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Verfasst am: 28.09.08, 22:07 Titel: Re: Immobilienerwerb bzw. Immoblienveräußerung nach Erbfall?
Hallo,
Niemand2000 hat folgendes geschrieben::
folgender fiktiver Sachverhalt:
Person A stirbt und hinterlässt seinen Geschwistern B und C ein Haus.
Person B wohnt in Deutschland in der Nachbargemeinde von dem Ort in dem Person A wohnte.
Person C im nicht deutschsprachigen EU-Ausland.
Person B und C sind sich einig, dass das Haus veräußert werden soll, sobald das Grundbuch auf die beiden berichtigt worden ist.
Was wäre die kostengünstigste Möglichkeit hierfür, bei der Person C nicht nach Deutschland reisen muss?
Wie wäre hier die Rechtslage?
das Problem der persönlichen Anreise würde sich ja nur wegen der notwendigen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ergeben. Dies kann dadurch gelöst werden, dass C eine andere Person, aber nicht B, durch einfachschriftliche Vollmacht dazu ermächtigt, für ihn bei dem Notar aufzutreten. Denn die Vollmacht selbst bedarf nicht der Form des Grundgeschäfts (§ 167 Abs. 2 BGB). Das wäre nur dann der Fall, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist, überwiegend wird das auch bei der Ermächtigung zur Durchführung eines Insichgeschäfts iSd. § 181 BGB so gesehen. Ich weiß jetzt ehrlich gesagt nicht, ob das Handeln für den Miteigentümer bei dem Verkauf als Insichgeschäft gilt (das Handeln eines Gesellschafters für einen Mitgesellschafter bei einer Gesellschafterversammlung ist es, was aber nicht ganz vergleichbar ist). Dem Risiko und somit der Beurkundungspflicht der Vollmacht (die bis auf wenige EU Ausnahmen, die auch nicht von allen Grundbuchämtern akzeptiert werden, ebenfalls eine Anreise bedingen würde) geht man am besten aus dem Wege, indem C einen D bevollmächtigt, der für ihn zum Notar geht.
Verfasst am: 28.09.08, 22:36 Titel: Re: Immobilienerwerb bzw. Immoblienveräußerung nach Erbfall?
cmd.dea hat folgendes geschrieben::
Hallo,
Niemand2000 hat folgendes geschrieben::
folgender fiktiver Sachverhalt:
Person A stirbt und hinterlässt seinen Geschwistern B und C ein Haus.
Person B wohnt in Deutschland in der Nachbargemeinde von dem Ort in dem Person A wohnte.
Person C im nicht deutschsprachigen EU-Ausland.
Person B und C sind sich einig, dass das Haus veräußert werden soll, sobald das Grundbuch auf die beiden berichtigt worden ist.
Was wäre die kostengünstigste Möglichkeit hierfür, bei der Person C nicht nach Deutschland reisen muss?
Wie wäre hier die Rechtslage?
das Problem der persönlichen Anreise würde sich ja nur wegen der notwendigen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ergeben. Dies kann dadurch gelöst werden, dass C eine andere Person, aber nicht B, durch einfachschriftliche Vollmacht dazu ermächtigt, für ihn bei dem Notar aufzutreten. Denn die Vollmacht selbst bedarf nicht der Form des Grundgeschäfts (§ 167 Abs. 2 BGB). Das wäre nur dann der Fall, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist, überwiegend wird das auch bei der Ermächtigung zur Durchführung eines Insichgeschäfts iSd. § 181 BGB so gesehen. Ich weiß jetzt ehrlich gesagt nicht, ob das Handeln für den Miteigentümer bei dem Verkauf als Insichgeschäft gilt (das Handeln eines Gesellschafters für einen Mitgesellschafter bei einer Gesellschafterversammlung ist es, was aber nicht ganz vergleichbar ist). Dem Risiko und somit der Beurkundungspflicht der Vollmacht (die bis auf wenige EU Ausnahmen, die auch nicht von allen Grundbuchämtern akzeptiert werden, ebenfalls eine Anreise bedingen würde) geht man am besten aus dem Wege, indem C einen D bevollmächtigt, der für ihn zum Notar geht.
Gruß
Dea
Habe ich dies jetzt richtig verstanden? Person C stellt eine Vollmacht aus, damit B ihn beim Notar vertreten darf, aber diese Vollmacht darf nicht auf Peson B ausgestellt sein. Geht auch als Bevollmächtigter der Sohn, die Tochter oder die Ehefrau von B oder muss diese eine Person sein, mit der B weder verwandt noch verschwägert ist?
Habe ich das jetzt richtig begriffen? Person C schickt Person D mit einer Vollmacht zu einem Notar, damit Person D dort eine notariell beurkundete Vollmacht in die Wege leitet, die Person B berechtigt, den Verkauf über die Bühne zu bringen. Vermutlich darf Person D nicht Person B sein und auch nicht mit Person B verwandt oder verschwägert sein.
Ist dies alles so oder habe ich noch einen Denkfehler?
Anmeldungsdatum: 13.08.2008 Beiträge: 287 Wohnort: Zentrum der Macht
Verfasst am: 29.09.08, 07:00 Titel:
Wie bereits gepostet, kann C eine Vollmacht erteilen.
Aber:
C kann jede Person bevollmächtigen - auch B!.
Diese Vollmacht muss aber mindestens notarielle beglaubigt sein (Ortsform) oder kann bei der zuständigen deutschen Auslandsvertretung auch aufgenommen werden. _________________ Bildung ist das, was übrig bleibt, wenn man alles, was man in der Schule gelernt hat, vergißt.
Verfasst am: 29.09.08, 11:50 Titel: Re: Immobilienerwerb bzw. Immoblienveräußerung nach Erbfall?
Niemand2000 hat folgendes geschrieben::
cmd.dea hat folgendes geschrieben::
Hallo,
Niemand2000 hat folgendes geschrieben::
folgender fiktiver Sachverhalt:
Person A stirbt und hinterlässt seinen Geschwistern B und C ein Haus.
Person B wohnt in Deutschland in der Nachbargemeinde von dem Ort in dem Person A wohnte.
Person C im nicht deutschsprachigen EU-Ausland.
Person B und C sind sich einig, dass das Haus veräußert werden soll, sobald das Grundbuch auf die beiden berichtigt worden ist.
Was wäre die kostengünstigste Möglichkeit hierfür, bei der Person C nicht nach Deutschland reisen muss?
Wie wäre hier die Rechtslage?
das Problem der persönlichen Anreise würde sich ja nur wegen der notwendigen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ergeben. Dies kann dadurch gelöst werden, dass C eine andere Person, aber nicht B, durch einfachschriftliche Vollmacht dazu ermächtigt, für ihn bei dem Notar aufzutreten. Denn die Vollmacht selbst bedarf nicht der Form des Grundgeschäfts (§ 167 Abs. 2 BGB). Das wäre nur dann der Fall, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist, überwiegend wird das auch bei der Ermächtigung zur Durchführung eines Insichgeschäfts iSd. § 181 BGB so gesehen. Ich weiß jetzt ehrlich gesagt nicht, ob das Handeln für den Miteigentümer bei dem Verkauf als Insichgeschäft gilt (das Handeln eines Gesellschafters für einen Mitgesellschafter bei einer Gesellschafterversammlung ist es, was aber nicht ganz vergleichbar ist). Dem Risiko und somit der Beurkundungspflicht der Vollmacht (die bis auf wenige EU Ausnahmen, die auch nicht von allen Grundbuchämtern akzeptiert werden, ebenfalls eine Anreise bedingen würde) geht man am besten aus dem Wege, indem C einen D bevollmächtigt, der für ihn zum Notar geht.
Gruß
Dea
Habe ich dies jetzt richtig verstanden? Person C stellt eine Vollmacht aus, damit B ihn beim Notar vertreten darf, aber diese Vollmacht darf nicht auf Peson B ausgestellt sein. Geht auch als Bevollmächtigter der Sohn, die Tochter oder die Ehefrau von B oder muss diese eine Person sein, mit der B weder verwandt noch verschwägert ist?
Habe ich das jetzt richtig begriffen? Person C schickt Person D mit einer Vollmacht zu einem Notar, damit Person D dort eine notariell beurkundete Vollmacht in die Wege leitet, die Person B berechtigt, den Verkauf über die Bühne zu bringen. Vermutlich darf Person D nicht Person B sein und auch nicht mit Person B verwandt oder verschwägert sein.
Ist dies alles so oder habe ich noch einen Denkfehler?
Neinnein, das war ein Missverständnis. C soll D beauftragen, ihn beim Notar zu vertreten, mehr nicht. B handelt für sich allein.
Natürlich kann er B bevollmächtigen, es ist nur nicht ratsam, denn
Zitat:
Diese Vollmacht muss aber mindestens notarielle beglaubigt sein (Ortsform) oder kann bei der zuständigen deutschen Auslandsvertretung auch aufgenommen werden.
Das ist falsch!
Ich hatte bereits § 167 Abs. 2 BGB genannt, nach der die Vollmacht gerade nicht beglaubigt werden muss. Die Vollmacht bedarf eben nicht der Form des Grundgeschäfts.
Eine Vollmacht zum Abschluss eines Grundstsückskaufvertrages bedarf nur in 2 Fällen der Beurkundung:
1. Wenn sie unwiderruflich ist, oder
2. Wenn der Ermächtigte von § 181 BGB befreit wird.
Und eben letzterer Fall könnte (ich sage nur "könnte") hier vorliegen, wenn C den B bevollmächtigt, weil dieser dann für sich und für C auftritt und somit für eine Gesamthandsgemeinschaft.
Und hier könnte das Grundbuchamt der Auffassung sein, dass ein Fall des Insichgeschäfts vorliegt, so dass Befreiung von § 181 BGB erteilt werden müsste, was wiederum die Beurkundungspflicht der Vollmacht zur Folge hat (da beide gemeinsam Eigentümer sind - wie gesagt, bei einem Gesellschafterbeschluss ist das so. Wer hier selbst als Gesellschafter handelt und zugleich für einen Mitgesellschafter auftritt - beiden gehört die Gesellschaft also gemeinsam, so dass der Fall vergleichbar ist - der muss von § 181 BGB befreit sein, da es sich um ein Insichgeschäft handelt).
Eine Vollmacht zur Vertretung bei Immobilienkaufverträgen bedarf grundsätzlich der notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers (§ 29 GBO)!
Eine Vollmacht zur Vertretung bei Immobilienkaufverträgen bedarf grundsätzlich der notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers (§ 29 GBO)!
Das ist nur eingeschränkt richtig. Du schreibst, dass eine Vollmacht zum Grundstückskaufvertrag grundsätzlich beglaubigt sein muss, und das ist nicht zuteffend. Die Vollmacht und der auf ihr basierende Vertrag sind gem. § 167 Abs. 2 BGB auch ohne Beglaubigung wirksam. Die Einreichung der Auflassungserklärungen bei dem Grundbuchamt muss natürlich in der Form des § 29 GBO erfolgen, was sich dann auch auf die Vollmacht bezieht. Das Grundbuchverfahren hat hier strengere Anforderungen als das materielle Recht.
Ich gebe aber zu, dass ich von Anfang an darauf hätte hinweisen sollen, so dass der Einwand berechtigt war.
Eine Vollmacht zur Vertretung bei Immobilienkaufverträgen bedarf grundsätzlich der notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers (§ 29 GBO)!
Das ist nur eingeschränkt richtig. Du schreibst, dass eine Vollmacht zum Grundstückskaufvertrag grundsätzlich beglaubigt sein muss, und das ist nicht zuteffend. Die Vollmacht und der auf ihr basierende Vertrag sind gem. § 167 Abs. 2 BGB auch ohne Beglaubigung wirksam. Die Einreichung der Auflassungserklärungen bei dem Grundbuchamt muss natürlich in der Form des § 29 GBO erfolgen, was sich dann auch auf die Vollmacht bezieht. Das Grundbuchverfahren hat hier strengere Anforderungen als das materielle Recht.
Ich gebe aber zu, dass ich von Anfang an darauf hätte hinweisen sollen, so dass der Einwand berechtigt war.
Gruß
Dea
heißt dies auch, dass man in dieser notariellen Vollmacht (Ortsform) bzw. Aufnahme durch die zuständige Auslandsvertretung gleich die Vollmacht für die Auflassungserkärung mitaufnehmen lassen kann?
Eine Vollmacht zur Vertretung bei Immobilienkaufverträgen bedarf grundsätzlich der notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers (§ 29 GBO)!
Das ist nur eingeschränkt richtig. Du schreibst, dass eine Vollmacht zum Grundstückskaufvertrag grundsätzlich beglaubigt sein muss, und das ist nicht zuteffend. Die Vollmacht und der auf ihr basierende Vertrag sind gem. § 167 Abs. 2 BGB auch ohne Beglaubigung wirksam. Die Einreichung der Auflassungserklärungen bei dem Grundbuchamt muss natürlich in der Form des § 29 GBO erfolgen, was sich dann auch auf die Vollmacht bezieht. Das Grundbuchverfahren hat hier strengere Anforderungen als das materielle Recht.
Ich gebe aber zu, dass ich von Anfang an darauf hätte hinweisen sollen, so dass der Einwand berechtigt war.
Gruß
Dea
heißt dies auch, dass man in dieser notariellen Vollmacht (Ortsform) bzw. Aufnahme durch die zuständige Auslandsvertretung gleich die Vollmacht für die Auflassungserkärung mitaufnehmen lassen kann?
Es gibt nur eine Vollmacht. Die Form, die das Grundbuchamt benötigt, kann bei der Auslandsvertretung gewahrt werden.
Ich habe eben an den fiktiven C einen Brief formuliert und wollte mal wissen, ob ich denn jetzt die Rechtslage richtig verstanden habe.
Hallo C,
ich schreibe Dir diesen Brief im Auftrag vom B.
Damit B Haus verkaufen darf, braucht er von Dir eine deutschsprachige Vollmacht, die auch die Einreichung der Auflassungserklärungen beim Grundbuchamt umfassen muss.
Diese Vollmacht muss entweder notariell beglaubigt sein (Ortsform) oder wird bei der zuständigen Auslandsvertretung aufgenommen. Anschrift: siehe Rückseite.
Die Vollmacht sollte von einem Notar erstellt werden und dann an C übersandt werden, damit sichergestellt ist, dass die Vollmacht auch richtig formuliert ist.
Andererseits genügt es, dass zunächst z.B. B zugleich für C den notariellen Kaufvertrag unterschreibt. Der Notar wird C anschließend eine Vollmachtsbestätigung zukommen lassen, die von C dann beim Konsulat unterzeichnet werden muss.
Eine Berichtigung des Grundbuchs muss nicht unbedingt erfolgen, es genügt, wenn die Erbnachweise vorliegen.
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