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Anmeldungsdatum: 31.07.2006 Beiträge: 1 Wohnort: Berlin
Verfasst am: 01.08.06, 09:04 Titel: Undichtes Glasdach in Eigentumswohnung
Angenommen Herr A hat 2002 eine 1989 ausgebaute Dachwohnung als Eigentumswohnung innerhalb eines 20 Eigentümer-Hauses gekauft. Ein Abgeschlossenheitsplan liegt vor, die Eigentümergemeinschaft hatte den Ausbau bewilligt. Für die Ausbauwohnung gilt der Gemeinschafts- und verwaltungsvertrag, in dem geregelt steht: "Teile des gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderich sind, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums".
Die Dachwohnung hat zwei Dachverglasungselemente, eines im Erker und eines in einem Zimmer. In beiden Glasdachelementen sind zu öffnende Fensterelemente eingebaut.
Die Glasdachelemente werden nun undicht, die Silikondichtung wird porös. Es regnet herein, die Wände nehmen Schaden. Die Fensterelemete selbst sind weiterhin dicht. Das Glas selbst ist unbeschädigt und intakt.
Im Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrag findet sich der Passus: "Die Behebung von Glasschäden an Fentsern und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, obliegen ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer".
Frage:
Gilt der Dichtungsschaden an den Glasemelemten als Glasschaden?
Ist somit der Wohnungseigentümer finanziell für den Schaden verantwortlich? Oder gilt das Glasdach als Gesamtelemt als Gemeinschaftseigentum und muss daher die Gemeinschaft finanziell für Schaden und Instandhaltung aufkommen?
Wer haftet für die Folgeschäden an den Wänden, wenn sich die Verwaltung aufgrund des Gemeinschafts- und Verwaltervertrages weigert zügig die Reperaturen einzuleiten?
Verfasst am: 01.08.06, 18:00 Titel: Re: Undichtes Glasdach in Eigentumswohnung
Hanne Hiller hat folgendes geschrieben::
.... Im Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrag findet sich der Passus: "Die Behebung von Glasschäden an Fentsern und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, obliegen ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer".
Frage:
Gilt der Dichtungsschaden an den Glasemelemten als Glasschaden?
Gemeint ist mit diesem Passus sicherlich nicht nur das Glas, sondern die gesamten Fenster. (Denke ich mal)
MfG
Lucky _________________ Meine Beiträge stellen lediglich meine private Meinung sowie ggf. Transparenzinformationenen dar. Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.
Warnhinweis: Ich bitte zu beachten, daß ich auch "einfach nur unsinnige" Beiträge schreibe.
Ich würde es genauso sehen. Dichtung gehört zum Fensterglas.
Die Fenster bleiben jedoch Gemeinschaftseigentum auch wenn diese dem Sondereigentümer zur Instandhaltung übertragen worden sind. _________________ Sie sind hier im Forum Deutsches Recht.
Es gibt grundsätzlich zwei Standpunkte - meinen und den falschen. (D. B.)
Zwei Dinge sind unendlich, das Universum und die Dummheit. (A. E.)
Es kommt auf zum Teil auf die konstruktive Ausführung dieses Glasdaches an. Ich gehe bei meinem Beitrag davon aus, daß es sich um eine Art "Velux"-Fenster handelt.
Hanne Hiller hat folgendes geschrieben::
Frage:
Gilt der Dichtungsschaden an den Glasemelemten als Glasschaden?
Ist somit der Wohnungseigentümer finanziell für den Schaden verantwortlich? Oder gilt das Glasdach als Gesamtelemt als Gemeinschaftseigentum und muss daher die Gemeinschaft finanziell für Schaden und Instandhaltung aufkommen?
Zitat aus Haufe Wohnungseigentum Office, HWO Vers. 8.3:
Aufgepasst bei Fensterlaibungen
Selbst wenn die Teilungserklärung die Bestimmung enthält, jeder Wohnungseigentümer habe die in seinem Sondereigentum gelegenen Bereiche auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, und gleichzeitig die Fenster seinem Sondereigentum zugeordnet sind, bezieht sich eine entsprechende Kostentragungspflicht nicht auf Bereiche, die zwar mit den Fenstern verbunden sind, aber Teile anderer konstruktiver und somit zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordneter Gebäudebereiche sind. Sind beispielsweise die Fensterlaibungen schadhaft oder verfault, sind die Kosten jedenfalls von der Gemeinschaft insgesamt zu tragen, denn die Laibungen stehen als Teil der Dachkonstruktion zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97).
Dies dürfte, nach meiner Meinung, auch für die Abdichtung zwischen Laibung und Fensterrahmen gelten.
Hanne Hiller hat folgendes geschrieben::
Frage:
Wer haftet für die Folgeschäden an den Wänden, wenn sich die Verwaltung aufgrund des Gemeinschafts- und Verwaltervertrages weigert zügig die Reperaturen einzuleiten?
Wenn die Folgeschäden schuldhaft verursacht wurden, der Verursacher. In diesem Fall könnte das der Verwalter sein.
Daß hier der Verwalter handlungspflichtig ist, steht für mich - unabhängig vom oben aufgeführten Beschluß des OLG Düsseldorf - außer Zweifel. Denn dem Sondereigentümer obliegt laut Gemeinschaftsvertrag (ich gehe davon aus, das hier die Teilungserkläung gemeint ist) nur/konkret die Behebung von Glasschäden (selbst das ist in Bezug auf die Auftragsvergabe diskussionswürdig, da auch Gemeinschaftseigentum). Von Fenstern (wie vielfach in Teilungserklärungen formuliert) im allgemeinen ist gerade nicht die Rede. Die Vereinbarung ist zweifelsfrei auf die Behebung von Glasschäden begrenzt. Die Instandsetzung der Dichtung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Dafür, und für die entsprechende Auftragsvergabe, ist, nach meiner Meinung, ausschließlich der Verwalter zuständig.
Zitiert aus Zeitschrift für Wohnungseigentum, Heft 7/2002, Seite 297:
In der Regel unterliegen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer. Liegt ein dringender Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vor, darf beziehungsweise muß der Verwalter selbst entscheiden und sofort tätig werden. Ein dringender Fall ist gegeben, wenn die durchzuführende Maßnahme derart unaufschiebbar ist, das eine Entscheidung der Wohnungseigentümer vorab nicht mehr eingeholt werden kann (Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 27 WEG Rz. 20).
Durch das passive und unmotivierte Verhalten geht der Verwalter, nach meiner Meinung, zumindest ein sehr hohes Risiko ein.
Hanne Hiller hat folgendes geschrieben::
Frage:
Wie ist bestens vorzugehen?
Ich würde dem Verwalter meine Sicht der Dinge (Schadensschilderung) nachweisbar unter Fristsetzung schriftlich mitteilen sowie auf sehr dringenden Handlungsbedarf und eventuelle Schadensersatzpflichten hinweisen.
Möglicherweise kann die Instandsetzungsmaßnahme auch im Rahmen der Notgeschäftsführung durchgeführt werden.
Grundsätzlich sollte beachtet werden, daß Klauseln in Teilungserklärungen über Kostenübernahmeverpflichtungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums durch Sondereigentümer vor Gericht häufig der Auslegung unterliegen (wobei die hier in Rede stehende Formulierung eigentlich eindeutig ist). WEG-Recht ist Richter-Recht. Und vor Gericht und auf hoher See befindet man sich bekanntlich in Gottes Hand. Dies gilt insbesondere auch für WEG-Verfahren.
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