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[DrFaustus]

Hallo Forum,

ich habe mir folgenden Fall ausgedacht und hoffe auf eure Hilfe.

A mietet von B im Juli eine Wohnung. Im Dezember stellt sich heraus, dass mit Hilfe der Heizkörper die Zimmer nicht richtig beheizt werden können. A holt ein Termometer und misst wie warm die Zimmer bei voll aufgedrehten Heizkörpern werden;

Küche 20 Grad
Bad 22 Grad
1. Schlafzimmer: 17 Grad
2. Schlafzimmer: 18 Grad
3. Schlafzimmer: 19 Grad
Flur: 21 Grad
Toilette: Heizung funktioniert gar nicht (10-15 Grad)

Nun fordert A den B auf diese Mängel zu beseitigen. B tut das nicht.
Der Mietvertrag hat eine Mindestmietzeit von 2 Jahren in denen nicht gekündigt werden kann.

Nun meine Fragen:
Wieviel Mietminderung kann A geltend machen? Wie muss er vorgehen?
Kann A ausserordentlich kündigen, weil es unzumutbar ist in der Kälte zu leben?

Vielen Dank für eure Hilfe!

[Werner]

Der Vermieter ist nicht verpflichtet rund um die Uhr eine Temperatur Durchschnittstemperatur von 20-22 Grad zu halten. Er erfüllt seine Verpflichtung wenn während der üblichen Tageszeit 7:00 - 24:00 Uhr für eine ausreichende Erwärmung sorgt. ( AG Hamburg WM 96, 469 ) Allerdings wäre bei winterlichen Kältezeiten in der Nacht durchgehend zu heizen. ( AG Springe WM 80, 40 u.a. ) dabei wäre die Mindesttemperatur von 17 Grad zu halten. Ein anderes Gericht entschied für diesen Fall das trotz Nachtabsenkung 18 Grad nicht erreicht werden muss. ( LG Berlin NZM 99, 1039 )
Wird die Heizung nicht in Betrieb genommen oder nur unzureichend geheizt, kann u.U. auch die Miete gemindert werden. Die Höhe der Minderung muss in jedem Einzelfall neu festgelegt werden. Diese kann zwischen 20 % bis 100% betragen. Wenn der Vermieter nach Abmahnung durch den Mieter seiner Heizpflicht nicht nachkommt, kann auch ein Schadenersatzanspruch entstehen. So könnten die Kosten für zusätzliches Heizen mittels Elektroofens (Anschaffung und Energiekosten) als Schadenersatz geltend gemacht werden. ( siehe hierzu LG Frankfurt ZMR 57, 152 ) Es sollte aber hier unbedingt ein Anwalt konsultiert werden.

[DrFaustus]

Ok, danke schonmal.

Angenommen es wird in der Nacht geheizt und die oben genannten Temeperaturen wurden tagsüber gemessen?

Wie sieht es mit der ausserordentlichen Kündigung aus?

[Werner]

Ist der Vermieter für die Beheizung der Wohnung verantwortlich, muss er durch entsprechende Einsstellung der Heizungsanlage dafür sorgen, dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Eine Vertragliche Temperatur von 18 C reicht allerdings nicht aus. Auch eine vertragliche Regelung, die festlegt, das eine Mindesttemperatur von 18 C zwischen 8 und 21 Uhr als vertragsgemäß gilt, ist unwirksam. Fehlt in Vertrag eine Bestimmung, wird man eine Temperatur von mindestens 20-22 C als ausreichend ansehen können. (OVG Berlin WM 81, 6 Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, rund um die Uhr diese Durchschnittstemperatur zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Verpflichtung, wenn er während der üblichen Tagesstunden 7-24 Uhr für eine ausreichende Erwärmung sorgt. Daher sollte eine Wohnung mindestens in der Zeit von 6-24 Uhr die Mindesttemperatur haben. In winterlichen Kältezeiten kann der Vermieter verpflichtet sein, die Heizung durchgehend, also auch Nachts in Betrieb zu halten, wonach zwischen 23 Uhr und 7 Uhr eine Temperatur von 17 C einzuhalten ist. 18 C muss nachts trotz Absenkung erreicht werden, entschied das LG Berlin NZM 99, 1039). Das muss auch für Mietverträge ohne festgesetzte tägliche Beheizungsdauer gelten.

[DrFaustus]

Ok, da kommen wir der Sache schon näher denke ich. Also 20-22 Grad tagsüber. Das würde bedeuten 4 von 7 Räumen werden nicht ausreichend warm. Darunter alle 3 Schlafzimmer bzw. Wohnräume. Wieviel Minderung ist denn in etwa angemessen? 30%? Evtl. weniger?

Leider hab ich immer noch nichts zu einer ausserordentlichen Kündigung gefunden. Das wäre für A die Beste Lösung, da es sich scheinbar um eine echt Bruchbude handelt...

[Werner]

Mietminderung sollte mit einem Fachanwalt für Mietrecht durchgeführt werden.
Hier nur als Info:>>>
Mangelhafte Heizung oder ungenügende Beheizung:
13% Mietminderung bei einer Raumtemperatur von 17 - 18°;
15% bis 30% bei einer Raumtemperatur von 15°,
20% bei 18° im Kinder- und Schlafzimmer,
20% bei einer Raumtemperatur unter 20° an Winterabenden,
20% bis 30 % bei einer Raumtemperatur von 16 - 18°,
25 bis 50% bei Heizungsausfall in der gesamten Wohnung,
20 % bei Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter,
0 bis 50% bei Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate,
50% bei Heizungsausfall im Sommer und Außentemperaturen von 13 - 17,5°,
75 bis 100% bei Heizungsausfall während der Wintermonate,
50 bis 70% bei Raumtemperaturen von 14 bis 15° im Winter und Ausfall der Warmwasserversorgung,

nachzulesen bei: www.internetratgeber-recht.de - Mietrecht - Mietmängel -

[Elektrikör]

Hallo,

fristlos kündigen kann man DANN, wenn die Zeit für eine fristgerechte Kündigung nicht zugemutet werden kann.

M. M. nach ist das hier nicht der Fall.


Aber ein Anwalt deines Verrauens kann hier sicherlich weiterhelfen (wäre auch ratsam, damit aus der Mietminderung kein Bumerang wird)



MfG
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Alles hier von mir geschriebene stellt meine persönlichGanzFürMichAlleineMeinung dar
Falls in einer Antwort Fragen stehen, ist es ungemein hilfreich, wenn der Fragesteller diese auch beantwortet