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Hallo,
angenommen jemand erfährt Mitte September das er aufgrund seines Studiums einen Wohnungswechsel von München nach Berlin vornehmen muss (Semesterbeginn in Berlin: 17.10.05). Nach einer ordentlichen Kündigung zum 31.01.06 schlägt der Mieter der Hausverwaltung einen Nachmieter zum 01.11.05 vor. Dieser wird aber von der Hausverwaltung abgelehnt. Muss die Hausverwaltung den Nachmieter akzeptieren? Oder muss im schlimmsten Falle die Miete für eine leerstehende Wohnung bis zum 31.01.06 zahlen?
Generell bedeuten 3 Monate Kündigungsfrist keine besondere Härte für den Mieter. Der Mieter kann auch nur einen Nachmieter stellen wenn dieses mit dem VM im Mietvertrag vereinbart wurde oder der VM sich mit der Nachmietersuche einverstanden erklärt (keine Äusserung kann nicht als Zustimmung ausgelegt werden). Selbst wenn eine Nachmieterstellung vereinbart ist kann der VM jeden Nachmieter ablehnen, der Mieter muss dann solange weiter suchen bis ein Nachmieter den Mietvertrag unterschrieben hat. Ebenso kann sich der VM 3 Monate Zeit lassen sich zu überlegen den Nachmieter zu nehmen.
Selbstverständlich muss bis zum Ende der Mietzeit die Miete (inkl. Nebenkosten) bezahlt werden. Ausser es wurde ein Mietvertrag mit einen Nachmieter geschlossen dessen Mietbeginn noch vor dem Ende der Kündigungsfrist liegt was wieder zum ersten Teil des Postings führt.
1.) Muss die Hausverwaltung den Nachmieter akzeptieren? 2.) Oder muss im schlimmsten Falle die Miete für eine leerstehende Wohnung bis zum 31.01.06 zahlen?
Schöne und einfach Fragen und hier die Antworten:
zu 1.) Nein.
zu 2.) Ja. _________________ Dieser Beitrag ist meine persönliche Meinung und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar.
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Muss die Hausverwaltung den Nachmieter akzeptieren?
Das ist auch so ein Dauerbrenner aus den 100 populären Irrtümern zum Mietrecht:
"Ich habe 17 kinderlose Doppelverdiener-Ehepaare mit sechsstelligem Jahreseinkommen, Adelstitel und Hang zum ruhigen, unauffälligen Lebenswandel als mögliche Nachmieter gestellt. Jetzt muss mich der Vermieter doch auf jeden Fall vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen!"
Der Mieter kann nicht verlangen, das der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt, auch nicht. wenn er Nachmieter benennt.
Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen:
Das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich vereinbart worden, oder der Mieter hat ein dringendes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.
Es gibt eine unechte Nachmieterklausel: Gibt dem Mieter nur das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Sie bedeutet, das der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachfolger bemühen kann. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt.
Bei einer echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. In einem Wohnungsmietvertrag findet sich eine solche Klausel selten.
Enthält der Mietvertrag weder eine echte noch unechte Nachmieterklausel, kann der Mieter versuchen, sie im Nachhinein zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich aber nicht darauf einlassen.
In besonderen Härtefälle lassen Gerichte ausnahmsweise zu das der Mieter einen Nachmieter stellen kann (wenn auch VM ablehnt) z.b. wenn der Mieter seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt eine Arbeit annehmen muss, oder altersbedingt in ein Heim ziehen muss (bzw. Pflegeheim) (AG Münster WM 2000, 306)
Oder wenn der Mieter heiraten will, bzw. sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung objektiv zu klein wird.
Ist der Mieter berechtigt einen Nachmieter zu stellen, will der VM aber nur einen Ersatzmieter akzeptieren, der von ihm beauftragte Makler aussucht, wird der Mieter frei (AG Frankfurt/M WM 99, 571)
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