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[Jessica]

Hallo,

ich hoffe ich bin hier richtig!

Und zwar habe ich mal eine Frage zur Erbpacht bzw deren Finanzierung.

Ist es richtig, dass man eine Immobilie bzw das dazugehörige Grundstück, wenn auf Erbpacht läuft, nicht 100%ig über die Bank finanzieren kann?

Ich habe da verschiedene Sachen zu gehört und bin mir nun garnicht mehr sicher was nun richtig ist.

Die einen meinen, dass man bei Erbpacht mind 1/3 der Kaufsumme als Eigenkapital haben muss, da dann wohl nicht mehr die Bank im Grundbuch an erster Stelle stehen würde.Hierzu wurde mir gesagt, dass sei gesetzlich so vorgeschrieben!

Andere meinen wiederrum, dass es völlig egal ist, ob bei Erbpacht 100%ig finanziert wird oder nicht.

Kann mir da einer von euch weiterhelfen?

Danke!

Jessica

[Karsten11]

Hallo,

bei Erbbaugrundstücken wird ein neues Grundbuchblatt im Erbbaugrundbuch angelegt. Dieses ist grundsätzlich frei per Grundschuld zu belasten.

Aber es bestehen bei Erbbaurechte einige Besonderheiten, die Banken (und Kreditnehmer) berücksichtigen müssen:

- Natürlich haftet nur das Gebäude, nicht das Grundstück
--> Während Grundstückspreise tendentiell steigen, sinkt der Wert des Gebäudes wegen Abnutzung. Die Bank wünscht sich daher ein höheres Eigenkapital
- Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet.
--> Die Bank wünscht daher eine Rückzahlung des Kredites vor dem Auslaufen des Rechtes. Wenn das Erbbaurecht schon in 20 Jahren endet, muss die Tilgung so hoch sein, dass der Kredit in 20 Jahren abbezahlt ist. Viele Banken haben auch Regeln, dass die Mindestrestlaufzeit eines Erbbaurechtes noch 10,20 oder 30 Jahre betragen muss, wenn eine Finanzierung möglich sein soll.
- Der Erbbauzins geht der Forderung der Bank vor
--> Bei der Versteigerung bekommt erst der Erbbaugeber sein Geld, dann die Bank. Daher wird die Bank einen entsprechenden Sicherheitsabschlag auf den Beleihungswert vornehmen.

Zur Frage der 100%-Finanzierung von Erbbaurechten:

Auch bei "normalen" Immobilien nimmt die Bank einen Sicherheitsabschlag (10-20 %) auf den Marktwert vor, wenn sie den Beleihungwert ermitteln will.

Beispiel:

Kaufpreis: 100.000 €
Sicherheitsabschlag: 10.000 €
Beleihungswert: 90.000 €
Kauf-Nebenkosten: 10.000 €

Finanzierungsbedarf: 110.000 €

Will der Kunde im Beispiel das Objekt voll finanzieren, so geht die Bank davon aus, das 90.000 € vom Objektwert abgedeckt sind. Für 20.000 € (sog. Blankoanteil) muss dann die Bonität des Kunden gut sein.

Bei einem Erbbaurecht würde der Sicherheitsabschlag typischerweise höher sein. Der Kunde muss dann mehr Eigenkapital mitbringen oder für einen höheren Blankoanteil gut sein.