter leitet sein zivilrechtliches Wohnrecht vom Hauptmieter ab. Kündigt der Hauptmieter dem Eigentümer, verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht. Er kann ggf. vom Hauptmieter Schadenersat verlangen. Ist Der Hauptmieter pleite, kann es sein, dass der Umieter auch noch auf seinen Kosten sitzen bleibt. .
Aus Details könnten sich theoretisch Änderungen ergeben - aber die Ansatzpunkte sind - allgemein gesprochen- n icht gerade naheliegend. _________________ Few people are capable of expressing with equanimity opinions which differ from the prejudices of their social environment. Most people are even incapable of forming such opinions.
Kauf bricht Miete nicht hat m.E. hiermit nichts zu tun. Die Aussage des Hauptmieters, der Eigentümer könne bis 2007 nicht verkaufen, ist genauso falsch wie irrelevant. Trotz Verkauf hätte der MV mit dem Hauptmieter weiter Bestand, aber das hat mit dem Kernproblem nichts zu tun:
Der Hauptmieter kann die vertraglichen Pflichten gegenüber seinem Untermieter nicht mehr nachkommen und zwar schuldhaft, da er den Hauptmietvertrag gekündigt hat.
Die Umstände haben wohl ergeben, dass die Eheleute gemeinsam den MV hatten und somit auch nur gemeinsam kündigen konnten. Durch die Trennung wollte die Ehefrau aus der Haftung für die Miete raus und insistierte wohl auf eine Kündigung, der Ehemann wollte sicher dann einen neuen MV bis 2007 nur für sich machen. Der Eigentümer hat seine Chance wohl erkannt, die Kündigung angenommen aber keinen neuen MV gemacht, da er wohl schon Interessenten für eine mietfreies Gebäude hatte.
Möglicherweise muss der Hauptmieter damit weit mehr Schadenersatz zahlen als nur den Umzug: Kosten des verlegten Laminats, Renovierung, und ggf. Mehrkosten einer neuen, gleichwertigen Wohnung.
Die Frage: Könnte der Untermieter auf Vertragserfüllung bestehen? Wie sollte das gehen? _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
.... Uns könne nichts passieren. O-Aussage:
"Der kann das nicht eher verkaufen, bis unser Hauptmietvertrag ausgelaufen ist. Und das ist erst 2007." Das ist uns mehrere Male immer wieder gesagt worden.
Auch wenn man es mehrere male immer wieder sagt: Es ist und bleibt Quatsch. Ein Eigentümer kann jederzeit verkaufen. Dazu muss er keine Mieter fragen. Es gilt jedoch der Rechtsgrundsatz "Kauf bricht nicht Miete", d.h. bestehende Mietverträge bleiben bestehen. Der Käufer tritt als Rechtsnachfolger in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber nur einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter. Der Untermietvertrag geht den Eigentümer nichts an. Der Hauptmieter darf keine längere Unter-Mietverträge schliessen, die über seine eigene Mietdauer hinausgehen. Ihr Ansprechpartner ist also der Hauptmieter.
Der neue Eigentümer muß wie gesagt den bestehenden Mietvertrag zunächst übernehmen, aber er kann - nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch - den bestehenden Mietvertrag natürlich auch kündigen. Ob, wann und mit welcher Frist, steht im Mietvertrag.
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Verfasst am: 15.09.05, 13:00 Titel: VIELEN DANK!!!!
Zunächst mal recht herzlichen Dank an alle hier, die uns wirklich sehr, sehr (!!!) hilfreiche Tipps gegeben haben. Habe ich ehrlich gesagt nicht mit gerechnet, dass soviel Input kommt. VIELEN DANK AN JEDEN EINZELNEN!
Wir haben heute abend ein letztes Gespräch mit dem Vermieter und werden fragen, ob er und seine Noch-Frau bereit ist, uns freiwillig eine Art Schadensersatz zu zahlen.
Ich werde morgen früh weiter berichten, was dabei herauskam.
Ehrlich gesagt rechne ich nicht damit, dass es freiwillig passiert. Infolgedessen ziehen vermutlich die Klagewolken am Horizont auf ...
Wir sind ja insoweit entegegengekommen, nicht auf unserem Recht zu pochen, dort wohnen zu bleiben (wie schon Susanne anmerkte, wie das auch funktionieren solle). Aber zumindest die für uns entstandenen Kosten hätten wir gerne ersetzt. Wir haben aufgrund der in den letzten Wochen stattgefundenen Diskussionen auch keine Lust mehr, dort weiterzuleben. Die Freude am Haus ist längst vergangen. Aber wie das in Justizias Cliquenwirtschaft so funktioniert: Recht haben und Recht bekommen sind da zwei ganz unterschiedliche "Straßengangs" )
Daher hoffe ich, dass wir zumindest nicht auf unseren Kosten sitzenbleiben.
Werde wie gesagt morgen früh weiter berichten ...
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