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Verfasst am: 02.10.05, 23:20 Titel: Mieterhöhung wegen erhöhten Heizkosten
Hallo,
mein Vermieter hat am 30.09.05 mir schriftlich eine Mietzinserhöhung um 6% pro Monat ab dem 01.10.05 angekündigt - also ab sofort. Er begründet das mit den Preissteigerungen der Heizkosten auf dem Markt im letzten halben Jahr. Das macht eine Erhöhung von ca. 400 EUR pro Jahr für mich (einen Zwei-Personen Haushalt).
Ich habe allerdings einen Mietvertrag, in dem eine feste "Warmmiete" vereinbart wurde, die sämliche Nebenkosten (bis auf Müllgebühren) Kosten für Warmwasseraufbereitung, sowie die Heizung beinhaltet.
Im Mietvertrag ist auch keine Trennung zwischen Miete und Heizkosten oder Nebenkosten genannt, sondern nur die gesamte Warmmiete von 550 EUR pro Monat.
Ist das so rechtlich in Ordnung, die Miete mit einer frist von 1 ganzen Tag zu
erhöhen, oder hätte er da eine Frist einhalten müssen?
Ist in Bezug auf die Warmmiete diese Erhöhung rechtens, oder gelten da andere
Bestimmungen?
Habe herausgefunden, dass die Miete alle 3 Jahre um max 20% erhöht werden darf. Ist das nun so eine Erhöhung, wenn auch um 6%? Oder darf der Vermieter jetzt bald noch die fehldenden 14% nachlegen? Oder ist ab jetzt keine weitere Erhöhung in den nächsten Jahren mehr möglich?
Fragen über Fragen, hoffe Ihr könnt mir besser helfen als Google.
Maßgeblich für alles ist der Mietvertrag. Wenn dort eine feste Warmmiete vereinbart ist, müssen sich die Vertragspartner daran halten. Die Mieterhöhung sehe ich als nicht rechtens an. Der Vermieter hat eine Frist für eine Erhöhung einzuhalten, welche weiß ich nicht. Sicherheitshalber würde ich gegen die Erhöhung schriftlich Widerspruch einlegen.
Deine genannte Mietererhöhung von 20% in 3 Jahren, mag ein Richtwert sein ist aber keine absolute Formel. So eine Mieterhöhung bekommst nur nicht mehr durch, wenn sie bei Wucher angekommen ist, oder den Mietspiegel übersteigt.
Habe vor kurzem ein Urteil gelesen, in dem der Mieter gar keine Nebenkosten zahlen mußte, da dies im Mietvertrag so drin stand.
Wenn das was im Vertrag steht, nicht bindend wäre, wozu dann einen Vertrag ?
Sollte der Vermieter der Meinung sein, damals ein Fehler zu seinen Ungunsten gemacht zu haben, muß er dies vor Gericht klären lassen - aber nicht mit einer Mieterhöhung. _________________ Eltern haften nicht für Ihre Kinder, sondern nur für ihr EIGENES Verhalten.
Eine Mieterhöhung kann der Vermieter nicht von einem Tag auf den anderen einfordern. Es gelten unterschiedliche Fristen, je nachdem, ob der Vermieter unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete mehr Geld fordert oder ob er die Miete erhöhen will, weil Haus oder Wohnung modernisiert wurden.
- Frist für Anhebung auf vergleichbares Niveau:
Demnach haben Betroffene, die eine Mieterhöhung mit Hinweis auf die Vergleichsmiete erhalten, zwei bis drei Monate Zeit, zu prüfen, ob die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung ist oder nicht: den Rest des laufenden Monats, in dem der Mieter die Mieterhöhung erhalten hat und die beiden darauf folgenden Monate.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er vom ersten Tag des Monats an zahlen, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt. Stimmt der Mieter dagegen nicht zu, muss der Vermieter vor Gericht klagen, wenn er seine Erhöhung durchsetzen will.
Spätestens drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters muss der Vermieter die Klage erhoben haben.
Modernisierung:
Der Vermieter modernisiert die Wohnung. Deshalb kann er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Aber Vorsicht: Einige Arbeiten gelten nur als Instandsetzung.
- Die Miete ist zu billig:
Die Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neue, höhere Miete entspricht der Vergleichsmiete. Als Vergleichsmiete hat der Vermieter vier Maßstäbe zur Auswahl:
1. Mietspiegel,
2. Mietdatenbank,
3. Sachverständigen-Gutachten oder
4. Drei Vergleichswohnungen. _________________ Eltern haften nicht für Ihre Kinder, sondern nur für ihr EIGENES Verhalten.
Sicherheitshalber würde ich gegen die Erhöhung schriftlich Widerspruch einlegen.
Es zeigt sich immer wieder, dass Mietern der Inhalt ihres Mietvertrags unbekannt ist.
Lt. Sachverhalt sollte eine Warmmiete vereinbart sein. Nicht abgedeckt sollen mit der Warmmiete sein die Heizkosten, die Warmwasserkosten und die Kosten der Müllbeseitigung. Es spricht also einiges dafür, dass eine Teilinklusivmiete vereinbart ist.
Der Vermieter verlangt nun eine höhere Zahlung. Hier wäre zunächst zu klären wofür. Wenn man zu der Erkenntnis gelangen sollten, dass die Miete erhöht werden soll, kann man über Formen und Fristen für Mieterhöhungen nachdenken. Geht es allerdings - wie in der Sachverhaltsschilderung angedeutet - um Heizkosten, wären alle Überlegungen um eine Mieterhöhung völlig verfehlt. Nur zur Erinnerung: Heizkosten sollen eigentlich nicht mit der angeblichen Warmmiete abgedeckt sein. Es stellt sich hier also zunächst die Frage, wer die Heizkosten zu zahlen hat und wie die Heizkosten bisher bezahlt wurden bzw. welche Vereinbarungen im Mietvertrag zu den Heizkosten bestehen.
Sicherheitshalber sollte man sich insbesondere bei unklaren Sachverhalten irgendwelche Empfehlungen zu unbegründeten Widersprüchen verkneifen.
Es zeigt sich immer wieder, dass Mietern der Inhalt ihres Mietvertrags unbekannt ist.
Lt. Sachverhalt sollte eine Warmmiete vereinbart sein. Nicht abgedeckt sollen mit der Warmmiete sein die Heizkosten, die Warmwasserkosten und die Kosten der Müllbeseitigung.
Hallo,
wie kommst Du zu dieser Erkenntnis? Ich habe den Vertrag mir nochmals durchgeschaut, bevor ich hier gepostet habe. Ist ein Standardvertrag mit ca. 14 Seiten.
Im Mietvertrag ist eine "Warmmiete" vereinbart und nicht Miete + Nebenkosten. Es steht ausdrücklich drin, dass in der Warmmiete die Kosten für Heizung, sowie Wasser + Abwasser + Wassererwärmung beinhaltet sind. Es steht drin, dass nur die Müllgebühren nicht in der Gesamtmiete enthalten sind und diese an die Stadt selbst gezahlt werden.
Anders wäre es hier auch nicht wirklich möglich. In dem Haus befinden sich ausser uns noch die Vermieter in einer eigenen Wochnung, eine weitere Mietpartei und eine Geststätte. Alle hängen an den gleichen zwei Heizungen. Die eine Heizung ist eine modernere (10 bis 20 Jahre als), die andere ist noch eine Schwerkraftsheizung. Ausserdem ist es oft der Fall, dass im Winder manche Heizkörpe ausfallen, oder Warmwasser am Abend nicht mehr vorhanden ist und es bis zum Mittag am nächsten Tag dauert, bis das Wasser wieder kommt. Von der Dämmung mancher Fenster und Wände nicht zu sprechen. Es ist halt ein in eigenregie umgebautes großes Bauernhaus.
Wenn hier der VM die Heizkosten extra verrechnen würde, würde ihm jeder normale Mensch aufs Dach steigen, weil das ganze Mangelhaft ist. Ausserdem bezweifele ich, dass er überhaupt die Möglichkeit hat die einzeln angefallenen Heizkosten richtig auf die einzelnen Parteien aufzuschlüsseln (siehe oben vieleviele Heizungen und Wohnungen + Gasthaus geheizt werden).
Doch zurück zum Thema:
Macht es für mich Sinn, diese Mieterhöhung unter vorbehalt erst Mal zu zahlen, oder entfaltet in diesem Fall eine Zahlung unter Vorbehalt keine rechtliche Wirkung?
Und noch eine zweite Frage würde ich gerne anhängen:
Hat es Zweck als Mieter meinen Vermieter aufzufordern, der Preiserhöhung durch den Heizöllieferanten zu wiedersprechen? Oder gelten die Monopolistenregeln nicht für den Einkauf von Heizöl? Habe letztens oft gehört, man solle bei solchen Preiserhöhungen, dem Lieferanten widersprechen. Ich habe aber kein Vertragsverhältnis mit ihm.
Maßgeblich für alles ist der Mietvertrag. Wenn dort eine feste Warmmiete vereinbart ist, müssen sich die Vertragspartner daran halten. Die Mieterhöhung sehe ich als nicht rechtens an.
SLash hat folgendes geschrieben::
Deine genannte Mietererhöhung von 20% in 3 Jahren, mag ein Richtwert sein ist aber keine absolute Formel.
ALLE Mietverträge beinhalten eine FESTE Miete (andernfalls wäre auch an der Gültigkeit des Vertrages zu zweifeln). Demnach dürften in deutschen Landen kaum jemals Mieterhöhungen möglich sein. Da dies aber doch passiert, kann an der Aussage was nicht stimmen: Natürlich ist eine Mieterhöhung möglich, wenn nichts anderes VEREINBART wurde. Die Regeln stehen in den §§558 -559 BGB. Da findet sich auch die 20% Regel. Sie ist KEIN Richtwert, sondern doch "absolut".
SLash hat folgendes geschrieben::
Der Vermieter hat eine Frist für eine Erhöhung einzuhalten, welche weiß ich nicht.
Die Frist ist dann ja doch noch richtig rüber gekommen: Zwei Kalendermonate Überlegungsfrist.
SLash hat folgendes geschrieben::
Sicherheitshalber würde ich gegen die Erhöhung schriftlich Widerspruch einlegen.
Wenn die Mieterhöhungsforderung unberechtigt ist, dann braucht auch kein Widerspruch eingelegt zu werden. Die Erhöhung wird nur nach ausdrücklicher Zustimmung des Mieters wirksam. Es ist der Vermieter, der zur Tat schreiten muss, wenn der Mieter nichts von sich hören läßt. Da hier die Fristen offensichtlich nicht eingehalten wurden, ist die Forderung des Vermieters schon deswegen unwirksam.
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freeman303 hat folgendes geschrieben::
Ist in Bezug auf die Warmmiete diese Erhöhung rechtens, oder gelten da andere Bestimmungen?
Das BGB unterscheidet nicht zwischen Warm- und Kaltmieten.
Wenn wir mal von einer vereinbarten Warmmiete ausgehen, und beiseite lassen, dass der Vermieter hier gar keinen Mietenvergleich durchführt, dann wäre eine Erhöhung unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchaus möglich. VERGLEICHBAR sind dann eben andere WARMmieten. Jeder Mietspiegel gibt die Möglichkeit, die Mieten warm oder kalt zu vergleichen.
Wie man es aber auch betrachtet, DIESE Mieterhöhungsforderung ist schon wegen ihrer Formfehler nicht rechtens. Ich würde sie deshalb auch nicht unter Vorbehalt zahlen.
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Wie du schon richtig angemerkt hast, besteht kein Vertragsverhältnis mit dem Öllieferanten. Der Mieter hat dem Vermieter in Bezug auf DESEN Verträge auch keine Anweisungen zu geben. Die "Monopolistenregeln" gelten hier übrigens auch nicht. Andernfalls wäre es anzuraten, diesem "Widerspruch" doch mal an der Tankstelle zu versuchen.
Durch die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale sind alle konkret anfallenden Betriebskosten abgedeckt. Eine Abrechnung findet nicht statt.
Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur möglich, wenn darüber eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Der Vermieter muss dann aber nachweisen, dass für ihn die Kosten tatsächlich gestiegen sind. Eine Erhöhung nur auf Verdacht, weil die Kosten gestiegen sein oder die Mieter/innen mehr verbrauchen könnten oder eine Erhöhung, weil der Vermieter es einfach an der Zeit findet, ist unwirksam.
Der Grund für die Erhöhung muss den Mieter/innen mitgeteilt und die bisherige Betriebskostenbelastung der zukünftigen gegenübergestellt werden (AG Waiblingen WM 88, 129).
Vorausgesetzt, die gestiegenen Kosten werden aus diese Weise nachgewiesen, dann wird die erhöhte Miete mit dem übernächsten Monatsersten nach Eintreffen des Erhöhungsschreibens fällig.
Die Frage ist also, was genau im MV vereinbart wurde. Nachzuweisen, daß die Heizkosten gestiegen sind, dürfte dem Vermieter nicht allzu schwer fallen.
Ich habe allerdings einen Mietvertrag, in dem eine feste "Warmmiete" vereinbart wurde, die sämliche Nebenkosten (bis auf Müllgebühren) Kosten für Warmwasseraufbereitung, sowie die Heizung beinhaltet.
Ich kann da keine Nebenkostenpauschale rauslesen, sondern nur eine All-(But-The-Müll)-Inclusiv-Miete.
Ich sehe auch keinen Grund, an der Richtigkeit der Angaben zu zweifeln.
Ich habe allerdings einen Mietvertrag, in dem eine feste "Warmmiete" vereinbart wurde, die sämliche Nebenkosten (bis auf Müllgebühren) Kosten für Warmwasseraufbereitung, sowie die Heizung beinhaltet.
Ich kann da keine Nebenkostenpauschale rauslesen, sondern nur eine All-(But-The-Müll)-Inclusiv-Miete.
Ich sehe auch keinen Grund, an der Richtigkeit der Angaben zu zweifeln.
Und dann darf eine Erhöhung wg. gestiegener Betriebskosten nie erfolgen sondern nur eine klassische Mieterhöhung?
(bin da nicht so im Thema)
Wenn die Betriebskosten inklusive sind, dann ist eine Erhöhung der Betriebskostenpaschale nicht möglich, weil es keine gibt.
Es bleibt dann nur eine "klassische" Erhöhung der Miete. Das dann aber nach den für MIETEN geltenden Regeln: Also z.B. als Angleichung an die ortsübliche Miete.
In den Mietspiegeln sind dafür die einzelnen Durchschnitts-Nebenkosten getrennt aufgeführt.
ALLE Mietverträge beinhalten eine FESTE Miete (andernfalls wäre auch an der Gültigkeit des Vertrages zu zweifeln). Demnach dürften in deutschen Landen kaum jemals Mieterhöhungen möglich sein. Da dies aber doch passiert, kann an der Aussage was nicht stimmen: Natürlich ist eine Mieterhöhung möglich, wenn nichts anderes VEREINBART wurde. Die Regeln stehen in den §§558 -559 BGB. Da findet sich auch die 20% Regel. Sie ist KEIN Richtwert, sondern doch "absolut".
In der o.g. Angelegenheit geht es nicht um eine normale Mieterhöhung, sondern um eine Erhöhung wegen der Heizkosten die in der Miete inkl. geführt werden.
Auch durch dein zitieren des BGB's wird meine Aussage nicht unstimmig. Auch wenn es diese "für normale Mieterhöhungen" Regelungen gibt, kannst du nicht alle 3 Jahre 20% den Mietzins erhöhen. Der Spielraum nach oben wird begrenzt durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches, der den Mieter vor unangemessen hohen Mieten schützt.
Ergo ist hier nichts absolut. Außer vielleicht mein Veto.
Karsten hat folgendes geschrieben::
Wenn die Mieterhöhungsforderung unberechtigt ist, dann braucht auch kein Widerspruch eingelegt zu werden. Die Erhöhung wird nur nach ausdrücklicher Zustimmung des Mieters wirksam. Es ist der Vermieter, der zur Tat schreiten muss, wenn der Mieter nichts von sich hören läßt. Da hier die Fristen offensichtlich nicht eingehalten wurden, ist die Forderung des Vermieters schon deswegen unwirksam.
Eben, der Fragesteller weiß dies nicht.
Mein Vorschlag eines Widerspruches (selbst wenn er unnötig wäre) schadet auf keinen Fall. _________________ Eltern haften nicht für Ihre Kinder, sondern nur für ihr EIGENES Verhalten.
Im Mietvertrag ist eine "Warmmiete" vereinbart und nicht Miete + Nebenkosten. Es steht ausdrücklich drin, dass in der Warmmiete die Kosten für Heizung, sowie Wasser + Abwasser + Wassererwärmung beinhaltet sind.
Karsten hat folgendes geschrieben::
Ich kann da keine Nebenkostenpauschale rauslesen, sondern nur eine All-(But-The-Müll)-Inclusiv-Miete.
@Karsten
Worin liegt der Unterschied, zumal die Kosten die in der Miete enthalten sein sollen extra dargestellt worden sind ? _________________ Eltern haften nicht für Ihre Kinder, sondern nur für ihr EIGENES Verhalten.
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