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[degeo]

Hallo liebe Forumsgemeinde des Immobilienrechtes,

Mal folgender Konstellation angenommen:

-Wohneigentumsanlage mit 300 Wohnungen,

-50 Eigentümer mit selbstgenutzten Wohneigentum, 250 Wohnungen gehören einer großen Firma, Vermietungsstand ca. 80 %

-Nach Teilungserklärung: 1 Wohnung = 1 Stimme, daraus folgt, die große Firma hat 750 Miteigentumsanteile von 1000.

-Der Verwalter hat die Vermietung der Wohnungen der großen Firma mit übernommen, erhält die Mietzahlungen und leitet diese weiter.

Nun kommt es das die große Firma einen vorläufigen Insolvenzantrag gestellt hat. Festgestellt wurde dies da die Hausgeldzahlungen der großen Firma durch die Bank zurückgebucht wurden. Vom Verwalter wurde eine Hausgeldmahnung und Forderungsanmeldung an den, im Nachgang durch das zuständige Gericht bestätigten, vorläufig bestellten Insolvenzverwalter, sowie an die große Firma gesendet.

Getan hat sich leider nichts.
Die Erfahrung zeigt, das so ein Antrag meistens in eine Eröffnung der Insolvenz endet und dies alles eine langwierige Angelegenheit ist.
Nun kann sich jeder vorstellen, das die Liquidität der Wohneigtumsanlage in Bezug auf die laufenden Zahlungen stark gefährdet ist, wenn auf einmal 3/4 der Hausgelder fehlen.
Welche Möglichkeiten haben wir 50 Eigentümer um dies abzuwenden bzw. an die fehlenden Hausgelder zu kommen?

Können wir einfach dem Verwalter sagen, er soll doch die fehlenden ¾ der Hausgelder von den eingenommenen Mieten begleichen (Bezugnehmend Wohneigentumsgesetz § 16 Nutzungen Lasten und Kosten). Kann der Insolvenzverwalter dem Entgegenwirken?

Natürlich könnten wir eine Eigentümerversammlung einberufen und beschließen die Gelder kurzfristig für die lfd. Zahlungen aus der Instandhaltungsrücklage zu begleichen. Aber uns fehlen ja trotzdem die Hausgeldzahlungen.

Wie verhält sich das Stimmrecht bei den Eigentümerversammlungen, nach Wohneigentumsgesetz § 25 Mehrheitsbeschluß. Ist der Insolvenzverwalter bzw. die große Firma überhaupt in dieser Lage stimmberechtigt , in Bezug auf Änderung der Teilungserklärung (Jeder Eigentümer = 1 Stimme)

MfG
degeo

[ak]

Salut

...hat sich trotz der potentiellen Dramatik wohl wegen einiger Unklarheiten noch niemand herangemacht.

[degeo]

Hallo,

danke erst mal für die Antworten…
Die Insolvenz betrifft mehrere, hier bei uns Ansässige Wohneigentumsanlagen, welche alle durch den gleichen Verwalter verwaltet werden.
Der Verwalter hat bisher i.d.R. am Monatsanfang die Hausgelder erhalten, und Monats-Mitte die Mieten an die „Firma " überwiesen. Laut Aussage Verwalter liegen diese (Mieteinnahmen von September) zurzeit auf einem Treuhandkonto und müssten bei Abforderung des Insolvenzverwalters an diesen gezahlt werden. Desweiteren ist die Verwaltung in Verhandlung mit diesem, über die Verfahrensweise der Hausgelder. Mal sehen, was da rauskommt…
degeo

[degeo]

ich noch mal…

der Hintergrund der Änderung der Teilungserklärung ist folgendes Gedankenspiel: …man könnte doch auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung folgenden Beschluss setzen …jeder Eigentümer, welcher zweimal die Hausgeldzahlungen nicht pünktlich beglichen hat, hat den fälligen Jahresbeitrag für das laufende Geschäftsjahr sofort zu Zahlen…
Der Mehrheitseigentümer würde auf Grund seiner jetzigen Stimmenmehrheit wohl dagegen stimmen…

degeo

[ak]

Salut

... mit einem solchen Beschluß, so er zustande käme?

Denn schon nach der herrschenden Rechtslage ist der Verwalter gehalten, in die Immobilie zu titulieren, wenn Verzug eingetreten ist. Aber auch das ist witzlos, wenn diese bereits im Zwang ist. Nun also: Wie steht's denn um die 3. Abteilung der Grundbücher in diesem Fallbeispiel? Wenn der Verwalter dorten säumt, nützt den Eignern das novellierte WEG gar nichts, es sei denn,
1. sie können ihm den Vorsatz nachweisen oder
2. er hat eine zahlungswillige Gewerbehaftpflichtversicherung (und
3. wenigstens seine Prämien gezahlt).

Bei den Verhandlungen der beiden Verwalter werden sich wohl vernünftigerweise zuförderst um die aus den Mietnebenkostenabtretungen geminderte Hausgeldrückstände ergeben. Besser als jede Quotenregelung mit dem Rest der Gläubiger.
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Adieu

RM hat folgendes geschrieben::

Bis hierher kann man zustimmen... Danach wird die Argumentation aber etwas abenteuerlich... ...

[degeo]

Hallo,
mal was positives…
die Angelegenheit entspannt sich. Die anteiligen Hausgelder für September wurden gezahlt. Für die nächsten Monate ist der Verwalter in Gesprächen mit dem vorl. Insolvenzverwalter.
degeo