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Verfasst am: 08.03.07, 12:27 Titel: vorzeitige Kündigung eines Darlehensvertrages (Immobilie)
Hallo,
mal folgende Problemstellung:
A+B haben sich in 2001 eine Immobilie gekauft, an die 2002 ein Anbau vorgenommen wurde. 2007 trennen sich A+B. Sowohl beim Ankauf als auch beim Anbau wurde ein Teil der Kosten über Darlehen bei Bank C finanziert.
A+B wollen jetzt die Immobilie veräußern. Die kreditgebende Bank C bietet an, über den hauseigenen Immobilienservice die Verkaufsabwicklung zu übernehmen. Beim Besuch des Bankmenschen stellt sich nun heraus, dass die Immobilie nach dessen Einschätzung nur zu einem Erlös verkauft werden kann, der die Restschuld + Vorfälligkeitszinsen nicht abdeckt.
Ein Gespräch mit dem Kreditsachbearbeiter der Bank ergibt, dass eine erwogene Umfinanzierung auf A nicht gewährt würde.
A sondiert daraufhin den Markt und bekommt ein Angebot, die Finanzierung unter Einschluß der Vorfälligkeitsentschädigung allein auf ihn zu übertragen, so dass ein Verkauf der Immobilie mit dem von dem Immobilienberater der Bank C veranschlagten Verkaufspreis und dem daraus resultierenden Verlust nicht erforderlich ist. A ist auch insofern sauer auf Bank C, die offensichtlich eine überhöhte Finanzierung bewilligt hat.
A möchte nun 4 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Darlehen ablösen. Dabei stellen sich folgende Fragen:
Kann A verlangen, dass Bank C der Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung zustimmt, um die Immobilie auf ihn/sie umzuschulden, wenn C dies abehnt?
Kann man Bank C anhand der Zahlen unterstellen, die Finanzierung unseriös gestaltet zu haben, da das eingesetzte Kapital den Verkehrswert der Immobilie um immerhin knapp 30% übersteigt?
Ist das Überlassen der ideellen Hälfte von B an A mit einem Verkauf i.S. der BGH Rechtsprechung gleichzusetzen? Der BGH hat entschieden, dass eine vorzeitige Darlehensablösung bei Verkauf der Immobilie verlangt werden kann.
Wäre hier u.U. auch der vom BGH benannte finanzielle Handlungsspielraum von A+B ein Argument?
Immerhin käme B schuldenfrei aus der "Sache" und A könnte die Immobilie, die einen hohen ideelen Wert für ihn/sie besitzt, behalten und müsste nicht verkaufen, sofern die Umschuldung erfolgte. Die von Bank C errechneten Vorfälligkeitszinsen beim Verkauf würde A bei einer Umschuldung und Überlassung auf ihn/sie ja tragen, so dass der Schaden der Bank wie beim Verkauf getragen würde.
Bei einem Verkauf müssten A+B den Differenzbetrag zwischen veranschlagtem Verkaufserlös und Restschuld + Vorfälligkeitszinsen nicht tragen und insbesondere B wäre dadurch in ihrer/seiner wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit nicht eingeschränkt.
Weiterhin wäre interessant, ob bei einem Verkauf der A+B entstehende wirtschaftliche Schaden einen Regressanspruch bewirkt. Immerhin ist die Immobilie ja als Sicherheit für das Darlehen von der bank akzeptiert worden, obwohl diese offensichtlich und nach bankeigener Bewertung nicht einmal die Darlehenshöhe abdeckt, geschweige denn das zusätzlich eingesetzte Eigenkapital.
Fliegen vielleicht noch andere Aspekte durch den Raum, die A+B noch gar nicht bedacht haben?
Schon mal danke für Lösungen dieses theoretischen Problems
ThomasS _________________ Na, Herr Chapuisat, hat denn Berti Vogts schon bei Ihnen angeklopft?
(Christine Reinhart wollte erfahren, wann der Schweizer in der deutschen Nationalelf spielt)
A möchte nun 4 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Darlehen ablösen. Dabei stellen sich folgende Fragen:
Kann A verlangen, dass Bank C der Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung zustimmt, um die Immobilie auf ihn/sie umzuschulden, wenn C dies abehnt?
Ja. Wenn A eine Zusage einer anderen Bank hat, kann umgeschuldet/umfinanziert werden. A + B müssen den Kreditvertrag kündigen. _________________ chatterhand
Alle Angaben ohne Gew(a)ehr
der BGH hat entschieden, dass der Kunde ein Sonderkündigungrecht (gegen Zahlung einer VFE) hat, wenn eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Als typische Fälle wurden genannt:
- Kunde will das Haus verkaufen
- Kunde will das Haus höher beleihen, Bank sagt nein, andere Bank ist bereit Kredit herauszulegen
Wenn die einzige Alternative zur Umfinanzierung zur anderen Bank der Verkauf des Objektes ist, würde ich ebenfalls ein Kündigungsrecht des Kunden sehen.
Ich sehe aber nicht, dass es der einzige Weg ist. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass A und B Kreditnehmer bleiben und A sich im Innenverhältnis zwischen A und B verpflichtet, B aus den Forderungen der Bank gegen B freizustellen.
Im Anbetracht des Falls dürfte die Bank sich aber einer Kündigung gegen VFE im Regelfall nicht in den Weg stellen.
ThomasS hat folgendes geschrieben::
Ist das Überlassen der ideellen Hälfte von B an A mit einem Verkauf i.S. der BGH Rechtsprechung gleichzusetzen? Der BGH hat entschieden, dass eine vorzeitige Darlehensablösung bei Verkauf der Immobilie verlangt werden kann.
Wäre hier u.U. auch der vom BGH benannte finanzielle Handlungsspielraum von A+B ein Argument?
Wie oben dargestellt, stellt sich für A nicht zwingend ein Kündigungsrecht dar. Anders dürfte dies für B sein. Die Wunsch, die bestehende Kreditverpflichtung loszuwerden ist imho vergleichbar dem Wunsch, das Objekt zu verkaufen, so dass sich per Saldo gute Gründe für ein Kündigungsrecht ergeben.
ThomasS hat folgendes geschrieben::
Kann man Bank C anhand der Zahlen unterstellen, die Finanzierung unseriös gestaltet zu haben, da das eingesetzte Kapital den Verkehrswert der Immobilie um immerhin knapp 30% übersteigt?
Hier müssen wir ein wenig differenzieren:
- Der Kaufpreis kann überteuert gewesen sein oder auch nicht. Da Wertschätzungen von Immobilien niemals einen exakten Wert geben können (das geht nur beim Verkauf), nimmt die Bank eine eigene Schätzung vor und setzt typischerweise den Kaufpreis hierbei als Höchstwert an.
Im Beispiel könnte der Kaufpreis z.B. 100.000 € betragen, der eigentliche Marktpreis 75.000 € und die Wertschätzung der Bank 90.000 €. Das Kunde und Bank den Wert der Immobilie überschätzen kommt vor (gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten). Das kann man der Bank eigentlich nicht zum Vorwurf machen.
- Dann fallen Nebenkosten an, die gezahlt werden, der Wert aber nicht erhöhen. Im Beispiel setzen wir einmal 5 % Makler, 3,5 % Steuer und 1,5 % Notar u.a. an. Macht 10.000 € Kosten ohne dass die Hütte wertvoller wird.
- Die Sanierungskosten können nun werterhöhend oder nicht werterhöhend sein. Eine zeitgemäße neue Heizung oder ein Anbau sind werterhöhend. Neue Tapeten eher nicht. Und eine neue Schwimmhalle kann den Wert sogar drücken, da niemand mehr die Heizungskosten bezahlen kann.
Im Beispiel setzen wir einmal 100.000 € Sanierungskosten an, die zu 90.000 € werterhöhend wirken.
Der Kunde hat nun 210.000 € gezahlt und einen Wert von 165.000 € erhalten. Die Bank hat bei 50.000 € Eigenmitten 160.000 € finanziert und sieht ihren Kredit durch den Wert gedeckt. Im Beispiel wäre der Bank kein Vorwurf zu machen.
Um das Beispiel weiterzuspinnen: Nach 7 Jahren sind durch Tilgung aus den 160.000 € 145.000 Euro geworden. Das Haus ist 7 Jahre älter geworden und leider sind die Marktpreise für Häuser in dieser Zeit um 20 % gefallen. Damit ist das Haus jetzt nur noch zu 135.000 € zu verkaufen. Auch hierfür kann man die Bank nicht verantwortlich machen. Eine Kristalkugel hat sie nicht.
In diesem Szenario sind genau die Werte entstanden, ohne dass der Bank ein Vorwurf gemacht werden kann. Allein aus den Zahlen ist daher ein Vorwurf nicht abzuleiten. Das bedeutet natürlich nicht im Umkehrschluss, dass die Bank alles richtig gemacht haben muss...
ThomasS hat folgendes geschrieben::
Weiterhin wäre interessant, ob bei einem Verkauf der A+B entstehende wirtschaftliche Schaden einen Regressanspruch bewirkt. Immerhin ist die Immobilie ja als Sicherheit für das Darlehen von der bank akzeptiert worden, obwohl diese offensichtlich und nach bankeigener Bewertung nicht einmal die Darlehenshöhe abdeckt, geschweige denn das zusätzlich eingesetzte Eigenkapital.
Hierzu müsste der Bank nachgewiesen werden, dass sie gegen irgendwelche vertraglichen Pflichten verstossen hat. Wie oben geschrieben, ist dies aus den Zahlen allein nicht ableitbar. Die Bank ist auch nicht verpflichtet, ihre Wertschätzung dem Kunden mitzuteilen.
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