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Mieter M hat von Vermieter V eine Doppelhaushälfte gemietet. V ist tatsächlich eine Erbengemeinschaft, die sich derzeit schwer tut, am Haus irgendwelche nicht zwingend vorgeschriebenen Maßnahmen durchzuführen.
Das Haus ist aus den 60er Jahren und müsste eigentlich vom Keller bis zum Dach wärmetechnisch modernisiert werden. M möchte nun auf eigene Kosten wenigstens hinter den Heizkörpern Isolationsplatten mit Reflexionsbeschichtung anbringen, nicht zuletzt weil M auch mit den Heizkosten direkt an den Auswirkungen beteiligt ist.
Dies ist jedoch technisch ohne Außenisolierung suboptimal, da sich der Taupunkt im Mauerwerk verschiebt und im Innenraum zumindest theoretisch ein gewisses Schimmelrisiko entsteht.
Natürlich möchte M möglichst in Kooperation mit V handeln. M hat selbst ein Interesse daran, keinen Schimmel in der Wohnung zu haben. Es wäre aber gut, die rechtlichen Rahmenbedingungen derartiger Selbsthilfeaktionen einschätzen zu können.
Frage:
Kann V M verbieten, (suboptimale) Innenraumisolierung durchzuführen, wenn er gleichzeitig nicht bereit ist, die gebotene Außensanierung anzugehen ?
Hinweis:
Es gibt Urteile, die Regelungen widersprechen, nach denen dem Mieter auferlegt wird, in (theoretisch) schimmelbedrohten Wohnungen einen Abstand zwischen Wand und Möbel einzuhalten. Hier muß der Vermieter dafür sorgen, daß auch bei schlechter Belüftung der Innenseite der Wände kein Schimmel auftritt.
Wenn es eine bauliche Veränderung an der Mietsache ist, muss der VM zwingend zustimmen. Ohne Zustimmung geht dann gar nichts, führt der Mieter trotz Verbot die Änderungen durch, kann dies zu einer erfolgreichen Kündigung berechtigen.
Führt der Mieter durch sein handeln, sprich in dem Fall anbringen von Isolationsplatten, der Mietsache einen Schaden zu, wird er vollständig dafür haften. Hier wären das dann die Kosten für die Beseitigung des Schimmels, dies kann je nach dem wie sich der Schimmel ausgebreitet hat, eine sehr teure Nummer werden.
Was mal Richter entschieden haben, zu irgendwelchen Klauseln mit Mindestabstand der Möbel, dürfte hier wohl nicht zutreffend sein. Man muss genau schauen worum es in dem Urteil ging und was die Ausgangslage war, wenn dies nicht auf den jetzigen Fall anwendbar ist, kann man das Urteil knicken.
Wenn es eine bauliche Veränderung an der Mietsache ist, muss der VM zwingend zustimmen. Ohne Zustimmung geht dann gar nichts, führt der Mieter trotz Verbot die Änderungen durch, kann dies zu einer erfolgreichen Kündigung berechtigen.
Es handelt sich um eine Folie bzw. einen Klebstoff, der von normalen Innenwänden rückstandslos entfernt werden kann. Das Anbringen der Isolation stellt also zunächst keine bauliche Veränderung dar.
Zitat:
Führt der Mieter durch sein handeln, sprich in dem Fall anbringen von Isolationsplatten, der Mietsache einen Schaden zu, wird er vollständig dafür haften. Hier wären das dann die Kosten für die Beseitigung des Schimmels, dies kann je nach dem wie sich der Schimmel ausgebreitet hat, eine sehr teure Nummer werden.
Dieser Begriff von Handeln ist ja offenbar nicht völlig allgemein gefasst.
Eine (rückbaubare) Trennwand darf M immer anbringen, er muss sie halt bei Auszug ggfs. entfernen. Es gibt also offenbar einen Konsens üblicher Innenausbaumaßnahmen, die ein Vermieter (wenn nicht explizit anders vereinbart) nicht verbieten kann.
Warum sollte eine zeitgemäße Isolierung hinter den Heizkörpern dem Mieter untersagt werden können, zumal diese Isolation von vielen Experten empfohlen wird ?
Ich selbst kann bisher speziell für diese Ausbaumaßnahme keinen Hinweis in den Foren auf Schimmelgefahr finden. Aber irgend einen Experten findet V bei Bedarf natürlich leicht, der ein Schimmelrisiko nicht 100%ig ausschließen will
Dieser Begriff von Handeln ist ja offenbar nicht völlig allgemein gefasst.
Eine (rückbaubare) Trennwand darf M immer anbringen, er muss sie halt bei Auszug ggfs. entfernen.
Zunächst einmal würde mich die Rechtsgrundlage, nach der ein Mieter immer eine Trennwand setzen kann, interessieren.
Wenn ein Mieter bauliche Veränderungen durchführt, die der Vermieter nicht genehmigt hat, dann entsteht dem Vermieter ein Rückbauanspruch, den er jederzeit durchsetzen kann, also nicht nur bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern auch während des Mietverhältnisses.
Einen Rückbauanspruch hat er übrigens auch bei genehmigten Umbauten. Dieser wird idR aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.
Umbaumassnahmen, die die Bausubstanz schädigen können, dürfte der Vermieter sehr wohl verbieten. Es ist sein Eigentum und er alleine entscheidet, was damit gemacht wird und was nicht. Es geht hier nicht um das Schimmelrisiko schlechthin, dass ist in nahezu jeder Wohnung gegeben. Es geht um ein erhöhtes Schimmelrisiko, welches durch Massnahmen des Mieters geschaffen werden.
bitte, bitte nicht böse sein und mit dem Finger zeigen !
Oder ist hier der Verband der Häuslebesitzer versteckt ?
Zitat:
Zunächst einmal würde mich die Rechtsgrundlage, nach der ein Mieter immer eine Trennwand setzen kann, interessieren.
Leider hebe ich mir die Exemplare der Mieterbund-Zeitung nicht auf, deshalb habe ich die genauen Verhältnisse nicht parat. Es geht natürlich um Trennwände, wie sie bei normalem Gebrauch einer Wohnung eingesetzt werden können, um die Mieträume den Anforderungen des Mieters anzupassen. Das Einbauen solcher Trennwände ist eine bauliche Veränderung wie jede Arbeit am Putz zu Renovierungszwecken auch. Der Vermieter kann sowas natürlich explizit im Mietvertrag ausschließen.
Im vorliegenden Fall geht es ja um etwas ganz anderes:
Die Allgemeinheit hat, ausgedrückt durch eine Reihe von Gesetzen zu Steueranreizen bei Energie-Modernisierung, festgestellt, dass ein Haus wie jenes von V dringend saniert werden sollte (ich bitte diese verkürzte Darstellung eines demokratischen Systems zu entschuldigen). Nun gibt es verschiedene, weitgehend persönliche Gründe im Gefüge der Vermietergemeinschaft, welche diese nicht tätig werden lassen. Das ist rechtlich OK, der (moralischen) Verantwortung vonEigentum wird es nicht unbedingt gerecht (siehe auch Grundgesetz Artikel 4 Absatz 2).
M möchte nun tätig werden. Er ist bereit, selbst einen nicht unerheblichen Aufwand zu treiben und ggfs. auch finanziell zu tragen.
Meine Frage gilt nun rechtlichen Motivationen, die den an sich geboten erscheinenden Veränderungen Vorschub leisten könnten.
Dass es Tausende von Schutzkonstruktionen für Besitzstandswahrer und Bedenkenträger gibt, ist klar und vielleicht sogar gut so. Nur hilft es hier nicht weiter
M sollte das bleiben lassen, damit setzt er sich nur selber in die Nesseln. Wenn er Geld investieren will, wäre es am besten sich ein Haus/Wohnung zu kaufen oder zu bauen. In fremdes Eigentum investieren ist nie gut. Das gibt am Ende nur Streit.
Wenn unbedingt so etwas durchgezogen werden muss, dann sollte alles schriftlich fixiert werden. Ganz wichtig dabei die Rückbauansprüche des VMs einzubeziehen und vorallen was mit den Kosten passiert. Sprich ob der Mieter diese abwohnt usw.. Dabei empfiehlt es sich das ganze Vertragswerk von einen Anwalt aufsetzen zu lassen. Je mehr man im Vorfeld klärt desto weniger Streit hat man hinterher.
bitte, bitte nicht böse sein und mit dem Finger zeigen !
Dazu müssten wir uns über Gebühr bewegen und dazu sind wir zu faul.
Zitat:
Oder ist hier der Verband der Häuslebesitzer versteckt ?
Da müssten wir mal ganz genau suchen. Angesichts der vorwiegend mieterfreundlichen Beiträge eher nicht.
Zitat:
Leider hebe ich mir die Exemplare der Mieterbund-Zeitung nicht auf, deshalb habe ich die genauen Verhältnisse nicht parat.
Sehr gut, denn schon mancher Mieter musste schmerzlich erfahren, dass die Ansichten des Mieterbundes auf Wunschvorstellungen basieren. Besonders tragisch ist dann, wenn diese Ansichten so dargestellt sind als seien sie Rechtsgrundlage.
Zitat:
Es geht natürlich um Trennwände, wie sie bei normalem Gebrauch einer Wohnung eingesetzt werden können, um die Mieträume den Anforderungen des Mieters anzupassen.
Die (neuen) Anforderungen eines Mieters an seinen Mieträumen erfolgt idR durch Umzug in eine geeignetere Wohnung.
Zitat:
Die Allgemeinheit hat, ausgedrückt durch eine Reihe von Gesetzen zu Steueranreizen bei Energie-Modernisierung, festgestellt, dass ein Haus wie jenes von V dringend saniert werden sollte (ich bitte diese verkürzte Darstellung eines demokratischen Systems zu entschuldigen).
Der Allgemeinheit gehört aber nicht das Haus und solange das so ist entscheidet alleine der Eigentümer.
Zitat:
Nun gibt es verschiedene, weitgehend persönliche Gründe im Gefüge der Vermietergemeinschaft, welche diese nicht tätig werden lassen. Das ist rechtlich OK, der (moralischen) Verantwortung vonEigentum wird es nicht unbedingt gerecht (siehe auch Grundgesetz Artikel 4 Absatz 2).
Zunächst gehe ich mal von einem Tippfehler aus, oder soll der Hauseigentümer gemäss Art 4 I GG so lange angebetet werden bis er saniert? Beschränken wir uns also auf Art 14 II GG.
Art 14 II GG findet aber seine Grenzen dort, wo ausschliesslich zum Wohl der Allgemeinheit gehandelt werden soll. Moralische Aspekte sind bei der Rechtsfindung eher von untergeordneter Bedeutung. Solange der Gesetzgeber resp. eine Behörde einem Hauseigentümer nicht auferlegt, was er zu tun oder zu lassen hat, dann tut oder lässt es der Hauseigentümer auch nicht.
Zitat:
M möchte nun tätig werden. Er ist bereit, selbst einen nicht unerheblichen Aufwand zu treiben und ggfs. auch finanziell zu tragen.
Sobald die Zustimmung des Vermieters vorliegt, kann der Mieter loslegen und auch die Kosten übernehmen.
Zitat:
Meine Frage gilt nun rechtlichen Motivationen, die den an sich geboten erscheinenden Veränderungen Vorschub leisten könnten.
Ich befürchte, dass Ihnen Ihr Vermieter nahelegen wird, sich eine Wohnung, die Ihren Vorstellungen besser entspricht, zu suchen statt ihn zu Handlungen bewegen zu wollen, die er nicht ausführen will und zu denen er nach derzeitiger Rechtslage auch nicht verpflichtet ist.
Bisher ist M ganz gut gefahren:
V hat z.B. eine neue Heizung für 8000EUR einbauen lassen. Dafür sorgt M für kleinere Reparaturen und überwacht die Handwerkertätigkeiten, wenn V doch mal etwas erneuert, alles immer erst nach sanftem Druck, versteht sich.
Das nächste Projekt ist eine Verbesserung der Wärmedämmung.
Vielleicht leistet ja doch noch jemand in diesem Forum ein wenig Schützenhilfe
Stichwort: Modernisierungsumlage. Der VM kann ja die Kosten die durch die Modernisierung der Heizung und der Wärmedämmung auf den Mieter mit 11% der Kosten p.A. dauerhaft umlegen. Das könnte ein Anreiz sein.
Der VM kann ja die Kosten die durch die Modernisierung der Heizung und der Wärmedämmung auf den Mieter mit 11% der Kosten p.A. dauerhaft umlegen.
Nicht ganz, denn der Mietvertrag ist befristet mit fest vereinbartem Mietzins (die Laufzeit ist zwar so lang, dass es de facto ein unbefristeter Vertrag ist, aber das hat V noch nicht realisiert).
Der VM kann ja die Kosten die durch die Modernisierung der Heizung und der Wärmedämmung auf den Mieter mit 11% der Kosten p.A. dauerhaft umlegen.
Nicht ganz, denn der Mietvertrag ist befristet mit fest vereinbartem Mietzins (die Laufzeit ist zwar so lang, dass es de facto ein unbefristeter Vertrag ist, aber das hat V noch nicht realisiert).
Ah! Jetzt verstehe ich, wes Geistes Kind Sie sind. (die anderen User mögen mir diesen Satz bitte verzeihen)
Als Moderator bin ich eigentlich schon lange raus aus dem Thread. Als User möchte ich Ihnen nunmehr auch nicht weiter antworten.
Die Modernisierungsumlage kann immer gemacht werden. Da spielt der Mietvertrag eher eine untergeordnete Rolle, ebenso der Mietzins. Es gibt dann auch keine Kappungsgrenze oder Mietwucher oder ähnliches.
Ah! Jetzt verstehe ich, wes Geistes Kind Sie sind.
Na, das wollte ich ja schon immer mal wissen. Interessant, was man in diesem Forum alles erfahren kann. Schade für mich, dass Herr Oseloff mir offenbar keine weiteren Details verraten will
(oder wollte er nur seine Erkenntnis zum Ausdruck bringen, daß ich nicht der Rechtsberater von V bin ?)
Zitat:
Die Modernisierungsumlage kann immer gemacht werden. Da spielt der Mietvertrag eher eine untergeordnete Rolle, ebenso der Mietzins. Es gibt dann auch keine Kappungsgrenze oder Mietwucher oder ähnliches.
Das ist nun wirklich interessant. Schon länger versuche ich herauszufinden, welche Unterschiede es tatsächlich in diesem Punkt bei (als solches gültigen) Zeitmietverträgen gegenüber unbefristeten Verträgen gibt. Der (wie korrekt bemerkt, eingeschränkt verlässliche) Mieterbund zitiert hier gerne seine Lieblingsurteile.
In der letzten Mietrechtsreform wurde dies wohl nicht ganz so explizit festgeschrieben wie Strider es hier ausdrückt, um so mehr interessieren mich die Quellen zu seiner Ansicht.
§549 ff. BGB. Dort steht nicht das dies nicht für Zeitmietverträge gilt. Genau genommen ist dort keine Einschränkung auf die Art des Mietvertrages oder Mietzins zu finden. Dementsprechend gilt das meiner Meinung nach immer. Ich kenne auch kein Urteil das besagt bei Zeitmietverträgen geht sowas nicht.
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