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Verfasst am: 26.11.06, 12:17 Titel: Grundschuldlöschung Probleme mit Bank
Folgender Fall:
A hat zwei Objekte
S 135.000 € und
W 130.000 €,
die beide voll finanziert wurden und vermietet sind.
Objekt S soll jetzt verkauft werden. In Objekt S ist nur eine Grundschuld in Höhe von 18.000 € eingetragen, sonst ist dieses Objekt ohne Belastung.
Das Objekt W ist durch die Bank R voll finanziert und hat die volle Grundschuld eingetragen. Tilgungsersatz sind 2 LV die ebenfalls abgetreten sind. Die Bank R hat sich in das Objekt S als Zusatzabsicherung noch die obigen 18.000 € eintragen lassen.
Jetzt will die Bank R der Löschung nur zustimmen, wenn sie eine Sondertilgung in Höhe von 30.000 € (12.000 € mehr als die eingetragenen 18.000 €) auf den Kredit von W (130.000 €) zuzüglich Vorfälligkeitentschädigung (fast 1000 €) erhält. Kredit für W wurde erst vor 2 Jahren verlängert. Bedingungen wurden von R nicht geändert.
Thema eilt, weil Notartermin für S in Kürze bevorsteht. Welche Empfehlung gibt es?
zunächst einmal sollte es im Interesse von Bank und Kunde sein, dass die (nach Wegfall der 18.000er GS) notwendige Risikoreduzierung der Bank nicht über eine Sondertilgung sondern durch eine Sicherheitenverstärkung erfolgt. Ein Teil des Kaufpreises wird angelegt und abgetreten/verpfändet. Vorteile
- Es fällt keine VFE an
- Die Bank hält ihr Geschäft
- Die steuerliche Absetzbarkeit der Schuldzinsen bleibt.
Jetzt aber zu der eigentlichen Kernfrage: 30.000 statt 18.000 €.
Wenn die Bank die Freigabe der GS bei Objektverkauf an eine Zahlung von signifikant mehr als dem abgesicherten Betrag knüpft (und damit den Verkauf unmöglich zu machen droht), so könnte ein Gericht dies als sittenwidrig ansehen.
Auf der anderen Seite reden wir hier von einer 100%-Finanzierung. Dort hat die Bank derzeit trotz der bestehenden Sicherheiten einen Blankoanteil. Bei Änderungen der Finanzsituation könnte die Bank daher eine Sicherheitenverstärkung fordern.
Ich würde hier eher ökonomisch als juristisch argumentieren:
- Langjähriger guter Kunde
- Verbessert sich nicht die Bonität durch den Verkauf, da die Verschuldung sinkt?
- Vieleicht kann man Teile des Verkaufserlöses bei der Bank anlegen...
A hat ein gewisses Verständnis für R die Sicherheit zu erhöhen, obwohl A seit 10 Jahren pünktlich bezahlt. A verfügt noch über ein weiteres Objekt, wo eine entsprechende Grundschuldabtretung problemlos möglich wäre, R geht aber nicht darauf ein. Auch eine Teilrückzahlung des Kredits wäre möglich. A stört insb. die VFE. A sieht nicht ein, diese zu bezahlen, weil er ja die Rückzahlung nicht gefordert hat. Bei R handelt es sich nicht um eine "Bank um die Ecke", sondern um eine Hypothekenbank bei der nur sehr schwierig ein entscheidungsfähiger Ansprechpartner ans Telefon zu bekommen ist. Eine Einigung und Austausch der Argumente über den "Postweg" ist sehr langwierig. Würde der Hinweis die Bafin einzuschalten etwas bringen?
die Bafin hat ganz andere Aufgaben, als den Einzelproblemen der Kunden hinterherzulaufen. Die Bafin kontrolliert die Banken, ob diese so aufgestellt sind, das ihre Stabilität und die Stabilität des Bankensystems nicht gefährdert ist.
Wenn man der Bafin daher schreibt: Bank X gibt Kredite ohne die Sicherheiten oder das Einkommen zu prüfen, dann kann es durchaus sein, das die Bafin dem nachgeht.
Hier ist aber kein Hinweis auf ein Risiko der Bank zu erkennen.
Für Konflikte zwischen Bank und Kunde ist (neben der Bank selbst) sinnvollerweise der Ombudsmann des jeweiligen Bankenverbandes einzuschalten. Auch der Hinweis auf den Ombudsmann soll schon Wunder gewirkt haben.
- das deutsche Finanzsystem funktions- und wettbewerbsfähig, stabil und integer bleibt
- die Anleger und Versicherten das Vertrauen in dieses System behalten,
- die Marktteilnehmer sich fair verhalten"
Das sehe ich bei A schon gegeben. Es gibt sogar ein online-Beschwerdeformular und ein Beschwerdetelefon. Bei mehreren 10tausend Beschwerden im Jahr geht es nicht immer um die "ganz großen Dinge".
Zur VFM:
Genau! Bank fordert eine Sondertilgung über die Teilgrundschuld hinaus und will dafür noch eine VFM. Das findet A nicht sehr fair.
zur BAFIN: Natürlich kann man seine Beschwerde bei der Bafin adressieren. Sie wird dort auch gelesen und man bekommt einen schönen Formbrief als Antwort. Meine Aussage war auch nur so zu verstehen, dass die Bafin dem Kunden nicht hilft, zivilrechtliche Ansprüche im Einzelfall durchzusetzen.
Ganz im Gegensatz zum Ombudsmann. Dessen Aufgabe ist explizit dies.
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