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[sibbentrup]

Hallo, im Grundbuch steht als Eigentümer der Wohnungen: A-GmbH. Die Vollmacht für den Wohnungsverwalter (eine GmbH und Tochter vom Konzern, zu dem A-GmbH gehört) lautet aber als Eigentümer als Vertretung für die Eigentümerversammlung auf B-GmbH & Co. KG.
Anscheinend hat die A-GmbH im Innenverhältnis die Immobilien auf die B-GmbH & Co. KG überschrieben, im Grundbuch liegt aber nichts vor.
Frage: Kann der Wohnungsverwalter die Vollmacht, lautend auf die B-GmbH & Co. KG, zur Vertretung bei Abstimmungen ( dadurch hat der Verwalter die Stimmenmehrheit gegenüberden einzelnen Eigentümern) nutzen? Die Vertretungsvollmacht hat aber folgende Mängel: Wir sind Eigentümer der Wohnung Nr. ... die gemäß Teilungserklärung .../1.000 Miteigentumsanteile ausweist. - Gleichlautender Text für die Teileigentümer von Stellplätzen. Ort und Datum sind nicht ausgefüllt, das entsprechende Hausgeldkonto ist nicht ausgefüllt, bei Unterschrift steht i.V. Name1 i.V. Name2, bei Name in Blockschrift steht kein Eintrag.
Frage: woher weiß der Verwalter, für wieviel Wohnungen die Vollmacht gilt? Ist so eine Vollmacht überhaupt rechtsgültig? (Anmerkung: wo oben ... steht, steht auch in der Vollmacht kein Eintrag, sonder nur ...).
Frage: kann bei Einsichtnahme ins Grundbuch einen Tag vor der EV, wenn ein Eigentümer einer ETW sich von o.a. Sachverhalt im Grundbuch überzeugt hat, vom Verwalter verlangen, dass die Stimmen aus der Vollmacht nicht gültig sind?
Frage: Was passiert, wenn der Verwalter die Stimmen trotzdem anerkennt und bei kritischen Punkten der Eigentümerversammlung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, die in der Minderzahl sind, stimmt.
a) im positiven Fall sind die Stimmen dann ungültig und wie wird das gerichtl. nachgewiesen und
b) oder sind die entsprechenden Punkte der EV nichtig, weil (theoretisch rechtmäig) angefochten und alle angefochtenen Beschlüsse müssen auf der kommenden EV neu abgestimmt werden?
c) Frage nach Schadenersatzansprüchen gegenüber dem Verwalter

Hintergrund der Fragen ist, dass bei der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage der Immobilieneigentümer immer dagegen ist (derzeit 3 EUR/qm bei Baujahr der Immobilie aus
1979), hieran entfacht sich der Streit.

Über die Beurteilung der Rechtssituation und entsprechende Meinungen wäre ich dankbar.

[Chess45]

Für die Vollmacht gibt es keine Formvorschrift, wenn dies nicht in der Teilungserklärung festgelegt ist.
Durch eine geringe Instandhaltungsrücklage entsteht doch kein Schaden?
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Mit freundlichen Grüßen
Hans-Jürgen

[sibbentrup]

Hi, das ist nicht ganz richtig. Wenn das Auto heute kaputt geht, hat man in der Regel auch keine Instandhaltungsrücklage und muß dann aus dem Nichts einen großen Betrag, evtl.mehrere Tausend EUR auf den Tisch legen um dann wieder fahren zu können. Genauso ist es mit der Instandhaltungsrücklage. Sie dient bei Eigentumswohnungen dazu, z.B. bei Dachschäden und anderen größeren Reparaturen den evtl. Zuzahlungsbetrag der Eigentümer gering zu halten. Bei einer angenommenen Dachreparatur von 30.000 EUR und 6 Eigentumswohnungen müßte jeder 5000 EUR aufbringen, wenn dann eine Instandhaltungsrücklage da wäre, würde die von den 30.000 bzw. von den 5.000 abgezogen. Es ist zwar zwangssparen, aber wenn jemand 10 Jahe im Haus wohnt, dann auszieht und jemand zieht dann neu als Käufer ein, hat der nur eine Rücklage von z.B. 1000 EUR, und müßte 4000 EUR nachzahlen, obwohl er erst gerade eingezogen ist. Von daher ist eine Instandhaltungsrücklage äußerst wichtig. Auch im ETW-Gesetz steht, dass der Verwalter für eine angemessene Instandhaltungsrücklage sorgen muß.

Ich hoffe, ich habe es einigermaßen verständlich erklärt.

[emi 10]

Moin zusammen
Ich versuch mal den Fragenkatalog zu beantworten:

Hier handelt es sich offenbar um eine Wohnungsgesellschaft, die idR mehrere Abteilungen oder Töchter - GmbH`s hat.
A-GmbH ist allen Anschein nach Alleineigentümer und hat jetzt das Eigentum geteilt.
Somit stellt er die Regeln der Teilung fest.( Größe, Anteil, Verwalter ect.)
A -GmbH hat selbst in der Wohnanlage noch Eigentum und stellt auch den Erstverwalter.
Dieser ist bei der B-GmbH & Co. KG. ansässig und wird von der A-GmbH beaufragt, seine Interessen zu vertreten.

[sibbentrup]

Hi, der Sachverhalt ist nicht richtig wiedergegeben im letzten Beitrag. Die A AG hat einen Gebäudekomplex mit 100 ETW an den Käufer, die 1. WohnAG verkauft. Die 1. WohnAG hat eine Tochtergesellschaft gegründet, die 2. Immo-BeteiligungsAG und die 2. Immo Verw. GmbH.
Die 1. WohnAG übertragt das Eigentum (derzeit wohl nicht durch den eigenen Notar nachweisbar) auf die 2. Immo-BeteiligungsAG und ernennt gleichzeitig die 2. Immo Verw. GmbH zum Verwalter des neu gekauften Gebäudekomplexes.
Wie gesagt, jetzt übergibt die 2. Immo-BeteiligungsAG dem Verwalter, also der 2. ImmoVerw. GmbH eine Vollmacht, in der aber weder die vertretenen Wohnungen noch die Anzahl der Wohnungen erläutert ist, ferner ist die Vollmacht nur von 2 Personen mit i.V. unterschrieben, eine Vollmacht für diese 2 Personen liegt nicht vor. An der Stelle der Unterschrift steht werde ergänzend ein Firmenname noch gibt es einen Stempel, auch ist der Name der Unterzeichnet nicht in Blockschrift wie vorgesehen auf der Vollmacht eingetragen.
Eine Nachfrage im Grundbuchamt hat ergeben, dass immer noch die 1. WohnAG als Eigentümer eingetragen ist.
M. E. kann eine Vollmacht nur von der 1. WohnAG ausgestellt werden und muß auch die Informationen erhalten, für welche Wohnungen die Vollmacht gilt. Klar, der Verwalter kennt (vermutlich) die Vollmachtgeber und die zu vertretenden Wohnungen, aber trotzdem muß doch wohl die Vollmacht die o.a. Infos beinhalten? Oder sehe ich die Rechtssituation falsch?
Und wenn 10 EUR Instandhaltungsrücklage aufgrund des Alters der Anlage als sinnvoll angesehen werden, dann muß die Minderheit der ETW-Inhaber doch Wert auf eine ordnungsgemäßen Beschluß legen.
Lasse mich gerne über die Rechtssituation aufklären.

[RM]