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Verfasst am: 19.01.07, 15:17 Titel: Immobilie / Verkauf statt Zwangsversteigerung durch Bank
A und B sind im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie (Eigentumswohnung) vermerkt. A stirbt. B kann das Darlehen nicht mehr bedienen. Die Bank gibt an, die Immobilie (8 Jahre alt - Kaufpreis ehem. ca. EUR 280.000) für einen Preis von EUR 140.000 veräußern zu wollen. Gleichzeitig bedeutet dies, daß die Restschuld von B sehr viel höher liegt im Vergleich zu der Situation, daß die Bank erst einmal einen am Verkehrswert näher dranliegenden Verkaufserlös zu erzielen versucht. Problem ist, daß ein derart niedriger Verkaufpreis die Insolvenz von B wahrscheinlich macht. Aus dem Bereich der Zwangsversteigerung ist die 5/10 bzw. 7/10-Regelung bekannt demzufolge ein Auktionator bei Unterschreitung dieser Anteile gemessen am Verkehrswert die Zwangsversteigerung verwerfen muß (5/10) bzw. kann (7/10). Ist ein solch niedriger Verkaufspreis nicht als Vertrag zu Lasten eines Dritten zu bewerten sein?
Alternative: Kann die Bank auch direkt - somit ohne Verkaufsbemühung - die Zwangsversteigerung beantragen?
die Bank kann sich um einen Verkauf bemühen, wie sie will: Der einzige, er den Verkauf durchführen kann ist B selbst.
Die Bank kann lediglich die Zwangsversteigerung betreiben. Da hierbei jedoch typischerweise weniger herauskommt als bei einem freihändigen Verkauf, liegt es im gemeinsamen Interesse von Bank und Eigentümer, hier einen freihändigen Verkauf vorzunehmen.
Hierzu suchen am besten Bank und Kunde einen Käufer und versuchen das Objekt möglichst gut zu verkaufen.
Bezüglich der verbleibenden Restschuld kann der Kunde dann mit der Bank über Rückzahlungsmodalitäten und einen Teilerlass der Bank verhandeln. Seine Verhandlungsposition ist deutlich gestärkt, wenn er durch kooperatives Verhalten beim Verkauf zu einer Schadensminimierung beiträgt.
folgende Anschlußfrage: Wenn die Bank daran interessiert ist - aus welchen Gründen auch immer - so schnell wie möglich die Wohnung in die Zwangsvollstreckung zu bringen, muß sie doch sicher B einen angemessenen Zeitraum zu einem etwaigen günstigeren freihändigen Verkauf einräumen. Richtig? Wenn ja, welche Zeiträume sind diesbezgl. seitens der Bank zu berücksichtigen?
folgende Anschlußfrage: Wenn die Bank daran interessiert ist - aus welchen Gründen auch immer - so schnell wie möglich die Wohnung in die Zwangsvollstreckung zu bringen, muß sie doch sicher B einen angemessenen Zeitraum zu einem etwaigen günstigeren freihändigen Verkauf einräumen. Richtig? Wenn ja, welche Zeiträume sind diesbezgl. seitens der Bank zu berücksichtigen?
Verhandlungssache! Wenn die Bank den Eindruck bekommt, dass B sich nicht wirklich darum bemüht, einen Käufer für die Immobilie zu finden, wird sie die Zwangsversteigerung weiter vorantreiben. Schliesslich hat die Bank den Kredit ja nur deshalb gekündigt und fällig gestellt, weil B diesen nicht mehr vertragsgemäss bedient hat.
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