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Verfasst am: 21.01.09, 10:17 Titel: Getrennte Abrechnungszeiträume bei Betriebskosten-Abrechnung
Hallo allerseits !
Folgende Frage zum Thema Betriebskostenabrechnung:
Die Hausverwaltung der Mietwohnung, in der meine Mutter wohnt, rechnet die allgemeinen Betriebskosten (also Grundsteuer, Versicherung, Be- und Entwässerung, Müll usw.) immer per Stichtag Kalenderjahr ab, 01.01.-31.12. eines jeden Jahres.
Lediglich die Heizkosten und die Aufzugskosten (Mehrfamilienhaus, 19 Parteien) werden immer mit Abrechnungszeitraum 01.05.-30.04. abgerechnet.
Meine Frage jetzt: darf der Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung das (die Betriebskostenabrechnung regelmäßg, also nicht nur in einmaligem Ausnahmefall, in zwei getrennte Abrechnungen aufteilen), oder muß eine Betriebskostenabrechnung i.d.R. immer ALLE Kosten in einer kompletten Rechnung beinhalten?
Wie ist die Rechtslage?
Dazu konnte ich nirgends etwas finden, auch nicht in der Zusammenfassung bezüglich der Fristen für Betriebskostenabrechnungen...
Das kann ja nur getrennt abgerechnet werden, wenn die Vorauszahlungen auch separat aufgeführt sind, also müssten Heiz- und Aufzugskosten als Vorauszahlung im MV sep. aufgeführt sein.
Begründung: nach §556 Abs. 3
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
danke für den Tip. Der Mietvertrag ist von 1963 und hat, soweit ich mich daran erinnere, nur eine Seite DIN A4. Da ist m.W. nicht wirklich viel aufgeteilt, aber ich schaue das nochmal nach.
Heißt, wenn im Vertrag nichts aufgeteilt ist, müßte dementsprechend auch die Abrechnung immer "in einem Rutsch" erfolgen, richtig?
Nein. Der Vermieter kann auch jeden Abrechnungsposten einzeln abrechnen. Der Vermieter ist zwar "zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet", verboten ist es ihm aber nicht. Ob das nun praktisch ist, ist eine andere Frage.
Bei so alten Verträgen, die lange vor Gültigkeit der heutigen Regeln abgeschlossen wurden, gab es bei deren Einführung Überleitungsvorschriften, die zu berücksichtigen sind. Es läßt sich also nicht Alles aus dem Vertrag selbst entnehmen. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Zuletzt bearbeitet von Karsten am 21.01.09, 13:05, insgesamt 1-mal bearbeitet
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 21.01.09, 12:58 Titel:
Kann mir mal jemand erklären, wo das Problem liegt? _________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Ich denke mal, da will jemand die demnächst reintrudelnde Heizkostenabrechnung anfechten. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Bei den allgemeinen Betriebskosten - also den Kosten, die im Zeitraum 01.01.-31.12. abgerechnet werden, entsteht meist ein Guthaben. Bei den Heiz- und Aufzugskosten, die im Zeitraum 01.05.-30.04. abgerechnet werden, ist dies ca. zweijährig schwankend, ein Jahr Guthaben, ein Jahr Nachzahlung (je nachdem, wie hoch die die turnusmäßigen Kosten und die Instandhaltung für den fast 60 Jahre alten Aufzug sind).
Aktuell wäre dementsprechend mal wieder ein Guthaben an der Reihe (ist auf die letzten Jahre stets alternierend so gewesen, daher erlaube ich mir hier mal eine kleine Prognose).
Die Hausverwaltung macht dabei folgendes:
Ist eine Nachzahlung fällig, so ist man dort in der Lage, BEIDE Abrechnungen zusammen ca. November/Dezember an die Mieter zu übersenden, da die HV das Geld schnell haben möchte.
Ist hingegen ein Guthaben für die Mieter an der Reihe, läßt sich die Hausverwaltung mit der Abrechnung der Heiz- und Aufzugskosten bis April Zeit, und gesteht den Mietern erst dann das Guthaben aus BEIDEN Abrechnugnen zu - obwohl das Guthaben aus der Teilabrechnung für den per Kalenderjahr abgerechneten Teil den Mietern doch eigentlich schon vorher zugestanden hätte - richtig ?!
Also macht die Hausverwaltung das m.E. immer so, wie es ihnen gerade paßt. Daher die Frage, ob die Abrechnung überhaupt so geteilt werden kann.
In diesem Jahr steht meine Mutter nämlich mal wieder ein Guthaben an, welches sie dann wohl erst im Mai erstattet bekommen wird.
Abgesehen davon habe ich noch nie von einer HV gehört, die die Abrechnung derart aufteilt - ist doch eigentlich doppelte Arbeit für alle.
Und wenn diese Teilung möglich ist, könnte ja schlimmstenfalls eine HV auf die Idee kommen, jede BK-Position mit einem anderen Abrechnungszeitraum und einer gesonderten Abrechnung zu erstellen (z.B. Grundsteuer Januar bis Dezember, Müll Februar bis Januar, Wasser März bis Februar, Heizung April bis März, Aufzug Mai bis April usw...).
In dem Haus, wo meine Mutter wohnt, leben ausschließlich Rentner.
Nicht, daß ich daran denken würde, man versuche absichtlich, die alten Herrschaften mit dieser Abrechnungsweise zu verwirren und auszutricksen...
Und wenn diese Teilung möglich ist, könnte ja schlimmstenfalls eine HV auf die Idee kommen, jede BK-Position mit einem anderen Abrechnungszeitraum und einer gesonderten Abrechnung zu erstellen (z.B. Grundsteuer Januar bis Dezember, Müll Februar bis Januar, Wasser März bis Februar, Heizung April bis März, Aufzug Mai bis April usw...).
Ja, das könnte die HV, schrieb Karsten ja schon weiter oben. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Das bedeutet aber auch, dass es ihm nicht verboten ist, Teilabrechnungen zu erstellen. Entscheidend ist lediglich, dass der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten 12 Monate beträgt und jährlich abgerechnet wird.
Daher dürfte diese Vorgehensweise
Zitat:
Ist hingegen ein Guthaben für die Mieter an der Reihe, läßt sich die Hausverwaltung mit der Abrechnung der Heiz- und Aufzugskosten bis April Zeit, und gesteht den Mietern erst dann das Guthaben aus BEIDEN Abrechnugnen zu - obwohl das Guthaben aus der Teilabrechnung für den per Kalenderjahr abgerechneten Teil den Mietern doch eigentlich schon vorher zugestanden hätte - richtig ?!
unzulässig sein.
Der Anspruch auf Nachzahlung oder Auszahlung des Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung wird mit Erteilung der Abrechnung fällig. Der Mieter kann also seinen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 01.01.- 31.12.xxxx sofort geltend machen. Er muss sich nicht bis zum April des Folgejahres gedulden. Siehe auch BGH, Urteil vom 9. März 2005 -VIII ZR 57/04-, Seite 10 .
Das bedeutet mMn, dass der Mieter seine Betriebskostenvorauszahlungen gegen das Guthaben aufrechnen kann. Sprich: er tätigt erst dann wieder Betriebskostenvorauszahlungen, wenn das Guthaben durch Nichtzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgebraucht ist, sofern der Vermieter die Auszahlung des Guthabens verweigert oder über Gebühr verzögert. Sofern aufgerechnet werden soll, ist dies dem Vermieter mindestens 4 Wochen vorher schriftlich anzuzeigen.
Findet eine Aufrechnung statt, so wäre angezeigt, den Verwendungszweck der b.a.w. durchgeführten Zahlungen an den Vermieter genau zu bestimmen, z.B. "Miete Januar 2009", "Miete Februar 2009", e.t.c. Denn es steht dem Vermieter frei, wie er -unbestimmte- Zahlungen zuordnet. So kann es deshalb also passieren, dass ein Teil der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung zugeordnet wird, was wiederum zur Folge hat, dass der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät. Und das könnte ggfs. unschöne Konsequenzen nach sich ziehen.
nur ein dickes WOW - - damit sind alle meine Fragen beantwortet.
Ich werde somit ein Schreiben für meine Mutter vorbereiten, mit dem sie der HV ankündigt, ab der März-Zahlung das Guthaben von den monatlichen BK-Vorauszahlungen abzuziehen, bis es aufgebraucht ist oder der Rest des Guthabens ausgezahlt wurde.
Auf der Überweisung vermerke ich das dann natürlich auch, logisch.
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