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Verfasst am: 31.07.05, 10:59 Titel: Wann muss der Gutachter kommen?
Hallo alle zusammen,
angenommen folgender Fall wäre eingetreten:
Mieter A teilt seinem Vermieter B mit, dass in seiner Souterrainwohnung im Schlafzimmer an einer Außenwand Schimmel aufgetreten sei. B lässt einen befreundeten Maler die Wand begutachten, welcher behauptet, die Wand sei nicht feucht. B ist sich deshalb sicher es liege ein Lüftungsfehler vor. Der Maler sagt, der Schimmel könne einfach von der Wand gewaschen werden und diese dann nochmals gestrichen werden. Dies ist dann von A erledigt worden. Obwohl A behauptet hat es liege kein Lüftungsfehler vor, wurde kein Gutachten gemacht.
Ein paar Monate später tritt das Schimmelproblem wieder auf. Dieses Mal wird jedoch die Tapete von der Wand genommen und somit sichtbar, dass die komplette Außenwand verschimmelt ist. (Hat das Abwaschen vorher wahrscheinlich doch nicht gereicht??) B schiebt die Schuld wieder auf A, ohne ein Gutachten machen zu lassen, Der Schaden wird jedoch auch von B beseitigt.
Kurz darauf entschließt sich A den Mietvertrag zu kündigen, weist aber darauf hin, dass der Schimmel auch schon auf Möbel übergegangen sei, und man sich wegen den entstehenden Kosten einigen müsse. Sollte dies nicht funktionieren, wolle A einen Gutachter kontaktieren. B entschließt sich daher dazu, von sich aus einen Gutachter zu holen, was aber bis zum Auszug von A nicht geschieht.
Wie wäre jetzt die Lage: Darf B einen Gutachter hinzuziehen, wenn A schon ausgezogen ist, die Wohnung also schon leer ist? Ist eine Schimmelursache dann noch vernünftig und eindeutig klärbar?
Selbstverständlich steht es jedem frei, die Beweismittel heranzuziehen, die er für nötig hält.
Wenn der Schaden durch bauliche Mängel verursacht ist, dann kann dies natürlich auch in der leeren Wohnung festgestellt werden. Die Ursache ist dann ja noch da.
Aber darf ein Vermieter denn über einen so langen Zeitraum ohne Gutachter die Schuld auf den Mieter schieben, wenn dieser anderer Meinung ist?
Außerdem muss ein Gutachter doch sicherlich auch feststellen, wo in den Räumen die Möbel standen, wie das Lüftverhalten des Mieters war, wie hoch die Luftfeuchtigkeit zum Zeitpunkt war, als noch in den Räumen gewohnt wurde. Dies ist nach einem Auszug alles nicht mehr möglich, ganz davon abgesehen, dass der Mieter bei dem Begutachten gar nicht anwesend sein wird und sich zu dem Thema nicht äußern kann.
Der Mieter kann sogar gar nicht mehr feststellen, ob wirklich ein Gutachten gemacht wird.
Also für mich spielt des Vermieter hier klar auf Zeit, sodass der Mieter alleine auf Kosten sitzen bleiben wird.
Wenn A eine Kaution bezahlt hat wird B diese mit Hinweis auf den Mangel behalten. Dann muss A auf Zahlung klagen da A ja meint es sei nicht sein Verschulden. Hat A keine Kaution bezahlt muss B klagen um die Kosten von A zu erhalten wenn B von dem verschulden von A überzeugt ist.
In beiden Fällen kann A das Gutachten von B ablehnen und dann wird wohl das Gericht eins in Auftrag geben. Anhand des neu erstellten Gutachtens wird dann das Gericht eine Entscheidung treffen die für A oder B teuer werden wird.
Aber darf ein Vermieter denn über einen so langen Zeitraum ohne Gutachter die Schuld auf den Mieter schieben, wenn dieser anderer Meinung ist?
Es gibt doch wohl offensichtlich "über einen so langen Zeitraum" schon unterschiedliche Auffassungen über die Ursachen der Schimmelbildung. Warum sollte ein eventuelles Fehlverhalten des Mieters nur wegen dessen Uneinsichtigkeit plötzlich dem Vermieter angelastet werden? Ein Gutachten ist ein Beweismittel. Die Tatsachen werden dadurch nicht auf den Kopf gestellt.
Zitat:
Außerdem muss ein Gutachter doch sicherlich auch feststellen, wo in den Räumen die Möbel standen, wie das Lüftverhalten des Mieters war, wie hoch die Luftfeuchtigkeit zum Zeitpunkt war, als noch in den Räumen gewohnt wurde.
In einem Prozess wird der Vermieter beweisen müssen, dass ein Baumangel als Ursache der Schimmelbildung auszuschließen ist. Dazu ist die Kenntnis der Möblierung und die Kenntnis des Lüftungsverhalten des Mieters nicht erforderlich. Gelingt dieser Beweis, wäre es Sache des Mieters den Nachweis zu führen, dass ein Fehlverhalten seinerseits nicht vorlag.
Zitat:
Dies ist nach einem Auszug alles nicht mehr möglich, ganz davon abgesehen, dass der Mieter bei dem Begutachten gar nicht anwesend sein wird und sich zu dem Thema nicht äußern kann.
Der Gutachter wird regelmäßig ausreichend sachverständig und nicht auf Angaben des Mieters zur Einschätzung von Baumängeln angewiesen sein.
Zitat:
Der Mieter kann sogar gar nicht mehr feststellen, ob wirklich ein Gutachten gemacht wird.
Da Gutachten üblicherweise schriftlich vorliegen werden, hat dieser Einwang etwas lächerliches.
Ich weiss nicht so ganz ob das Problem hier richtig verstanden wird?
Der Mieter lebt in einer verschimmelten Wohnung und er ist es, der immer wieder zum Mieter geht und ihm dieses Problem schildert. Dieser kennt aber keine plausiblen Erklärungen für das Schimmelproblem, sondern schiebt die Schuld ohne es besser zu wissen auf den Mieter?
Deshalb: Es wird nicht plötzlich dem Vermieter etwas angelastet, sondern die ganze Zeit umgekehrt. Der Mieter wird immer als der Schuldige hingestellt... (Ohne Gutachten,welches der Mieter gerne hätte... nicht der Vermieter!!)
Und das Problem, dass möglicherweise gar kein Gutachten mehr angefertigt wird ist meiner Meinung nach sehr wohl gegeben, Denn der Vermieter drückt sich ja schon die ganze Zeit vor einem Sachverständigen, warum sollte er ausgerechnet einen holen, wenn der Mieter schon ausgezogen ist?
Ich weiss nicht so ganz ob das Problem hier richtig verstanden wird?
Ich bin mir sogar ganz sicher, dass das Problem nicht nur nicht richtig, sondern überhaupt nicht verstanden wird. Das Unverständnis liegt in diesem Fall allerdings beim Fragesteller.
Für den Ausgang eines Gerichtsverfahrens ist entscheidend, wer die Beweislast trägt, wenn sich die Ursache für die Feuchtigkeit letztlich nicht aufklären lässt....Überwiegend sagen Gerichte: Der Mieter muss beweisen, das die Wohnung mangelhaft ist, das sie also Schimmelflecken hat. Dies wird meisstens unstrittig sein. Danach ist der Vermieter am Zuge, er muss beweisen das unzureichendes Lüften als Ursache für den Schimmelpilz infrage kommt, in dem er die in seinem Verantwortungsbereich liegende Ursachen ausschließt.
Angenommen es ist ein Gutachter gekommen, welcher in seinem Bericht schreibt, dass die Schuldfrage durch seine Untersuchungen nicht eindeutig zu klären ist. (Messungungen an den betroffenen Stellen ergäben zu hohe Werte, an nicht betroffenen Wänden seien die Werte optimal. Ein falsches Lüftverhalten seitens des Mieters könne nicht nachgewiesen werden, nur Möbel ständen teilweise zu nah an den Wänden). Es würden weitergehende Untersuchungen in Form von Bohrungen empfohlen.
Der Vermieter (A) kommt dieser Empfehlung nicht nach. Bei der Wohnungsübergabe nach Auszug des Mieters (B), möchte A die Kosten für den Gutachter teilen. Darf er dies? Muss die Ursache des Schimmels nicht geklärt werden?
wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter kommt, wird ein Parteiengutachen - egal ob vom Vermieter oder vom Mieter in Auftrag gegeben - wohl nicht anerkennt werden. Weshalb sollte der Mieter sich kostenmäßig an einem Gutachten beteiligen, dass im letztendlich garnichts nützt.
Besser wäre die Beantragung eines Beweisicherungsverfahrens, weil dann nämlich das Gericht einen vereidigten Sachverständigen mit der Anfertigung eines Gutachtens beauftragt.
Da der Vermieter die Schuld für die Schimmelbildung pauschal auf den Mieter abschiebt, wird er sich wahrscheinlich kurzerhand - wie Strider ausführte - aus dessen Kaution bedienen.
Wenn der Mieter neben den an seinem Mobiliar entstandenen Schäden nicht auch noch seine Kaution einbüßen will, wird er sich wohl mit dem Vermieter gerichtlich auseinandersetzen müssen.
Der Mieter sollte sich unbedingt von einem versierten Rechtsanwalt für Mietrecht beraten lassen.
wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter kommt, wird ein Parteiengutachen - egal ob vom Vermieter oder vom Mieter in Auftrag gegeben - wohl nicht anerkennt werden. Weshalb sollte der Mieter sich kostenmäßig an einem Gutachten beteiligen, dass im letztendlich garnichts nützt.
Vielleicht deshalb:
Mieter muss Kosten des Sachverständigen bezahlen
Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einer vertraglich wirksam vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung der Malerarbeiten in der Mietwohnung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach, kann der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Mieter auch eine ihm vom Vermieter gesetzte Nachfrist ergebnislos verstreichen lässt.
Der Nachweis, dass die Arbeiten nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, obliegt dem Vermieter. Ferner muss der Vermieter auch die Höhe des Schadens, d. h. die Kosten beziffern, die bei Ausführung der Arbeiten durch einen Dritten, z. B. einem Malerfachbetrieb entstehen. Hat der Vermieter zur Feststellung des Zustandes oder zur Ermittlung der Schadenshöhe einen Sachverständigen beauftragt, blieb er auf den Sachverständigenkosten häufig sitzen, da die Mietgerichte eine Erstattungspflicht des Mieters meist abgelehnt hatten mit der Begründung, der Vermieter habe gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen, weil er den Nachweis ebenso durch fachkundige Zeugen, Lichtbilder oder Kostenvoranschläge hätte führen können. Andererseits hatten Vermieter im Streitfall aber häufig Beweisprobleme, wenn sie als Beweis "nur" Zeugen oder Kostenvoranschläge von Fachgeschäften anbieten konnten.
Folgerichtig hat der BGH daher in einem neuen Urteil entschieden, dass der Mieter im Rahmen eines bestehenden Schadenersatzanspruches als Schadensposten auch die Kosten eines Sachverständigen erstatten muss, den der Vermieter mit der Feststellung des Zustandes der Wohnung beauftragt hat. Der Vermieter muss sich zur Durchsetzung seiner Rechte grundsätzlich nicht aus Kostengründen auf andere, im konkreten Fall ggf. weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen mit nicht zu prognostizierendem Erinnerungsvermögen oder die Vorlage von Lichtbildern verweisen lassen (BGH, Urteil v. 26.05.2004, VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466).
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