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[nail 08]

Hallo,
folgendes Problem:
Ein Mieter hat vor ca 14 Jahren ein Einfamilienhaus, zur teilweisen gewerblichen Nutzung gemietet. Die gewerblichen Räume bei Einzug selbst renoviert, da Objekt insgesamt besenrein, aber nicht ganz frisch renoviert übernommen. Es wurde keine Kaution hinterlegt, da der Mieter selbst renovieren wollte.
Der Mieter hat nun das Haus fristgerecht gekündigt, es aber nicht geschafft, die noch notwendigen Schönheitsreparaturen bis zum Übergabetermin zu erledigen. Der Mieter hat nun den Vermieter gebeten, ihm eine angemessene Nachbesserungsfrist zu gewähren und ihm die Zahlung einer weiteren Monatsmiete angeboten. Dies wurde vom Vermieter angenommen, d.h. Frist bis Monatsende, der Geldbetrag sollte aber nicht als Miete deklariert werden.

Frage: gibt es hier eine gängige Bezeichnung, welche rechtlich für beide Seiten keine Nachteile bringt?

Der Vermieter möchte nun noch vor Beginn der Schönheitsreparaturen ein Protokoll darüber anfertigen, was der Mieter wie und wo zu machen habe. Der Mieter soll dann dieses Protokoll rechtlich bindend unterschreiben.

Frage: was kann der Vermieter vom Mieter verlangen, was nicht?
was sollte der Mieter auf keinen Fall zusichern, was sollte der Vermieter auf keinen Fall ins Protokoll schreiben?

Schonmal danke für eure Antworten.
Wünsch allen einen glücklichen und erfolgreichen Start ins neue Jahr.
LG nail 08

[Karsten]

Zunächst sollte man klären, ob der Mieter überhaupt wirksam eine Renovierungspflicht übernommen hat. Wenn er das nämlich nicht hat, würde er sich durch seine Unterschrift nachträglich überhaupt erst zur Durchführung der Arbeiten verpflichten.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[nail 08]

Hallo Karsten,
danke erstmal.
Der Vermieter ist der Ansicht, dass der Mieter dies hat. Und ich dacht, dass z.b. Wände und Decken, wenn sog. Gebrauchsspuren zu sehen sind, gestrichen werde müssen oder Löcher von Dübeln/ Kabeln etc. zu beheben sind. Soweit wäre der Mieter auch absolut einverstanden. Was aber sollte er nicht zusichern in dem Protokoll?
LG nail 08

[Karsten]

Naja. Dieser Ansicht sind alle Vermieter. Wenn diese 'Gebrauchsspuren' im Rahmen der 'normalen' Abnutzung liegen, hat der Mieter sie nicht zu beseitigen (wenn er sich nicht vertraglich dazu verpflichtet hat). Dübellöcher gehören zur normalen, vertragsgemässen Nutzung, sofern es nicht übermäßig viele sind. Bei eine teilgewerblichen Nutzung sieht das eventuell auch noch mal anders aus.

'Zusichern' ist eine heikle Sache. Man kann an sowas salomonisch rangehen: Man bestätigt, dass der Vermieter Mängel festgestellt haben will, verpflichtet sich im Weiteren aber zu gar nichts und macht die Löcher, wenn man Lust und Laune hat, trotzdem - aber freiwillig - zu. Einen Mangel zu bestätigen ist eine Sache, sich zu verpflichten, ihn zu beseitigen eine Andere.
Also erstmal in den Vertrag gucken, was da wirklich vereinbart wurde.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[nail 08]

hi Karsten,
der Vermieter möchte aber alles einzeln auflisten und zu jedem Detaill eine Bestätigung. Zudem noch eine "Sanierung" des Gartens, welcher "vom Mieter in Ordnung zu halten war". Der Mieter hat dies zwar grob getan, aber nicht zur Zufriedenheit des Vermieters.

Im Mietvertrag steht, dass die Räume besenrein und in renoviertem Zustand übergeben wurden. Dieser Zustand soll jetzt wieder hergestellt werden. Soweit ist es verständlich, aber wie weit kann hier der Vermieter irgendwelchen Einfluss nehmen, z.B. Farbe/ Tapete?

Es sind damals für die gewerbliche Nutzung einige kleine Umbauten vom Vermieter vorgenommen worden, welche auf den Mietpreis umgelegt worden waren. Jetzt hörte es sich so an, als ob der Vermieter diese Umbauten rückgängig gemacht haben möchte, da er das Haus angeblich nicht weiter gewerblich vermieten könne, jedenfalls nicht an ein entsprechendes Gewerbe, dei Umbauten somit Nutzlos seien.
Inwieweit kann der Vermieter dem Mieter hier eine kostenpflichtige Rückgängigmachung überhaupt auferlegen?
LG nail 08

[Karsten]

Leider haben wir nicht immer ein Recht auf Alles, was wir gerne hätten. Auch für diesen Vermieter gilt das, was im Vertrag steht, sonst gar nichts.

Beim Garten lässt sich natürlich aus der Ferne kaum sagen, ob der Mieter den Garten tatsächlich so versaubüddelt hat, dass er vom Vermieter wieder 'saniert' werden muss. Die Pflichten des Mieters gehen aber im Normalfall über das Rasenmähen und gelegentliches Heckenschneiden kaum hinaus. Wenn er aber da mit Agent Orange rumhantiert hat, könnte eine Schadenersatzforderung rechtens sein. Da lässt sich herrlich streiten.

Der Zustand der Räume bei der Übernahme ist für die Renovierungsverpflichtung des Mieters unerheblich. Wenn im Vertrag dazu keine wirksame Vereinbarung getroffen wurde (und viele sind unwirksam), dann hat der Mieter die Räume nur 'besenrein' zurück zu geben. Für die 'Abnutzung' hat er dann seine Miete bezahlt. Schäden, die von einer 'übermäßigen' Abnutzung stammen, fallen aber nicht unter 'Renovierung', sondern unter 'Reparatur'. Da haftet der Mieter, wie bei einer Beule im Auto, ganz unabhängig vom Vertrag.

Die Einbauten wurden vom Vermieter vorgenommen. Es sind seine und die sind auch von ihm zu verantworten. Umbauten für den nächsten Mieter sind nicht Sache des alten. Wenn aber vertraglich was Anderes ausgehandelt wurde, dann gilt natürlich das.

Für das Übergabeprotokoll muss sich der Mieter im Klaren sein, dass dies durchaus einen eigenen Vertragscharakter hat, und zwar für beide Seiten. Der Vermieter erklärt mit seiner Unterschrift implizit, dass er keine weiteren Mängel geltend machen wird, außer denen, die dort vermerkt sind (zumindest, soweit die zu dem Zeitpunkt erkennbar sind). Umgekehrt erkennt der Mieter deren Vorhandensein an.
Der Mieter unterschreibt sowas natürlich nur, wenn für ihn klar ist, dass er sowieso zur Beseitigung dieser Mängel verpflichtet wäre, oder wenn der Vermieter großzügig über das Eine hinweg sieht, so dass man gern das Andere erledigt, zu dem man gar nicht verpflichtet wäre. Daher ist es ja so wichtig, vorher zu klären, was man tatsächlich tun müsste.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[nail 08]

hi Karsten,
die Sache wird immer interessanter.
Der Vermieter hatte mündlich einer Nachbesserungsfrist zugestimmt, jetzt möchte er, sofern der Mieter das Übergabeprotokoll nicht sofort unterschreiben sollte, sämtliche Schlüssel sofort einbehalten, so dass der Mieter das Haus nicht mehr betreten kann, und einen Sachverständigen bestellen, natürlich auf Kosten des Mieters, der die möglichen Mängel in Haus und Garten feststellen soll.
kann der Mieter dazu verpflichtet werden, diesen Sachverständigen zu bezahlen?
Wie sieht es rechtlich dabei aus, wenn dem Mieter die zugesagte Nachbesserungsfrist nun doch nicht gewährt wird?
Kann der Mieter das Übergabeprotokoll vor Unterschrift erst durch die Rechtsabteilung seiner Versicherung prüfen lassen?
LG nail 08

[Frank Oseloff]

Och nö, wie deutlich denn noch? Karsten hat doch schon so ziemlich alles gesagt.

Prüfen (lassen), ob der Mietvertrag überhaupt wirksame Klauseln sowohl zu laufenden als auch zu denen bei Beendigung des Mietverhältnisses enthält.

Wozu den 2. Schritt vor dem 1. tun?