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[Yorgo]

Der Fall:

Vor rund 5 Jahren hat ein Mieter eine Doppelhaushälfte (ca. 60 Jahre alt) angemietet. Da dort mit 2 Generationen eingezogen wurde, hat der Mieter mit Genehmigung des VM einige Umbauarbeiten vorgenommen, um zwei eigenständige Wohneinheiten zu erhalten. So wurde im Obergeschoss eine weitere Küche eingerichtet, wofür ein Fliesenspiegel angebracht wurde, und im Untergeschoss eine Leichtbauwand zur Abtrennung eingezogen. Weiterhin wurde im Untergeschoss in eine andere Leichtbauwand eine Tür eingesetzt.
Der Mietvertrag wurde fristgerecht zum 31.12.08 gekündigt.
Der VM wünschte die Herstellung in den Urzustand. Dieser wurde in Eigenarbeit (handwerkliches Geschick war vorhanden) durchgeführt.
In der "Küche" wurde durch den Mieter der Fliesenspiegel wieder abgestemmt, wobei sich der alte Putz löste. Der Mieter hat daher nicht nur die Fliesen entfernt und alle Strom- und Wasserleitungen tot gelegt, sondern sogar die Wand neu verputzt, alles tapeziert, gestrichen und Fussleisten angebracht, so dass das Zimmer wieder bezugsfertig ist.
Im Untergeschoss wurde die eingezogene Wand wieder entfernt, die Tür entfernt und der Türdurchbruch gedämmt, mit Rigipsplatten verschlossen und verspachtelt sowie alle Spuren der Wandveränderungen beseitigt, in dem die entsprechenden Stellen nachtapeziert, alle betroffenen Räume gestrichen und die Lücken in den Fussleisten wieder verschlossen wurden.
Zusätzlich wurden im Untergeschoss auch alle Räume, die mit dem Rückbau nichts zu tun hatten, gestrichen. Die Räume im Obergeschoss waren in einem prima Zustand (keine Bemängelung durch den VM), weshalb dort keine Renovierungsarbeiten nötig waren.
Im Untergeschoss befindet sich eine etwa 10 Jahre alte Küche, die mit angemietet wurde und starke Gebrauchsspuren aufweist, da dort viel gekocht wurde. Sie ist jedoch voll funktionsfähig.
Weiterhin ist der Teppichboden im Untergeschos (ebenfalls rund 10 Jahre alt) durch den Hund verschlissen und sehr stark verschmutzt (ein professionelles Reinigungsgerät konnte da auch nicht mehr helfen).

Bei der Wohnungsbegehung am 31.12.08 wurde ein umfangreiches Protokoll über Mängel, die der Vermieter festgestellt hat, erstellt.
Der VM ist ein sehr kleinlicher Mensch, der alles tausendprozentig macht und haben möchte, weshalb das Protokoll entsprechend lang wurde.
Beispielsweise wurde folgende Dinge bemängelt:
- defekte Glühbirne im Flur (in die Decke eingebaute Halogenleuchten)
- zwei Nägel in der Wand
- ein paar Bohrlöcher
- spackige Silikonfugen im Bad
- nicht gestrichene Decken (die jedoch noch top weiss sind)
- "ruinierte Küche" und Teppichboden unten
- defekter Lichtschalter
- Kratzer an Türen
- nicht von innen gereinigte Jalousien
- fehlende Toilettendeckel (wurden aus Hygienegründen vom Mieter abgebaut)
- nicht geölte Laufrollen der Duschabtrennung - zu schwer gängig...
und noch jede Menge "Kleinkram".

Zur Beseitigung der Mängel schlug der VM vor, dass diese bis zum 31.01.09 vom Mieter beseitigt werden können ohne einen weiteren Monat Miete zu zahlen. Auch werden erst dann die Schlüssel übergeben.
Er forderte das Herausreissen der "ruinierten" weissen Küche (ist an vielen Stellen vergilbt) und des Teppichbodens und will zumindest für die Küche Schadensersatz in Erwägung ziehen.
Ãœber all das wurde das Protokoll erstellt und von allen unterschrieben.
Als der Mieter Anfang Januar mit den Nachbesserungen anfangen möchte erscheint der VM und sagt, dass er nichts mehr zu machen braucht, weil er das selbst machen will. In der Wohnung ist er schon zu gange, überall liegt Werkzeug. Er deutet an, dass er in Eigenregie die Dinge regelt (z.B. will er die Rigipsplatten der verschlossenen Tür wieder abreissen und neu machen - ist ihm wohl nicht exakt genug durchgeführt worden) und dem Mieter dann die Rechnung zukommen lässt.

Hieraus ergeben sich nun folgende Fragen für den Mieter:

1. Darf der VM dem Mieter, obwohl vereinbart war, dass der Mieter bis Ende Januar die Restarbeiten in Ordnung zu bringen hat, ins Handwerk pfuschen, alles nach seinen Wünschen neu / anders machen und dem Mieter das dann in Rechnung stellen?

2. Ist der Mieter verpflichtet die abgewohnte Küche und den Teppichboden zu ersetzen und raus zu reissen? Wenn nicht und der VM macht das bzw. lässt es machen, kann er dem Mieter das dann in Rechnung stellen?

3. Ist der Mieter verpflichtet sämtlichen Wünschen des Vermieters nachzukommen? Das ganze wirkt fast so, als wenn der VM zu Lasten des Mieters das 60 Jahre alte Haus saniert und renoviert haben möchte.

4. Was ist mit der Kaution? Der Mieter hat sich natürlich bei dem Rückbau und der Instandsetzung der Wohnung sehr viel Mühe gegeben, weil er auch die Kaution zurück haben möchte.
Welche dieser Dinge berechtigen den VM zur Einbehaltung der Kaution?

5. Was ist mit den Kosten, die der Mieter für die vereinbarte Nachbesserung bereits aufgebracht hat? Kann er die vom VM zurückverlangen?

6. Wer muss die Nebenkosten für den Monat Januar (Strom, Gas, Wasser) übernehmen?

7. Hat der VM Anspruch auf "meisterhafte" Ausführung sämtlicher Arbeiten?

8. Da der Mietvertrag ja bis zujm 31.12.08 ging, aber die Nachbesserung bis zum 31.01.09 erfolgen sollte stellt sich auch die Frage, wer - Mieter oder VM - noch zutrittsberechtigt ist bzw. sich in der Wohnung aufhalten darf.

Danke und Grüße
Yorgo

PS: Erwähnenswert wäre vielleicht noch, dass der VM in den 5 Jahren so gut wie keine Arbeiten an dem Haus durchführen liess. Auch Schimmel an der Wand (wurde bei der Renovierung vom Mieter beseitigt, tapeziert und gestrichen), häufig überlaufende Toilettenrohre (Sickergrube als "Kanalisation") und diverse andere mündlich gemeldete Mängel wurden von ihm heruntergespielt und ignoriert.
Weiterhin stammt das Haus noch aus DDR-Zeiten, mit mehreren Lagen Tapeten, schiefen und bröseligen Wänden und einigen anderen Mängeln, die eine Top-Renovierung kaum möglich machen.

[Karsten]

1. Natürlich darf der Vermieter das nicht. Das angefertigte Protokoll stellt einen Vertrag dar, der nicht nur eine Seite bindet.

2. Jein. Sofern es sich bloß um 'normale' Abnutzung handelt nicht. Aber hier hat wohl der Hund nachgeholfen und die 'Alterung' unnatürlich beschleunigt. Dafür hätte der Vermieter einen Schadenersatzanspruch in Höhe des geschätzten Zeitwertes. Der dürfte aber bei zehn Jahren, zumindest für den Teppich, gegen Null tendieren. Der Mieter hätte hier, wenn es keine anderslautende Vereinbarung gäbe, weder das Recht, noch die Pflicht, das selber zu machen.

3. Der Vermieter hat einen Rückbauanspruch und dort, wo Beschädigungen vorliegen, einen Schadenersatzanspruch. Mehr nicht. Sonderwünsche muss er sich selber erfüllen.

Alle offenen Forderungen des Vermieters können mit der Kaution verrechnet werden. Es stellt sich eben nur die Frage, welche das berechtigter Weise sind, und in welcher Höhe. Eventuell muss das gerichtlich geklärt werden.

5. Welche Kosten wären das, wenn der Mieter noch gar nicht angefangen hatte? Schon aufgewendete Materialkosten könnten gegengerechnet werden,.

6. Das kommt ganz auf die Vereinbarung an. Im Zweifel würde ich die Nebenkosten eher zahlen.

7. Der Vermieter hat einen Anspruch auf 'mittlere Art und Güte': § 243 BGB

8. Da der Mieter kein Mieter mehr ist, hat das Hausrecht wieder der Vermieter. Der wiederum muss dem Mieter gestatten, die geschuldeten Arbeiten auch auszuführen. Sonst befindet er sich in Annahmeverzug. Der Mieter sollte dafür aber seine Arbeit nochmal ausdrücklich anbieten.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Yorgo]

Na, das nenne ich doch mal präzise und klare Auskünfte - DANKE!

Ja, zu 5. Handelt es sich um bereits getätigte Materialkosten.

Grüsse
Yorgo

[Yorgo]

Muss nochmal kurz nachhaken:

Zu 2. Schadensersatz ist eine Sache, die der Mieter evtl. sogar einsehen würde, aber ist der Mieter auch für die ARBEIT zuständig? Also rausreissen der Küche und des Teppichs? Schliesslich ist es doch Sache des VM darüber zu entscheiden und der Mieter ist bestimmt nicht der "Sklave" des VM, oder?

Zu 4. Sagen wir mal, die Kaution beträgt für das gesamte Objekt 1.500 Euro und nun will der VM diese komplett einbehalten und evtl. sogar noch zusätzliche Forderungen stellen, um die Küche und den Teppichboden ersetzt zu bekommen (beides rund 10 Jahre alt). Wäre das in Ordnung?

[RM]

[Yorgo]

Ich wüsste nicht was daran unsinnig ist, da ja ein Teppichboden nach 10 Jahren einen Wert von gleich null hat. Es könnte ja sein, dass sich das bei einer Küche ähnlich verhält und da stellt sich schon die Frage, ob 1.500 Euro gerechtfertigt sind....

Sicher sind die Abnutzungen höher als üblich wofür auch ein gewisser Ersatz zugestanden wird, aber 1.500 Euro?

[Strider]

Ohne eine magische Kristallkugel kann hier niemand sagen ob die 1.500 gerechtfertigt sind oder nicht. Dies lässt sich nur vor Ort und durch ein rechtskräftiges Urteil klären.

[Karsten]

RM meinte sicher, dass es hier im Forum aus der Ferne kaum möglich sein wird, festzustellen, welche Forderungen des Vermieters wohl berechtigt sein werden, und welche nicht.
Es kommt eben darauf an, ob die Schäden an der Küche durch reine Abnutzung oder unsachgemäßes Handeln zu Stande gekommen sind. Bei einer 300000-Euro-Küche sähe ein Schadenersatzanspruch auch noch mal ganz anders aus, als bei einer für 300 Euro aus dem Baumarkt. Obendrein wissen wir ja nicht, ob eine simple Reparatur eventuell gereicht hätte.
Aber in jedem Fall gilt auch hier, dass maximal nur der Zeitwert zu ersetzen ist, wie bei jedem Schadenersatzfall. Ãœbrigens kann man deswegen auch gleich mal die Haftpflichtversicherung kontaktieren, - sofern dort gemietete Sachen mitversichert sind.
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[Yorgo]

Ok, damit kann ich etwas anfangen - danke!

[Yorgo]

Das mit der Haftpflichtversicherung wurde schon probiert, jedoch sagte der Versicherungsvertreter, dass derlei Dinge nicht durch die HV übernommen werden (obwohl mitgemietete Sachen abgedeckt sind) und argumentierte, dass dann ja jeder Mieter irgendwelche Schäden über die HV beim Auszug abrechnen könne (genau dafür ist ja meiner Meinung nach auch eine HV gedacht - eben zur Regulierung von Schäden, die man anderen zugefügt hat....).
Da besteht wohl noch ein wenig Klärungsbedarf

[Frank Oseloff]

[Karsten]

Naja. Es ist eben die Frage, was 'derlei Dinge' meint. Wenn es sich wirklich um übermäßigen Verschleiß handelt, dann wird bestimmt keine Versicherung dafür gerade stehen. Bei unsachgemäßem Umgang mit den Dingen käme das aber durchaus in Betracht.

Da fällt mir ein Shanty ein: Eine Mieterin war nach immerhin 20 Jahren auch der Meinung, ihre Arbeitsplatte in der Küche sei nun doch "verschlissen" und erneuerungsbedürftig.
Bei genauerem Hinsehen ergab sich dann, dass ihr mittlerweile erwachsener Sohn über 15 Jahre hinweg seine Brotscheiben immer an der gleichen Stelle, ohne Unterlage, vom Laib gesäbelt, und so die Platte inzwischen zu Dreiviertel durchgearbeitet hatte. An der restlichen Küche fand sich kein einziger Kratzer. - angeborene Blödheit oder Abnutzung?
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