Foren-Archiv von www.recht.de

[je_manth]

Hallo
ich wohne in einer DG-Wohnung und seit Jan. dieses Jahres (zunächst telefonisch, ab März dann auch schriftlich) habe ich meinem Vermieter diverse Mängel und "Misstände" im Haus gemeldet. Es fing an mit einem undefinierten Klopfen vom Dach/Schornstein, Krach einer Mietpartei, die sich auch nicht an Treppenreinigung oder "Mülldienst" beteiligt. Die haben zudem eine Sat-Schüssel aufgestellt, das Dach aber so undicht hinterlassen, dass ich 11% mehr Gasverbrauch hatte und mittlerweile habe ich auch festgestellt, dass ich seit ich dort wohne zuviel Miete gezalt habe. Zum einen, weil die angegebenen Wohnfläche nicht dem entspricht, was im Vertrag steht (laut eigener Messung komm ich auf ca 8% weniger, ist aber nicht besonders genau gewesen und hier auch nur die Schrägen (es soll z. B. für besonders breite Fussleisten und Fensterbänke ähnliche Berechnungen geben?!) und zum anderen, weil die Miete über dem Mietspiegel (40 Cent/qm) liegt.
Auf meine Anrufe und Briefe wurde nie reagiert und so habe ich angefangen die Miete (mit Ankündigung) sukzessive zu kürzen. Ebenfalls keine Reaktion. Jetzt zahle ich im dritten Monat keine Miete, weil ich die "Überzahlung" aus der Vergangenheit abgleichen wollte (habe dies auch in einem Brief kommuniziert) und erhalte nun über deren Anwalt (mit Kostennote) eine fristlose Kündigung mit Auszug bis zum 23.09.

Wie und bei wem muss ich gegen diese Kündigung Einspruch erheben?
Muss ich mir einen Anwalt suchen, bzw. ist dies "sinnvoll"?

[RM]

Die Beauftragung von Anwälten ist immer sinnvoll... und sei es auch nur für den Anwalt.

Wenn ich mir die hier vorgetragene Geschichte anhöre, wird das ganze auf eine Räumungsklage hinauslaufen, bei der der Vermieter durchaus gute Erfolgsaussichten haben könnte.
Es ist irgendwie schon ziemlich dreist, eine abenteuerliche Flächenschätzung als Grundlage für die Einstellung der Mietzahlungen zu nehmen.

[je_manth]

[samtpfote]

Flächen unter Dachschrägen werden in der Höhe von 1,00 m - 2,00m nur zur Häfte berechnet. Alle Grundflächen mit einer Raumhöhe unter 1,00m werden nicht zur Wohnfläche gerchnet. Falls du Stützen in der Wohnung hast, werden deren Grundflächen (falls sie mehr als 0,10 m² betragen) von der Wohnfläche abgezogen.

Du hättest bevor Du die Miete kürzt bzw. einbehältst, ein genaues Aufmass machen müssen! Eine geringe prozentuale Abweichung von der im Mietvertrag angegeben Grösse ist kein Grund zur Mietminderung

[FOC]

Ich schließe mich der Meinung von RM an, nur würde ich das Vorgehen als selbstmörderisch bezeichnen:
1) 8% Differenz bei einer überschlägigen Messung sind nicht so viel. Richter sind schon mal der Meinung, dass die Wohnung wie besichtigt gemietet wurde, sofern nicht im Mietvertrag eine Miete je m2 angegeben ist.
2) Ich kann mir kaum vorstellen, dass man 3 ganze Mieten einbehalten kann, um zuviel gezahlte Miete auszugleichen. Das schreit doch nach Unverhältnismäßigkeit
3) Den Mietspiegel können Sie nicht heranziehen - sie hätten die Wohnung ja nicht mieten müssen. Das wäre bestenfalls relevant, wenn es um eine neue Mieterhöhung ginge. 40c/m² ist ferner lachhaft wenig.
4) 11% mehr Gas kann sonst welche Ursachen haben, insbesondere andere Außentemperaturen, andere Heizgewohnheiten und mangelnde Messgenauigkeit.
5) Ihr Vermieter ist nicht gezwungen auf ersichtlich unsinnige Briefe (damit meine ich nicht Ihre, die ich ja nicht kenne) zu antworten, sonst hätte er ja viel zu tun.

Ich fürchte, dass Sie baden gehen (könnten) und es teuer für Sie wird, wenn Sie es auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen. Nehmen Sie sich einen Anwalt, der Sie dahin gehend berät, was gut für Sie ist - und nicht, was gut für ihn (Prozss gibt Geld!) ist. Es könnte sein, dass es das Klügste ist, dem VM alle Ausstände zu zahlen, wenn er Sie dafür weiter wohnen läßt...
_________________
Herzliche Grüße
FOC

Alle gemachten Angaben ohne Gewähr u.ä..
Ratschläge sind allgemeiner Art (auch wenn sie sich mal anders anhören sollten) und nicht als Rechtsberatung misszuverstehen.

[Berni210]

Moien,

auf jeden Fall hätte man sich hier vorher kundig machen sollen nicht erst nachdem man völligen Unsinn gemacht hat!

Das mit der Berechnung wurde hier ja bereits gesagt - deine "Schätzung" interessiert gar keinen - da müssen schon konkrete Zahlen und Fakten auf den Tisch.
Ebenso ist es abenteuerlich den erhöhten Gasverbrauch auf eine angebrachte Antenne zu schieben.
Wenn die "Mißstände" auf ebensolchen "Fakten" beruhen kann ich verstehen, daß der Vermieter kündigt!!
Ich frage mich auch wie sie annehmen können, daß es korrekt ist drei Monate überhaupt keine Miete zu zahlen - NATÜRLICH ist dies ein Kündigungsgrund! Wenn überhaupt hätte man ein Recht auf eine angemessene Mietkürzung, aber so ist man schlichtweg ein Mietnormade!!

Aus diesem Grund würde ich den Anwalt anrufen und eine einvernehmliche Lösung suchen - z. B. etwas Zeit für den Auszug zu lassen bis Ende Oktober unter der Zusicherung die Mietschulden zu begleichen. Zudem sollte natürlich die Miete beglichen werden. Jegliches weitere Fehlverhalten Ihrerseits bringt nur unnötige Mehrkosten wobei es irgendwann gar ins strafrechtliche gehen kann....
Nach Ihrem unverschämten Verhalten wird der Vermieter das Ganze eh bis zum Ende durchziehen und höchstwahrscheinlich Recht bekommen.

Ferner solltest du mal an deinem Rechtsempfinden arbeiten, denn dies scheint arg verkehrt zu sein.

Gruß

Bernd

[det11]

je_manth, das wird teuer.

Hoffentlich hat Ihr Vermieter die maximale Kaution von Ihnen bekommen.
Dem drück ich mal die Daumen.
Ansonsten möchte ich mich den Vorschreibern anschliessen.

det11
_________________
Alles meine Meinung und rein fiktiv
Frankenmacht grüsst den Rest der Welt

[SLash]

@je_manth
Die fristlose Kündigung ist rechtens. Du kannst gegen fast alles Widerspruch einlegen. In dem von dir genannten Fall, glaube ich kaum an einen Erfolg des Mieters.
Der Berechnungszeitraum für die 11% mehr an Gaskosten, erscheint mir sehr gering und könnte genauso auf das schlechtere Wetter bezogen werden. Wenn du so akribisch bist, warum hast du den Mietspiegel nicht vorher benutzt ?
Auch kannst du nicht eigenmächtig einfach eine dir angeblich zustehende Forderung einbehalten. Um den Druck an den Vermieter zu erhöhen, hättest du auf ein Extrakonto die restliche Miete überweisen können. Dieser zurückbehaltene Mietzins ist Eigentum des Vermieters. Auf 0,--€ darf man sowieso nicht mindern.
_________________
Eltern haften nicht für Ihre Kinder, sondern nur für ihr EIGENES Verhalten.

[obehre]

tach,

zunächst: es kommt wie immer auf den KONKRETEN mietvertrag an. deshalb zu den angesprochenen fragen nur etwas grundsätzliches:

- flächenabweichung: berechtigt erst ab 10% abweichung zur minderung oder gar mehr, vgl. BGH vom 04.05.2005, Az XII ZR 254/01 (mit diesen Angaben unter www.bundesgerichtshof.de im orginal als pdf einsehbar), nach einer gerade nicht greifbaren entscheidung gelten diese grundsätze auch für wohnraum;
ABER: die frage ist (1), nach welcher methode die im mietvertrag angegebene fläche berechnet wurde (wohnfläche? nutzfläche? fläche?), weil es mindestens 3 verschiedene berechnungsmethoden gibt, und (2) ob die frei-nach-schnauze-berechnung tatsächlich irgendwie verwertbar ist bzw. stimmt;

- mietspiegel: ist für mieterhöhungen nach 558 BGB maßgeblich; ansonsten wird er allerhöchstens im rahmen der bestimmung der ortsüblichen miete nach § 5 WiStG herangezogen (= OWI bei mehr als 20% überschreitung) bzw. für die bestimmung des wuchers im sinne von 138 BGB; beide vorschriften setzen aber nicht nur die reine prozentuale überschreitung voraus, sondern auch noch das "Ausnutzen einer Mangellage" bzw. einer "Zwangslage";

- aufrechnung: ist zwar prinzipiell nach 556b BGB möglich, wenn die dort genannten voraussetzungen vorliegen; setzt aber - wie jede aufrechnung - das bestehen einer gegenforderung voraus, mit der man aufrechnen kann.


gruß
obehre