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Aus einem Mietverhältnis, dass vor 1 Jahr beendet wurde, steht dem Mieter noch die Rückzahlung der Mietkaution zu.
Gleichzeitig streiten sich Mieter und Vermieter gerichtlich in zwei Verfahren um Mietkürzungen. Eines der beiden Verfahren wird erstinstanzlich zu Gunsten des Vermieters entschieden, auf Rechtsmittel wird seitens des Mieters verzichtet.
Der Vermieter begibt die Forderung in die Vollstreckung. Der Forderungsbetrag ist deutlich geringer als die rückzuzahlende Mietkaution.
Daraufhin erklärt der Mieter mit Einschreiben/Rückschein gegenüber dem Vermieter wie auch dessen Bevollmächtigten die Aufrechnung der Vermieterforderung der Mietkaution unter Nennung des Betrages und des Aktenzeichens des verlorenen Prozesses.
Der Prozeßbevollmächtige weist ein paar Tage später die Aufrechnung mit der Begründung zurück, es sei ja noch eine weitere Forderung anhängig.
Aus meiner Sicht ist diese Zurückweisung nicht wirksam. Die Mietkaution ist fällig, nicht bestritten und auch nicht Gegenstand eines Zivilverfahrens. Die Forderung des Mieters aus dem verlorenen Prozeß ist ebenso fällig, beiden in Geld.
Auch bei Forderungsmehrheit kann sich der Aufrechnende aussuchen, mit welcher Forderung er in welcher Höhe aufrechnet.
Wäre der schnellste Weg hier nicht eine Feststellungsklage?
Gegebenenfalls verbunden mit einer einstweiligen Verfügung, um etwaigen Vollstreckungsschritten zuvor zu kommen?
Die Mietkaution ist fällig, nicht bestritten und auch nicht Gegenstand eines Zivilverfahrens.
Wieso ist sie dann seit einem Jahr nicht zurückgezahlt worden? _________________ DefPimp: Mein Gott
Biber: Nö, war nur M.A.S. Aber hier im Forum ist das schon ziemlich dicht dran.
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Die Mietkaution ist fällig, nicht bestritten und auch nicht Gegenstand eines Zivilverfahrens.
Wieso ist sie dann seit einem Jahr nicht zurückgezahlt worden?
Ein Abnahmeprotokoll wurde bei Rückgabe der Mietsache nicht unterschrieben, da sich beide Seiten nicht einig waren.
Die Fälligkeit der Rückzahlung einer Mietkaution tritt ja nach wohl nicht unmittelbar nach Rückgabe der Mietsache ein, sondern dem Vermieter wird eine Frist zugestanden, ggfs. eigene Ansprüche zunächst zu klären.
Diese liegt - folgt man den Präjudizien - zwischen drei und sechs Monaten.
Und selbst dann - hat der BGH nach meinem Kenntnistand 1999 entschieden - kann, bei Betrachtung des Einzelfalles, auch eine längere Frist nötig sein, zum Beispiel, wenn die Nebenkostenabrechnungen noch nicht vorliegen. Nach 13 Monaten dürften diese Fristen allerdings abgelaufen sein.
Zur Rückzahlung der Kaution wurde zwar aufgefordert, dies aber nicht beantwortet.
Im Hinblick auf die zivilrechtlichen, teilweise noch anhängigen Verfahren, erschien es nicht notwendig, die Aufrechnung in die Verfahren einzuführen.
Kern meiner Frage ist deshalb der, ob ein Vermieter, der seine Ansprüche mit der Mietkaution VERrechnet, dies dem Mieter mitteilen MUSS, ehe die Verrechnung wirksam wird.
Und wenn er dies nicht tut, der Mieter einzelne Ansprüche des VERMIETERS, die sich gegen den Mieter richten, mit der Mietkaution seinerseits AUFrechnen kann, was er ebenfalls mitteilen MUSS und die Wirkung mit Zugang eintritt.
Anmeldungsdatum: 29.01.2006 Beiträge: 8913 Wohnort: Berlin
Verfasst am: 20.05.06, 15:57 Titel:
Nun, Schaffrath, ich denke, der Sachverhalt ist unvollständig und der Vermieter hat wegen der aus seiner Sicht unberechtigten Mietkürzungen ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausgeübt. Würde jedenfalls jeder vernünftige Vermieter machen...
Im übrigen dient die Kaution der Sicherung des Vermieters. Bekanntermaßen hat der Vermieter das Recht, bis zur Abrechnung über die Nebenkosten nach Ende des Abrechnungszeitraums einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückzubehalten, wenn eine Nachzahlung durch den Mieter aufgrund der Abrechnung zu erwarten ist. Hat dann der Mieter mit der vollen Kaution gegen die Forderung des Vermieters aus dem gewonnenen Prozeß aufgerechnet, dürfte diese Aufrechnung, ggf. teilweise, unwirksam sein...
Nun, Schaffrath, ich denke, der Sachverhalt ist unvollständig und der Vermieter hat wegen der aus seiner Sicht unberechtigten Mietkürzungen ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausgeübt. Würde jedenfalls jeder vernünftige Vermieter machen...
Im übrigen dient die Kaution der Sicherung des Vermieters. Bekanntermaßen hat der Vermieter das Recht, bis zur Abrechnung über die Nebenkosten nach Ende des Abrechnungszeitraums einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückzubehalten, wenn eine Nachzahlung durch den Mieter aufgrund der Abrechnung zu erwarten ist. Hat dann der Mieter mit der vollen Kaution gegen die Forderung des Vermieters aus dem gewonnenen Prozeß aufgerechnet, dürfte diese Aufrechnung, ggf. teilweise, unwirksam sein...
Metzing
Falls ich dies richtig beurteile, müßte ein Zurückbehaltungsrecht explizit geltend gemacht werden [vergl. Palandt § 273 Rn 19]
Dies ist nicht der Fall.
Weiter setzt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts voraus, dass die Leistung noch zurückgehalten werden kann [ebenso Palandt § 273 Rn 19].
Mit Zugang der mieterseitigen Aufrechnung in die Forderung wohl erloschen und deshalb kann ein - später erklärtes - Zurückbehaltungsrecht nicht mehr ausgeübt werden.
Sicher hat ein Vermieter das Recht, bis zur Abrechnung der Nebenkosten nach Ende des Abrechnungszeitraumes (der lange verstrichen sein dürfte) einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten. Aber auch hierüber sollte er sich erklären müssen.
Anmerkung: Der Vermieter hat jahrlang keine Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, trotz Klage und entsprechendem Urteil. Dies aber nur zur Information.
Die aufgerechnete Forderung entspricht 1/3 der hinterlegten Mietkaution.
Zu beachten ist sicherlich auch, dass die Frist nach § 548 BGB längst abgelaufen ist, weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis i.a.R. verjährt sein dürften.
Um die Frage auf den Punkt zu bringen: Meines Erachtens hat ein Vermieter nur Zugriff auf die Mietkaution [Eigentum des Mieters] im Rahmen der Verrechnung mit eigenen Ansprüchen. Diese Verrechnung muss er gegenüber dem Mieter erklären, ehe sie wirkam wird. Erklärt er sich nicht, macht auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend und ist die Rückgabe der Mietsache - wie hier - vor 13 Monaten erfolgt, sollte eine mieterseitige Aufrechnung möglich sein.
Zu beachten ist sicherlich auch, dass die Frist nach § 548 BGB längst abgelaufen ist, weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis i.a.R. verjährt sein dürften.
Was einer Aufrechnung nicht unbedingt entgegensteht, siehe § 215 BGB.
Zu beachten ist sicherlich auch, dass die Frist nach § 548 BGB längst abgelaufen ist, weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis i.a.R. verjährt sein dürften.
Was einer Aufrechnung nicht unbedingt entgegensteht, siehe § 215 BGB.
Das sehe ich auch so.
Allerdings kann m.E. einer Aufrechnung nicht mit einer - weiteren und späteren - Aufrechnung begegnet werden.
§ 390 BGB schließt zwar die Aufrechnung mit einer einredebehafteten Forderung aus, dies gilt allerdings nicht, wenn das Zurückbehaltungsrecht die Forderung sichert, welche durch die Aufrechnung erfüllt werden soll [vergl. Palandt § 390 Rn 2).
Die Mietkaution haftet für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, dies umfaßt aus meiner Sicht auch die hier vorliegende, vermieterseitig vollstreckbare Forderung.
Selbst bei (späterer) Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts dürfte dies im vorliegenden Fall nicht greifen, weil der § 390 BGB die Aufrechnung nicht verhindert.
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